Staniało tylko na chwilę

Sprawdzają się zatem prognozy analityków dotyczące zahamowania fali zwyżek cen na rynku nieruchomości.

Więcej tańszych

- Chociaż wiosna jest tradycyjnie okresem wzmożonego zainteresowania kupnem działek budowlanych, w tym roku sezonowy wzrost popytu nie przełożył się na zwyżkę cen. Trafna wydaje się prognoza z poprzedniego kwartału dotycząca zahamowania fali wzrostu. Co więcej, w drugim kwartale we wszystkich miastach stawki się obniżyły. Nie należy jednak oczekiwać na długotrwałe spadki cen. Gruntów budowlanych w miastach jest nadal zbyt mało, aby zrównoważyć popyt z podażą - mówi Marta Kosińska, analityk portalu Szybko.pl. Obniżenie średniej ceny to w głównej mierze efekt zwiększenia podaży tańszych działek oraz spadek stawek minimalnych oczekiwanych przez sprzedających.

Jak zmieniły się ceny ziemi w skali ostatniego roku? Rekord wzrostu cen padł tam, gdzie teraz pojawił się największy spadek - w Gdańsku: tam w ciągu ostatniego roku cena wzrosła o 69 proc. (ze 160 do niemal 270 zł za mkw.). Na drugim miejscu uplasował się Poznań z 48-proc. wzrostem.

- Wbrew pozorom średnie ceny w Warszawie i Krakowie nie zmieniły się drastycznie, była to zwyżka o 12 i 1 proc. Warto jednak podkreślić, że na finalny efekt istotny wpływ miały spadki, które nastąpiły w okresie zimowym: w czwartym kwartale 2007 r. o 22 proc. obniżyła się średnia cena w Warszawie, o 8 proc. w Krakowie i o 11 proc. w Gdańsku - komentuje Marta Kosińska.

W Warszawie wciąż jest jednak zdecydowanie najdrożej. Średnia cena mkw. działki budowlanej w mieście sięga 1 tys. zł, podczas gdy w Poznaniu i Krakowie wynosi 300 - 400 zł, a we Wrocławiu ok. 260 zł.

W Krakowie

- mała stabilizacjaJak i czy w ogóle pośrednicy odczuwają wskazywane przez analityków spadki cen?

- Już prawie rok mija od momentu, kiedy zaczęła się stabilizacja i niewielkie spadki na rynku mieszkaniowym. Jeżeli nie ma dużego zapotrzebowania na lokale mieszkalne, zmniejsza się też zainteresowanie działkami. Jednak nowe inwestycje deweloperów zwiększają ilość wybudowanych metrów kwadratowych, czyli podaż, a przy ograniczonym obecnie popycie ceny nie zwyżkują, jak jeszcze ponad rok temu - mówi Radosław Machnik z Biura Nieruchomości Północ w Krakowie.

Krakowscy pośrednicy twierdzą jednak, że przez ostatnie kilka miesięcy nie zanotowali spadków cen gruntów pełnowartościowych, choć zdarzają się większe negocjacje cenowe w przypadku działek mniej idealnych oraz w sytuacji, gdy właścicielowi śpieszy się ze sprzedażą.

- Grunty w dobrych lokalizacjach, bez wad, takich jak np. wysokie napięcie, kształt, nachylenie, uzbrojenie, sąsiedztwo, zawsze znajdą nabywców. Społeczeństwo się bogaci, a dobrych gruntów ubywa, więc ze sprzedażą czy też uzyskaniem dobrej ceny za taką działkę nie będzie problemu - twierdzi Radosław Machnik.

Największy odsetek zainteresowanych to klienci, którzy przede wszystkim chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Szukają działek na obrzeżach miasta lub w gminach przyległych. Najmodniejsze dziś lokalizacje w okolicach Krakowa to na południu gmina Mogilany ze średnimi cenami 240 - 290 zł za mkw. oraz na północy trzy gminy leżące obok siebie: Zielonki (280 - 380 zł za mkw.), Wielka Wieś (280 - 350 zł za mkw.) oraz Michałowice (190 - 250 zł za mkw.).

- Jednak z powodu wysokich cen w modnych miejscowościach popyt przesuwa się na lokalizacje mniej popularne i bardziej oddalone od centrum miasta. Przez ostatnich 12 miesięcy ceny ofertowe gruntów niewiele zwyżkowały, a transakcyjne były średnio niższe o 3 - 6 proc. - mówi Radosław Machnik.

Wrocław z dużą podażą

Małgorzata Battek z Działu Analiz Rynku w WGN Real Estate z Wrocławia twierdzi, że zainteresowanie kupnem działek pod budowę domów jednorodzinnych utrzymuje się od wczesnej wiosny na podobnym poziomie. Kupujący mają w czym wybierać, bo podaż jest duża i przewyższa popyt. Stawki ofertowe działek w granicach miasta są wysokie: od ok. 320 do 1300 zł za mkw., ceny najdroższych terenów w centrum dochodzą do 1,5 - 2 tys. zł za mkw.

