Mimo boomu deweloperzy liczą na jeszcze więcej

Podobnie jak przed miesiącem najciekawszym punktem omawianych statystyk są mieszkania, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Znajdziemy tu swoistą demonstrację siły branży deweloperskiej, która, pomimo trwającego boomu w pierwotnym segmencie mieszkaniówki, zdaje się być absolutnie pewna dalszego przyśpieszania koniunktury.

W sumie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego w pierwszych dziesięciu miesiącach tego roku nowych pozwoleń oraz zgłoszeń było ponad 157,5 tys., czyli prawie o 18 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2014 roku. Oznacza to ponownie najlepszy rezultat od kwietnia 2012 roku, czyli od daty wejścia w życie ustawy deweloperskiej.

Z kolei deweloperzy już we wrześniu tego roku ustanowili siedmioletni rekord pozyskanych pozwoleń na budowę w ciągu jednego miesiąca. Okazało się jednak, że nie jest to ostatnie słowo przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż. W październiku wzbogacili oni swój potencjał inwestycyjny o ponad 11 tys. kolejnych pozwoleń, co tym razem jest najlepszym miesięcznym rezultatem od jesieni 2007 roku, czyli samego szczytu pamiętnej hossy na rynku krajowych nieruchomości mieszkaniowych. Jest to ponadto wynik lepszy od uzyskanego w październiku roku ubiegłego o - bagatela - prawie 80 proc. i ponad 9 proc. wyższy od tego z września br. W sumie od początku roku deweloperzy powiększyli zapas pozwoleń o prawie 80 tys., czyli 23 proc. więcej rok do roku.

Statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Można zatem przyjąć tezę, że deweloperzy w dalszym ciągu oceniają perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie nie tylko jako optymalne, ale wręcz oczekują dalszej eskalacji rekordowego od lat popytu na mieszkania z pierwszej ręki. Nie ma jednak żadnej gwarancji, że wszystkie pozyskane pozwolenia zostaną w okresie swojej ważności wykorzystane. Ich rekordowa ilość na koncie deweloperów może być bardziej efektem ich nadmiernie rozbudzonego apetytu, aniżeli w pełni wiarygodną gwarancją dalszego przyśpieszenia bieżącej prosperity.

W październiku deweloperzy nieco wyhamowali swą rozpędzoną dotychczas aktywność inwestycyjną, mierzoną wolumenem mieszkań, których budowę rozpoczęto.

W kwestii nowo rozpoczynanych inwestycji w okresie styczeń-październik br. deweloperzy przekroczyli okrągły poziom 70 tys. lokali, co licząc rok do roku oznacza rezultat o jedną piątą wyższy. Tym razem jednak październikowy wynik miesięczny na poziomie 7,3 tys. lokali okazał się o kilka procent gorszy zarówno od miesiąca poprzedniego jak i października 2014 roku.

Czy to może oznaczać lekkie przegrzanie koniunktury inwestycyjnej na pierwotnym rynku mieszkaniowym? Kilkuprocentowy jednorazowy spadek statystyk o niczym jeszcze nie przesądza, o ile nie zostanie potwierdzony w kolejnych miesiącach. Te jednak mogą być nieco słabsze z uwagi na zbliżający się sezon zimowy, w którym zwyczajowo rynek budowlany odnotowuje spowolnienie aktywności inwestycyjnej.

Statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. Dlatego też od lutego br. widać u deweloperów lekką tendencję wzrostową mieszkań oddawanych, co jest efektem wzrostowego trendu inwestycji deweloperskich, która liczy już sobie ponad dwa lata. W kolejnych miesiącach należy oczekiwać jej kontynuacji, a więc zauważalnej poprawy statystyk mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów. Nie obejdzie się jednak bez okresowych wahań.

Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia właśnie w październiku. Tym razem miesięczny wynik na poziomie 6,2 tys. lokali licząc rok do roku był słabszy o około 12 proc., natomiast miesiąc do miesiąca o niespełna 8 proc. W sumie przez 10 miesięcy tego roku deweloperzy oddali do użytkowania 46,8 tys. lokali, czyli o niespełna procent więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.

Najnowsza informacja GUS, komunikująca statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego w dziesięciu zakończonych miesiącach br., pomimo niewielkiej zniżki wybranych parametrów, nie zawiera jakichkolwiek sygnałów hamowania koniunktury w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki.

Za to wyraźne perspektywy istotnego windowania gusowskich statystyk mieszkaniowych w przewidywalnym terminie, zwłaszcza w części dotyczącej nowych inwestycji, pojawiły się ostatnio w expose szefowej nowej ekipy rządzącej.

Premier rządu w swoim inauguracyjnym wystąpieniu zapowiedziała szeroki program budowy "tanich mieszkań" na gruntach udostępnianych za "symboliczną opłatą" przez państwo lub jego agendy. Środki na całe przedsięwzięcie miałyby pochodzić z kredytów bankowych. Takie mieszkania byłyby następnie wynajmowane gospodarstwom domowym za czynsz zawierający też ratę spłaty wartości lokalu, co w przyszłości umożliwiłoby uwłaszczenie dotychczasowych najemców.

Sprawa nie jest jednak tak prosta, jak na pozór mogłoby się wydawać, a realizacja tego typu przedsięwzięcia może okazać się klasycznym "mission impossible". Na razie expose w części dotyczącej rodzimej mieszkaniówki przypomina bardziej równanie z wieloma niewiadomymi, aniżeli realną receptę na mieszkaniowe bolączki Polaków. Z tym większą niecierpliwością, a w dużym stopniu także z nadzieją, opinia publiczna będzie oczekiwać publikacji szczegółowego opracowania programu mieszkaniowego nowego rządu.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl