Czyżby pierwsza jaskółka "dobrej zmiany" w mieszkaniówce?

Jak zwykle po zaledwie dwóch pierwszych miesiącach roku trudno jest na podstawie gusowskich danych wyciągać jakieś daleko idące wnioski co do tegorocznych perspektyw pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki. Widać jednak wyraźnie, choćby po lutowych statystykach nowych pozwoleń na budowę, że przynajmniej z punktu widzenia przewidywań przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż, koniunktura w bieżącym roku nie powinna specjalnie różnić się od ubiegłorocznej.

Już trzeci rok z rzędu krajowa branża deweloperska utrzymuje konsekwentną politykę inwestycyjną, polegającą na znacznym przyśpieszeniu procesu uruchamiania nowych inwestycji w odpowiedzi na dynamicznie rosnący popyt na nowe mieszkania. W efekcie, w ubiegłym roku, deweloperskie statystyki lokali rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę ponownie uległy poprawie względem tych z także rekordowego 2014 roku o równo jedną czwartą. Deweloperom będzie niezwykle trudno powtórzyć po raz kolejny tego typu progres w roku bieżącym. Z najnowszych danych GUS niewiele jeszcze wynika, ale już za miesiąc lub dwa będzie można bliżej określić perspektywy koniunktury inwestycyjnej z perspektywą do końca roku. Czy jednak utrzymanie rekordowego tempa sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki, jakie miało miejsce w ubiegłym roku, i jakie warunkuje wysoką dynamikę nowych inwestycji, uda się powtórzyć w roku bieżącym? Tymczasem pierwsze dwa miesiące tego roku, nawet pomimo słabego stycznia, trudno jest określić inaczej, jak tylko kontynuację bardzo dobrej passy inwestycyjnej deweloperów z minionych kwartałów. W lutym rozpoczęli oni budowę prawie 5,3 tys. lokali.

Oznacza to wynik niemal identyczny z osiągniętym w analogicznym miesiącu ubiegłego roku i wyższy dokładnie o 30 proc. niż w styczniu br. Tak dobry rezultat, zarówno rok temu jak i obecnie, jest kombinacją trwającej wciąż koniunktury sprzedażowej i doskonałych z punktu widzenia prac budowlanych warunków pogodowych. W sumie wynik 9332 rozpoczętych w tym roku mieszkań deweloperskich jest słabszy r/r o zaledwie 3 proc. Jednak prawdziwym hitem gusowskich danych budownictwa mieszkaniowego za tegoroczny luty jest liczba uzyskanych przez deweloperów nowych pozwoleń na budowę. Było ich prawie 8,5 tys., a więc licząc rok do roku o 37,2 proc. więcej, i blisko 80 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. W sumie dało to tegoroczny rezultat na poziomie 13,2 tys. pozwoleń, dokładnie o jedną dziesiątą wyższy niż rok temu. Statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez samych deweloperów. Wygląda więc na to, że przekonanie branży deweloperskiej o jak najlepszych perspektywach koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki wciąż szybuje na bardzo wysokim pułapie.

Nie mniej optymistycznym ogniwem lutowych statystyk budownictwa mieszkaniowego jest w przypadku deweloperów liczba mieszkań oddanych do użytkowania. Było ich w ubiegłym miesiącu blisko 6 tys., a więc nieco ponad dwukrotnie więcej niż w lutym roku ubiegłego. Z kolei wynik od początku roku na poziomie 11,3 tys. lokali jest lepszy rdr o 45 proc. Wyniki tej kategorii statystyk są następstwem systematycznego wzrostu wolumenu rozpoczynanych budów mieszkań deweloperskich od pierwszych miesięcy 2014 roku, po zapoczątkowanym kilka miesięcy wcześniej boomie sprzedażowym. Jednak w najnowszej informacji GUS, dotyczącej budownictwa mieszkaniowego, na szczególną uwagę zasługują statystyki dotyczące tzw. pozostałych form budownictwa, a więc zakładowego, komunalnego i społecznego czynszowego, a także spółdzielców. Wszystkie z wymienionych form budownictwa w ostatnich czasach sygnalizowały w sposób ewidentny swoją postępującą degradację, objawiającą się schodzeniem własnych statystyk budowlanych do symbolicznych wręcz poziomów. Tymczasem luty przynosi pod tym względem tyle nieoczekiwaną co istotną zmianę.

W przypadku mieszkań spółdzielczych ich liczba oddana do użytkowania w dwóch pierwszych miesiącach br. wyniosła 725 lokali, blisko 9-krotnie więcej niż w okresie styczeń-luty ub. roku, natomiast liczba mieszkań rozpoczętych - 646 jednostek - blisko 6-krotnie pobiła wynik sprzed roku. Tylko w lutym spółdzielcy oddali 486, a rozpoczęli 420 lokali, kilkanaście razy więcej niż w analogicznym miesiącu 2015 roku.

Nie mniej ciekawie wyglądają statystyki pozostałych form budownictwa, dotyczących głównie mieszkań komunalnych i społecznych czynszowych. Tu w lutym rozpoczęto budowę 174 lokali i uzyskano pozwolenie na budowę 829 kolejnych, co w obu przypadkach oznacza aż 4-krotny progres liczony rok do roku.

Wszystko wskazuje na to, że w kolejnych okresach gusowskie statystyki pozostałych form budownictwa mieszkaniowego będą w dalszym ciągu poprawiać swoją dynamikę, co w dużym stopniu powinno być efektem reaktywacji społecznego budownictwa czynszowego po ubiegłorocznej nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. W tym miesiącu BGK poinformował o uruchomieniu pierwszej edycji programu społecznego budownictwa czynszowego, w ramach którego wnioski złożyło 45 inwestorów, którzy wybudują prawie 3 tys. tanich czynszówek o limitowanej ustawowo stawce czynszu. W ramach programu docelowo ma powstać co najmniej 30 tys. podobnych lokali, ale nie wykluczone, że zgodnie ze skalą potrzeb powstanie ich nawet trzy razy więcej.

Tego typu sytuacja może oznaczać początek długo oczekiwanego procesu pozytywnych zmian w krajowej mieszkaniówce, których pierwszą jaskółką, miejmy nadzieję, są dane z ostatniej informacji sygnalnej GUS. Chodzi o zmiany, na które rynek mieszkaniowy czeka od prawie siedmiu lat, a więc od chwili likwidacji Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Od tamtej pory nie było praktycznie żadnej poważnej inicjatywy rządowej, której celem byłoby zwiększenie dostępności mieszkaniowej dla mniej zamożnej części rodzimych gospodarstw domowych.

Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl

Sprawdź: PROGRAM PIT 2015