- Obecna sytuacja przypomina trochę tę sprzed około roku na rynku mieszkaniowym - sprzedający nie chcą zaakceptować konieczności obniżania cen, a kupujący nie wykazują zainteresowania drogimi ofertami. W tej sytuacji transakcje dotyczą przeważnie działek zlokalizowanych poza granicami Wrocławia - mówi Małgorzata Battek.

Najchętniej kupowane są działki na południe od Wrocławia, w rejonie miejscowości Nadolice, Gajków, Kąty Wrocławskie, Wierzbice, Tyniec, Domasław, Smolec itd., oraz na północ - przy trasach wylotowych do Poznania i Warszawy: np. Wisznia Mała, Oborniki Śląskie, Mirków itd., a więc w miejscowościach zlokalizowanych przy głównych drogach, w odległości 30 - 40 km od granic miasta. Ceny są tam bardziej przystępne: 150 - 450 zł za mkw. - niezależnie od tego, czy działka jest już budowlana czy jeszcze rolna, ale w studium lub w planie miejscowym przewidziana pod budownictwo.

- Tańsze oferty, na poziomie 70 - 150 zł za mkw., można znaleźć w lokalizacji powyżej 50 km od granic miasta. Kupujący to najczęściej młodzi ludzie, od około 27 lat w górę, rozpoczynający życie zawodowe i rodzinne. Kupują ziemię z myślą o budowie domu dla siebie, finansując inwestycję kredytem hipotecznym - mówi Małgorzata Battek.

W Opolu ceny w górę

Z kolei na Opolszczyźnie ceny działek budowlanych nadal idą w górę.- Część właścicieli nieruchomości przespała tendencję wzrostową i teraz próbuje nadrobić stracony czas, opierając się spadkowi cen. W Opolu niektóre działki osiągają absurdalny poziom ponad 33 tys. zł za ar - mówi Andrzej Jakiel z opolskiej agencji Mediator.

Ziemia drożeje nawet w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, np. w dzielnicy Nowa Wieś Królewska, gdzie jeszcze dwa lata temu ar gruntu kosztował 9 tys. zł, a dziś około 210 tys. zł.

Także działki poza miastem osiągnęły ogromny wzrost cen, sięgający nawet 120 proc. w stosunku do 2006 r., np. w Turawie i Luboszycach ceny podniosły się z 5 do co najmniej 12 tys. zł za ar, w Lędzinach - z 7 do 15 tys. zł za ar, a w Prószkowie z 6 do 9 tys. zł za ar.- Jak widać, zeszłoroczna galopada cen jeszcze nie wytraciła u nas tempa. Wydaje się, że trend wzrostowy nadal będzie się utrzymywał. W obecnej sytuacji za prawdziwą okazję należy uznać ofertę w Opolu-Zakrzowie: za 2,2 ha pod budownictwo mieszkaniowe tylko 2,48 mln zł - mówi Andrzej Jakiel.

W Poznaniu chętnych nie brakuje

Zainteresowanie gruntami na poznańskim rynku nieco się ustabilizowało. - Chętnych na zakup ziemi nie brakuje, ale nikt już nie chce płacić bardzo dużo za działkę budowlaną, zwłaszcza jeśli planuje budowę - mówi Joanna Szymkowiak-Pietrzak z poznańskiego oddziału Ober-Haus.

Powodzeniem cieszą się grunty w cenie nieco poniżej tej, za jaką oferowane są pozostałe grunty w danej lokalizacji, ale nie ma reguły. Nadal nie brakuje chętnych na atrakcyjne lokalizacje pod zabudowę rezydencjonalną, nawet jeśli cena za mkw. nie jest adekwatna do oferty. Nadal najpopularniejsze rejony Poznania to Podolany z ceną 500 - 700 zł za mkw. i Strzeszyn, gdzie ceny oferowanych gruntów wahają się w granicach 600 - 800 zł za mkw., ale bywają i droższe, jeśli są to tereny inwestycyjne. Okolice pod Poznaniem, które cieszą się ostatnio powodzeniem, to Rokietnica z ceną 160 - 240 zł za mkw., Komorniki, gdzie ceny nie są jeszcze bardzo wysokie i można znaleźć grunt do 200 zł za mkw. oraz nieustannie Puszczykowo (200 - 500 zł za mkw.) i Chyby, gdzie ceny przekraczają kwotę 300 - 400 zł za mkw.

