Kolejne półrocze silnego przyspieszenia w mieszkaniówce

Tradycyjnie już deweloperzy swoimi wynikami potwierdzili systematyczną poprawę najważniejszych z punktu widzenia bieżącego stanu koniunktury rynkowej statystyk poprzednich okresów, czyli budów rozpoczętych i nowych pozwoleń na budowę. Z kolei w osiągnięciach inwestorów indywidualnych widać pełną stabilizację na poziomie wyników ubiegłorocznych. Z półrocznych danych GUS dowiadujemy się również, że mieszkaniowe inwestycje deweloperskie zaczynają coraz wyraźniej brać górę nad modą na budowę domu z ogródkiem gdzieś w podmiejskiej lokalizacji.

Jedynym nieco słabszym ogniwem bieżących danych GUS jest wciąż sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. Tu w przypadku inwestorów budujących na własne potrzeby mamy od początku roku niewielką, nieco ponad 2-procentową poprawę w stosunku do pierwszego półrocza 2014 roku. Deweloperzy natomiast oddali w omawianym okresie o blisko 8 proc. mniej lokali licząc rok do roku. Ogółem w okresie styczeń - czerwiec br. oddano prawie 64 tys. lokali, czyli o 4 proc mniej aniżeli w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Należy jednak pamiętać, że statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są pokłosiem tej sprzed 2-2,5 roku, a więc okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. Dlatego też, choć wynik deweloperów jest nieco gorszy, licząc rok do roku, to od kwietnia zaczyna się już wyraźnie poprawiać. Jest to efektem wzrostu inwestycji deweloperskich w okolicach połowy 2013 roku, kiedy to dały znać o sobie pierwsze jaskółki koniunkturalnego ożywienia.

Z kolei osiągnięcia inwestorów w kwestii mieszkań rozpoczętych potwierdzają niczym nie zakłócony, w pełni rozwojowy charakter inwestycyjnej prosperity w pierwotnym segmencie krajowego rynku mieszkaniowego. Tu wynik półroczny przekraczając poziom 80 tys. lokali okazał się lepszy rok do roku ogółem o ponad 11 proc. Główna w tym zasługa deweloperów, którzy od stycznia do czerwca ruszyli z budową ponad 40 tys. lokali mieszkalnych, a to oznacza progres rok do roku o grubo ponad jedną czwartą. Z kolei inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę półtora tysiąca mniejszej liczby mieszkań, wyrównując tym samym wynik pierwszego półrocza ubiegłego roku.

Bardzo ciekawie wygląda rywalizacja pomiędzy dwiema dominującymi formami budownictwa mieszkaniowego w kwestii nowych pozwoleń na budowę. Ogółem było ich w zakończonym półroczu aż 86,5 tys., co daje wynik lepszy od ubiegłorocznego o równe 10 tys. i 13 proc. Inwestorzy budujący na własną rękę od stycznia do czerwca uzyskali 41,5 tys. pozwoleń, czyli rok do roku o 13 proc. więcej. Pomimo tak dobrego wyniku musieli jednak uznać wyższość deweloperów, którzy na swoim koncie zapisali o równo 2 tys. większą liczbę nowych pozwoleń, co oznacza progres r/r o 15,5 proc.

To właśnie ten wynik w połączeniu ze statystykami mieszkań rozpoczętych potwierdza umacniającą się dominację branży deweloperskiej na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Jest to najprawdopodobniej efektem słabnięcia trendu przenoszenia się Polaków z miast poza ich granice do budowanych samodzielnie domów jednorodzinnych. Widać wyraźnie, że z roku na rok rośnie liczba rodaków, którzy coraz bardziej doceniają walory miejskich lokalizacji, pozwalających zaoszczędzić ogromne ilości czasu i pieniędzy na codziennych dojazdach.

Po lekturze najnowszej informacji GUS, komunikującej statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego w minionym półroczu, samo nasuwa się pytanie o perspektywy kontynuacji tak optymistycznej tendencji w kolejnych okresach. Z pomocą przychodzi tu opublikowany niemal jednocześnie z danymi GUS kwartalny raport firmy REAS. Wynika z niego, że popyt na mieszkania deweloperskie nie tylko pozostaje na wysokim poziomie, ale co kwartał bije kolejne historyczne rekordy.

Sytuacja taka jest dość trudna w interpretacji, przede wszystkim z uwagi na pozostający wciąż w swoistym letargu rynek kredytów hipotecznych. Mimo to jednak mieszkania deweloperskie wciąż sprzedają się jak świeże bułki, a co ciekawsze, niewiele wskazuje na to, by ta sytuacja miała w przewidywalnym terminie ulec jakiejś radykalnej zmianie.

Według danych z raportu REAS, liczba transakcji jakie odnotowano w drugim kwartale 2015 roku w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym wyniosła ponad 12,7 tys. Oznacza to, że w ostatnich czterech kwartałach (od czerwca 2014 roku) sprzedano na analizowanych rynkach 45,8 tys. lokali - o ponad 27 proc. więcej niż w rekordowych dotychczas latach 2007 i 2013. Zdaniem ekspertów firmy REAS, deweloperzy dość dobrze odczytują zapotrzebowanie ze strony kupujących. Liczba wprowadzeń tylko nieznacznie przewyższyła popyt, w rezultacie czego oferta, liczona łącznie dla 6 rynków, w ciągu kwartału wzrosła tylko o ok. 700 lokali.

Główna zasada inwestycyjna stwierdza, że z rynkiem się nie dyskutuje. Widać wyraźnie, że dokładnie do tej właśnie reguły swoją politykę inwestycyjną dostosowują deweloperzy. Skoro jest popyt, którego parametry z kwartału na kwartał pozwalają osiągać kolejne rekordy sprzedaży, to trudno myśleć o ograniczaniu skali inwestycji. Dlatego wolumen tych ostatnich jeszcze przez co najmniej kilka kolejnych kwartałów ma szanse szybować na bardzo wysokich pułapach. Może już czas, by przestać się temu specjalnie dziwić.

Jarosław Jędrzyński