Hat-trick deweloperów jednak faktem? Kolejny rekord sprzedaży mieszkań coraz bliżej
Pierwotny segment krajowej mieszkaniówki w kończącym się roku kontynuował świetną passę sprzedażową, zapoczątkowaną w połowie 2013 roku. W efekcie zanosi się na bezprecedensowy casus trzeciego z rzędu rekordu sprzedaży nowych mieszkań w ciągu roku. Czyżby boom sprzedażowy deweloperki mieszkaniowej nie miał granic?
Sam fakt windowania deweloperskich wyników sprzedaży mieszkań z roku na rok wydaje się zjawiskiem już na tyle naturalnym, że na mało kim robi wrażenie. Warto jednak zwrócić uwagę, że w minionych dwóch latach deweloperzy poprawiali rekordy sprzedaży za każdym razem równo o jedną piątą. To progres o skali nie tylko budzącej respekt, ale takiej, która musi mieć szczególne uzasadnienie, by nie powiedzieć "drugie dno".
Czy w podobnym wymiarze ma szansę być poprawiony i tym razem historycznie najlepszy rynkowy wynik sprzedaży nowych mieszkań? Suma wolumenu sprzedaży z trzech pierwszych kwartałów br. sugeruje, że nawet dość przeciętny popyt w ostatnim kwartale zagwarantuje deweloperom świętowanie kolejnego, trzeciego już z rzędu rocznego rekordu sprzedażowego. Pytanie, czy będzie on miał podobnie spektakularny wymiar co poprzednio, czy może znacznie skromniejszy, sugerujący zbliżający się koniec sprzedażowej prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym.
Według szacunków portalu RynekPierwotny.pl, uwzgledniających wyniki sprzedaży na siedmiu głównych rynkach mieszkaniowych kraju (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Katowice) w pierwszych dziewięciu miesiącach br., oraz wstępne, szacunkowe dane sprzedażowe za kwartał bieżący, sprzedaż lokali mieszkaniowych z pierwszej ręki osiągnie w tym roku na przedmiotowych siedmiu głównych krajowych rynkach nieruchomości poziom co najmniej 61-62 tys. Nie powinno tu mieć większego znaczenia przesunięcie popytu w ramach MdM na początek przyszłego roku. To oznaczałoby oczywiście kolejny spektakularny rekord sprzedaży nowych mieszkań. Co więcej, taki rezultat byłby lepszy już o blisko dwie trzecie od rekordowego wyniku z czasów pamiętnego boomu, czyli z roku 2007.
W warunkach rynkowych nic nie dzieje się bez przyczyny. Trwające już czwarty rok z rzędu sprzedażowe "fajerwerki" na rynku mieszkań z pierwszej ręki także muszą mieć swoje głębsze uzasadnienie. Zazwyczaj przyczyny silnych trendów rynkowych dają się prawidłowo rozpoznać dopiero po czasie, a nawet po okresie przesilenia koniunktury. Wydaje się, że tłumaczenie tak silnego popytu na mieszkania z rodzimego rynku pierwotnego wyłącznie niskimi stopami procentowymi, jest tylko częścią prawdy. W normalnych warunkach rynkowych główny ciężar długoterminowego stymulowania koniunktury w mieszkaniówce spoczywa na sektorze bankowym i efektywności rynku hipotek. Niestety w tym obszarze mamy kolejny rok koniunkturalnej zadyszki, z dynamiką oscylującą w okolicach zera. A może być jeszcze gorzej, bo banki zaostrzają kryteria finansowania zakupów mieszkaniowych, a zdolność kredytowa Polaków systematycznie maleje.
W tych okolicznościach głównym kołem napędowym sprzedażowej prosperity w dalszym ciągu są zakupy gotówkowo-inwestycyjne oraz realizowane w ramach programu MdM. W sumie może być to grubo ponad połowa transakcji pierwotnego rynku mieszkaniowego. Z tym tylko, że moment zakończenia państwowych subwencji mieszkaniowych jest jak najbardziej przewidywalny, w przeciwieństwie do wyczerpania potencjału popytu inwestycyjnego. Wygląda jednak na to, że z wieloletnim opóźnieniem został zapoczątkowany proces przebudowy struktury krajowego rynku mieszkaniowego z typowo własnościowego na bardziej zbliżony do cywilizowanych form rynków zachodnich, czyli ze znacznie większym udziałem lokali na wynajem.
W Polsce rynek wynajmu mieszkań, z 4-5 procentowym udziałem takich lokali w mieszkaniówce ogółem, istnieje tylko teoretycznie. By zaistniał w praktyce udział mieszkań pod wynajem powinien wzrosnąć w dłuższym terminie nawet kilkukrotnie - dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Potwierdzeniem, że mamy obecnie do czynienia z początkiem takiego procesu, jest niedawne wejście na rodzimy rynek wynajmu pierwszych zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Ścieżkę dla rozwoju mieszkaniowego wynajmu instytucjonalnego kolejny rok przeciera z powodzeniem Fundusz Mieszkań na Wynajem BGK. Z kolei coraz bliższy uruchomienia rządowy program Mieszkanie Plus może ostatecznie przypieczętować mentalną zmianę przywiązania do własności mieszkaniowej większości Polaków.
Spółki deweloperskie o profilu mieszkaniowym, a zwłaszcza ich akcjonariusze, rok 2016 zapamiętają też jako rekordowo zyskowny. Dwunastka największych branżowych tuzów notowanych na giełdzie zarobiła na czysto w pierwszych trzech kwartałach 372 mln zł, czyli - bagatela - o trzy czwarte więcej niż w analogicznym okresie ub. roku. Co więcej, krociowe zyski powinny zasilać bankowe konta deweloperów jeszcze przez wiele miesięcy, co wynika ze sposobu zaliczania zysków z mieszkań przekazanych. W związku z tym już w przyszłym roku w formie dywidendy popłyną na rachunki inwestycyjne akcjonariuszy deweloperów setki milionów złotych.
Niestety wypatrywana od dawna giełdowa hossa spółek deweloperskich wciąż pozostaje w powijakach. Co prawda indeks WIG-deweloperzy zyskał od początku roku 20 proc., jednak taka zwyżka odzwierciedla tylko w symbolicznym stopniu fundamentalną poprawę sytuacji sektora deweloperskiego.
W sumie mijający rok okaże się ponownie najlepszym okresem w historii rodzimej branży deweloperskiej operującej na rynku mieszkaniowym. Co ciekawe, po z górą trzech latach koniunkturalnej prosperity absolutnie nie widać na tym ostatnim jakichkolwiek symptomów wyczerpywania się potencjału popytowego. Czy w takim razie deweloperów mieszkaniowych czeka kolejny rekordowy rok?
Jarosław Jędrzyński