Trójmiasto - atrakcyjne przedmieścia

Zdaniem Przemysława Szkutnika z Ober-Haus w Gdańsku, zakup ziemi to w ostatnim czasie najlepszy biznes na rynku nieruchomości. To właśnie działki nie tracą na wartości, a co więcej, ich ceny stale rosną. W ostatnim czasie w tym segmencie ruch jest dość wzmożony. Jednak coraz mniej osób interesuje się działkami zlokalizowanymi w dzielnicach śródmiejskich. Wynika to przede wszystkim z wysokich cen w takich dzielnicach, a także z ich stosunkowo małej powierzchni. Działki te znacznie zawyżają średnie ceny, a transakcji jest bardzo niewiele.

- Można zatem przypuszczać, że tak zlokalizowane działki osiągnęły ceny bliskie maksimum i nie będą one w najbliższym czasie rosły. Natomiast klienci poszukują działek na obrzeżach, a wiec tam, gdzie ceny są jeszcze poniżej 250 zł za mkw. Oczywiście powoduje to, że atrakcyjność takich terenów rośnie z każdym rokiem. Poprawia się tam infrastruktura, jest coraz lepsza komunikacja i po prostu takie lokalizacje stają się coraz bardziej modne - mówi Przemysław Szkutnik.

Takie działki średnio podniosły swoją wartość w ciągu ostatnich 12 miesięcy o ok. 20 - 25 proc.

Rekordowe przebitki

- Jeszcze rok czy dwa lata temu kupno jakiejkolwiek działki w pobliżu którejś z polskich aglomeracji dawało kilkakrotną przebitkę w skali roku. Inwestowanie w ziemię poza obrębem wielkich miast również się opłacało, lecz zysk był odpowiednio mniejszy. Dziś ceny działek osiągnęły na tyle wysoki poziom, że trudno się spodziewać podobnego tempa wzrostu - mówi Grzegorz Baciński, analityk Home Broker.

Patrząc z perspektywy ostatnich lat, kupno ziemi w Polsce było naprawdę świetnym interesem. A o jakich pieniądzach jest tutaj mowa, ilustruje historia pewnego indywidualnego inwestora, który w 2001 r. 20 kilometrów od granic Warszawy kupił pięć hektarów ziemi rolnej 3, 4 i 5 klasy w cenie 80 groszy za mkw., czyli za 40 tys. zł.

- Po odrolnieniu w ubiegłym roku, z czym gmina, w związku z niską klasą ziemi, nie robiła problemów, wartość ziemi wzrosła do 30 zł za mkw., a więc 1,5 mln zł, czyli wartość tego gruntu od 2001 roku wzrosła 37,5-krotnie! - podsumowuje Grzegorz Baciński.

Zdaniem analityka ceny gruntów w Polsce nadal będą rosnąć, chociaż już nie tak gwałtownie jak tuż po przystąpieniu Polski do UE. Będzie to raczej wzrost umiarkowanie statyczny.

Wielkość rynku

W raporcie dotyczącym kupna i sprzedaży nieruchomości za 2006 rok Główny Urząd Statystyczny podaje, iż obroty gruntami to ponad 141 tys. aktów notarialnych stanowiących 50 proc. wszystkich nieruchomości łącznie. Dane te pochodzą ze sprawozdań nadesłanych z 368 powiatów na obszarze całej Polski. Wartość transakcji nieruchomościami gruntowymi ogółem przekroczyła 50 proc. wartości obrotów całego rynku nieruchomościami w 2006 r. i osiągnęła kwotę 1,2 mld zł. Powierzchnia objęta tymi transakcjami wyniosła ponad 1 mln mkw., co odpowiada ponad 84 proc. całej powierzchni nieruchomości w obrocie ogółem.

Autorzy raportu zauważają, iż przegląd transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości gruntowych ogółem od 2003 do 2006 r. wskazuje na podobne wielkości w całym okresie. W roku 2006 zaobserwowano lekką tendencję wzrostową w liczbie transakcji ogółem oraz silną tendencję wzrostową w wymiarze wartościowym.

Ilościowa rozpiętość pomiędzy województwami to przedział od 459 transakcji gruntami zabudowanymi i zurbanizowanymi w woj. świętokrzyskim po 5267 transakcji tym rodzajem nieruchomości w woj. dolnośląskim. Osobny poziom osiągnęły obroty w woj. mazowieckim - 9397 transakcji. Wyraźnie zarysowuje się prawidłowość, że połowę lub więcej tego rodzaju transakcji zawarto w miastach.

- Chociaż GUS-owskie dane za rok 2007 nie zostały jeszcze ogłoszone, to z dużym prawdopodobieństwem można założyć, iż analogiczne tendencje utrzymywały się również w minionym roku - mówi Grzegorz Baciński.

Więcej w "Rzeczpospolitej"

Zobacz oferty nieruchomości: