Kupiłem działkę budowlaną, co dalej?

Stało się - działka została zakupiona, a Ty jesteś formalnym właścicielem terenu, na który już wkrótce ma powstać wymarzony dom otoczony pięknym ogrodem z imponującą zielenią. To jednak przyszłość. Realia są inne: działka to dziś po prostu sporo mniej lub bardziej atrakcyjnego pola oczekującego na zagospodarowanie. W ten sposób rozpoczyna się droga, która przyniesie zarówno niemało nerwów, ale i ostatecznej satysfakcji.

To podstawa jakichkolwiek prac. Oczywiście już na etapie zakupu warto sprawdzić wszystkie detale techniczne - od planu zagospodarowania po kwestie uzbrojenia terenu w media. Co jednak, jeśli cena działki była okazyjna, zakup spontaniczny, a inwestor tego nie weryfikował?

Nic straconego. Działkę trzeba przemyśleć pod kątem zarówno dojazdu - pamiętaj, że powinien być swobodny; czy pozostałe tereny w żaden sposób tego nie utrudniają? - jak i kształtu oraz jej wielkości. Przepisy wymagają bowiem, by późniejsza budowa odbywała się w nie bliżej niż cztery metry od granicy działki lub pięć metrów od prowadzonej obok drogi gminnej. Problemy z usytuowaniem terenu pojawiają się szczególnie wtedy, gdy zakupiona działka jest specyficzna pod względem gruntowym - ma spadki, tereny zalewowe, osuwiska - lub ukształtowania. Nietypowy format, np. trójkąt, sprawia problemy - zarówno z przygotowaniem odpowiedniego projektu, jak i poprowadzeniu dojazdu czy przyłączy.

Wszelkie formalności wymagają wizyt w urzędach i podmiotach odpowiedzialnych za przyłącza prądu, gazu, kanalizacji czy poprowadzenia wodociągu. Uzbrojenie działki to fundament do tego, by prowadzić jakiekolwiek kolejne prace. Wnioski składane do zakładu energetycznego czy gminnej spółki nadzorującej sieć wodociągową - niestety - nie są rozpatrywane natychmiast. Do realizacji inwestycji jeszcze długa droga; warto zająć się tym jak najszybciej.

Tym bardziej że urzędowych wyzwań nie brakuje. Koniecznie sprawdzić trzeba mapę zasadniczą, która odpowie na pytania związane z uzbrojeniem terenu. Zawarte w niej zapisy i wskazania konkretnych linii, przyłączy i możliwości podłączenia pozwolą oszacować koszty wszelkich prac.

Nawet jeśli palisz się już do rozpoczęcia budowy, wykonawcy czekają wyłącznie na jeden telefon, a pieniądze zebrane na inwestycje czekają na koncie - to nie koniec formalności. Własny dom zbudować można tylko i wyłącznie na podstawie wydanego pozwolenia na budowę. Urząd sprawdzi nie tylko prawo do dysponowania określoną nieruchomością. Przed wydaniem zgody sprawdzi również dziesiątki dokumentów związanych z inwestycją.

To m.in.:

- warunki zabudowy i zagospodarowania terenu,

- mapa sytuacyjno-wysokościowa do celów projektowych,

- warunki techniczne od dostawców mediów,

- analiza geologiczna terenu.

Wśród dokumentów musi być również ten teoretycznie najcenniejszy - żmudnie wybierany projekt domu. Zanim jednak - po latach - zaczniesz z rozrzewnieniem wspominać, jak w rodzinnym gronie krok po kroku analizowaliście kolejne oferty architektów, musisz wybrać idealny projekt domu dostosowany do określonych potrzeb.

Przed rzuceniem się w wir wariantów, analiz, propozycji i możliwych modyfikacji - trzeba odpowiedzieć sobie na kilka pytań. Jakiego domu potrzebuję - dużego czy małego? Na jaką nieruchomość nas stać? Czy skorzystać już z gotowego projektu, czy też wydać na dokumentację więcej, ale mieć własny, indywidualny i niepowtarzalny? Co ważne, gotowe projekty domów są tak rozbudowane, że bez problemu można wśród nich znaleźć warianty doskonale dopasowane do konkretnych potrzeb. Dzielone są zarówno na poszczególne typy, jak i kluczowe cechy. Studioatrium.pl prezentuje np. podział na domy parterowe, z poddaszem i piętrowe, ale i wskazując poszczególną ich charakterystykę. Można więc dostosować bryłę pod kątem wielkości, specyfiki działki (wąska, z wjazdem od południa, budynku na skarpie) czy też - co ciekawe - na podstawie charakteru domu. Domy o regionalnym stylu beskidzkim, typowe budynki o płaskim dachu, bryły nowoczesne, ale i w typie stodoły, a także rezydencje dla zamożnych - możliwości wyboru są w tym przypadku wyjątkowo rozległe. Architekci pozwalają też na filtrowanie projektów według konkretnych oczekiwań (np. dom dla rodziny 2+2 lub 2+3) oraz specyfiki technicznej (budynki z dużą kotłownią, pomieszczeniem na paliwo stałe czy też antresolą).

Po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę wraz z kompletem dokumentów, opinii i wszelkich uzgodnień nadchodzi czas oczekiwania na akceptację. Organ administracji - czyli mówiąc wprost: starosta lub wojewoda - ma na to 65 dni. Gdy minie 14 dni od dostarczenia pozwolenia, decyzja jest prawomocna. To czas, by ruszyć do kolejnego etapu - długo oczekiwanych prac na zakupionej działce budowlanej.

Choć wszyscy przedstawiają się jako fachowcy nad fachowcami - warto być nieufnym. Weryfikacja realizacji, adresy postawionych nieruchomości, być może nawet kontakt z właścicielami - wszystko to pozwoli sprawdzić, czy za pięknymi słowami idą również czyny. Błędem jest kierowanie się wyłącznie ceną. Dobra ekipa budowlana nie będzie tania - rażąco niskie koszty realizacji inwestycji to powód do niepokoju. Mając konkretnych kandydatów do podjęcia budowy, koniecznie warto wszystkich zapytać o konkretny termin realizacji zadania. Daty nierealne powinny budzić zastrzeżenia. Unikanie jednoznacznej odpowiedzi może z kolei sygnalizować, że potencjalny wykonawca nie ma pewności udanej realizacji zadania lub brak mu doświadczenia w precyzyjnym określeniu niezbędnego czasu.

Wybierając ekipę budowlaną, sprawdź zarówno logistykę, jak i umiejętność analizy kosztowej szefa ekipy. Sprawdzenie tego, jakim sprzętem dysponują fachowcy, da obraz profesjonalizmu. Dziś wykonawcy nie działają w trybie niemal chałupniczym; to specjaliści korzystający zazwyczaj z wysokiej jakości urządzeń, których zaawansowanie pozwala znacząco przyspieszyć wszelkie prace. Z kolei umiejętność sporządzenia precyzyjnego kosztorysu i poprawne oszacowanie wydatków zaprezentuje ekipę budowlaną jako grupę osób doskonale znających rynek i potrzeby wynikające na bieżąco z prac na budowie. Taka wiedza i doświadczenie będzie na wagę złota podczas inwestycji.