Mieszkanie z TBS
Co to są TBS-y, komu mają służyć i jakie są ich cele?
Zgodnie z założeniami polityki mieszkaniowej państwa Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) mają umożliwić pozyskiwanie mieszkań przez średniozamożne grupy społeczne, które nie osiągają zbyt wysokich dochodów i nie posiadają własnego mieszkania.
Tak więc podstawowym celem TBS jest budowa mieszkań czynszowych i ich eksploatacja na zasadzie najmu dla osób, których nie stać na zakup mieszkania własnościowego.
Towarzystwo może również:
- nabywać budynki mieszkalne,
- przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na wynajem,
- prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą,
- sprawować zarząd budynkami mieszkalnymi, nie stanowiących jego własności.
Obok TBS, drugą instytucją będącą ważnym ogniwem w budownictwie mieszkaniowym jest Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, którego celem jest wspieranie gospodarki mieszkaniowej państwa.
Środki Funduszu przeznaczane są m.in. na udzielanie preferencyjnych kredytów TBS-om na budowę lokali mieszkalnych pod wynajem. Kredyty mogą być udzielane na sfinansowanie nie więcej niż 70 proc. kosztów budowy lokali. Pozostała część, tj. 30 proc., pokrywana jest w formie wkładu partycypacyjnego.
System partycypacyjny polega na tym, że osoba fizyczna bądź prawna po zawarciu stosownej umowy z TBS i wniesieniu 30 proc. kosztów budowy lokalu nabywa prawo dysponowania lokalem, a zatem ma możliwość wskazania osoby lub osób, które będą najemcami mieszkania. Dopuszczalne jest, aby kwota partycypacji mogła być wpłacana w ratach, do czasu otrzymania przez TBS pozwolenia na budowę.
W przypadku rezygnacji z mieszkania przed zasiedleniem budynku kwota partycypacji podlega zwrotowi w całości.
Towarzystwo nie stawia wymogów ani ograniczeń partycypantom. Jednak osoby ubiegające się o mieszkanie z zasobów TBS - przyszli najemcy wskazani przez partycypanta - muszą spełniać niżej określone warunki:
- w momencie podpisywania umowy najmu nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego na terenie gminy,
- wykazać określoną wysokość dochodów w gospodarstwie domowym nie przekraczającą górnych progów określonych ustawowo.
Oznacza to, iż dochód gospodarstwa domowego nie może przekroczyć średniego wynagrodzenia dla danego województwa (ogłoszonego przez GUS), pomnożonego przez wskaźnik 1,3 i zwiększonego:
- 20 proc. dla gospodarstwa jednoosobowego,
- 80 proc. dla gospodarstwa dwuosobowego,
- dalsze 40 proc. na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym.
Umowa najmu przewiduje obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej w wysokości nie przekraczającej 10 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania (może być niższa). Kaucja jest zwrotna, gdy najemca zwalnia lokal mieszkalny i przekazuje go do dyspozycji TBS.
Najemcy mieszkań płacą czynsze regulowane, ustalane przez Radę Gminy. Stawka czynszu regulowanego za 1 m2 pow. użytkowej lokalu zawiera spłatę kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz opłaty związane z utrzymaniem budynku:
- koszty eksploatacji,
- fundusz remontowy,
- koszty administracyjne.
Obowiązuje jednak ustawowe ograniczenie, iż czynsz nie może być wyższy niż 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu - wskaźnik ten ustala dla danego miasta wojewoda. Jeżeli w danym mieście wartość odtworzeniowa m2 wynosi 3 350 zł, to za czynsz mieszkania dwupokojowego o pow. 52 m2 najemca zapłaci miesięcznie nie więcej jak 580,67 zł.
TBS-y zostały powołane jako pomoc mieszkaniowa dla osób średniozamożnych dla których warunkiem pozyskania najmu lokalu było m.in. nie przekroczenie górnych dochodów określonych w ustawie. Dlatego też najemca co dwa lata zobowiązany jest do złożenia deklaracji określającej wysokość dochodów uzyskanych w gospodarstwie domowym w roku poprzednim. Każdorazowo na żądanie Towarzystwa najemca zobligowany jest do przedłożenia zaświadczenia (właściwego urzędu skarbowego) o wysokości dochodów swoich oraz osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania.
Jeżeli w "międzyczasie" sytuacja finansowa najemcy na tyle się poprawi, że jego dochody będą wyższe niż określone w ustawie o TBS, wówczas mogą być podjęte sankcje (ale nie muszą) w postaci zastosowania rynkowej stawki czynszowej.
Plusem mieszkań budowanych na wynajem jest ich wysoki standard. Mieszkania posiadają tzw. biały montaż, kuchenkę, armaturę, zlewozmywak, niekiedy glazurę - są wykończone pod "klucz".
Minusem jest fakt, że mieszkania w formule TBS są tylko do wynajęcia. Nawet po spłaceniu kredytu (po 30 latach)zaciągniętego przez Towarzystwo na budowę mieszkania nie można go: sprzedać, zapisać w testamencie, podarować ani wykupić na własność.
Ze względu na istotę przedsięwzięcia, możliwość oddania lokalu w podnajem też nie wchodzi w rachubę. Z uwagi na powyższe najemca przy zawieraniu umowy powinien zwrócić uwagę na to czy jest zapis, iż współmałżonek oraz dzieci będą mogli przedłużyć umowę najmu po śmierci głównego najemcy.
Coraz więcej osób ubiega się o mieszkanie z TBS-su. Aktualnie jest to najtańsza forma pozyskiwania lokali mieszkalnych dla rodzin mniej zamożnych, które nie mają zasobów pieniężnych, aby zakupić mieszkanie na wolnym rynku, ani zdolności kredytowej potrzebnej do uzyskania kredytu mieszkaniowego.
Przed wyborem TBS-u należy sprawdzić jego wiarygodność m.in.:
- Czy wybrane Towarzystwo zarejestrowane jest w Ministerstwie Infrastruktury
- Kto jest założycielem
- Czy realizuje swoje przedsięwzięcia z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego
- Jakie lokale Towarzystwo oddało do zasiedlenia
- Zasięgnąć opinii mieszkańców
Niniejszy dokument jest materiałem informacyjnym. Nie powinien być rozumiany jako materiał o charakterze doradczym oraz jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Wszystkie opinie i prognozy przedstawione w niniejszym opracowaniu są jedynie wyrazem opinii autorów w dniu publikacji i mogą ulec zmianie bez zapowiedzi. Open Finance nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania.
