Można budować taniej i bez dewelopera, ale skomplikowane procedury zniechęcają drobnych inwestorów

Inwestycje społeczne są realizowane przez osoby prywatne w ramach wspólnej inicjatywy. Jak szacuje Grzegorz Sperczyński z firmy Cada Casa, na polskim rynku stanowią one poniżej 3 proc. ogółu inwestycji deweloperskich w zakresie mieszkań. Dla kontrastu, w Europie Zachodniej obejmują nawet kilkanaście procent w ramach inicjatyw prywatnych przedsiębiorców, łączących siły inwestycyjne. W przypadku domów jednorodzinnych, budownictwo społeczne najczęściej występuje, gdy rodzina uzyskuje spadek w postaci gruntu i stawia na nim tzw. zabudowę bliźniaczą. Takich rozwiązań może być w Polsce do kilkunastu procent.

- W systemie budownictwa społecznego inwestorzy zyskują na marży dewelopera, która w zależności od regionu, wynosi od kilku do 20-30 proc. Najwyższe występują w dużych miastach, dlatego tam korzyść jest najbardziej widoczna. Należy dodać, że grupa realizująca inwestycję nie ponosi kosztów reklamy i marketingu, gdyż są one niepotrzebne. Nieruchomości zostają szybko sprzedane. Dobrym przykładem są warszawskie spółdzielnie mieszkaniowe, oferujące swoim członkom mieszkania w wysokim standardzie i w bardzo dobrych lokalizacjach, tzn. w Śródmieściu, na Mokotowie, Żoliborzu lub Woli. W budynkach jest sala fitness i jacuzzi, a czasami nawet kryty basen. Ceny tych lokali nie przekraczają 8-9 tys. zł. za m kw. Podobne do nich apartamenty, zakupione od dewelopera, są droższe o co najmniej 2-3 tyś zł za m kw. - mówi Łukasz Sęktas z firmy TIARA Development.

Grzegorz Sperczyński zwraca uwagę, że zaletą budownictwa społecznego jest selektywny dobór technologii, po które deweloperzy sięgają dość niechętnie. Działający w tym systemie inwestorzy kupują m.in. okna o lepszych parametrach, niż są wymagane w przepisach, np. energooszczędne, trójszybowe. Te zaś wpływają na obniżenie kosztów związanych z eksploatacją. W przypadku inwestycji społecznej czynsz jest zazwyczaj znacznie mniejszy, niż w budynkach kupowanych u deweloperów. Domy wykonane przy użyciu nowoczesnych rozwiązań mogą być także znacząco tańsze w utrzymaniu.

- Głównym zadaniem deweloperów od strony biznesowej jest maksymalizacja zysku przy jak najniższych kosztach budowy. Dlatego, decydują się na technologie, które są po prostu tanie, względnie bezproblemowe w montażu i późniejszym odbiorze. Sięgają po te tradycyjne, które najłatwiej sprzedać ze względu na panujący mit o rozwiązaniach sprawdzonych od dziesiątek lat. Użycie tańszych materiałów może powodować wyższe koszty napraw, a więc większe składki na fundusz remontowy. W skrajnych przypadkach deweloperzy mogą uzależniać budynki od dostaw, na przykład ciepłej wody od wykonanych instalacji, a tym samym sterować cenami - zwraca uwagę Grzegorz Sperczyński.

Niefinansową zaletą budownictwa społecznego jest możliwość dopasowania projektu do indywidualnych potrzeb. Dobór najnowocześniejszych technologii wpływa na poprawę komfortu życia mieszkańców. Inwestorzy zachowują pełną kontrolę nad realizacją przedsięwzięcia - w zakresie doboru technologii wykonania budynku, rodzaju i jakości instalacji czy ogrzewania. Jest to szczególnie istotne w budownictwie pasywnym lub energooszczędnym. Można zaplanować lepsze parametry izolacyjności akustycznej wewnątrz, jak również udogodnienia, które są pomijane w standardowych inwestycjach deweloperów.

Mimo wielu korzyści, budownictwo społeczne wciąż jest w Polsce mało popularne. Zdaniem Grzegorza Sperczyńskiego, wynika to w głównej mierze z mechanizmu podobnego do tego, który powstaje przy zakładaniu firm. Pojawiają się obawy o to, czy np. inwestycja zostanie dobrze zrealizowana, czy wspólnicy się nie pokłócą, oraz pytanie - jak uzyskać finansowanie. Tymczasem suma uzbieranych pieniędzy inwestorów na wpłatę własną do banku przy procedurze kredytowej może być wystarczająca na zakup gruntu. On z kolei będzie stanowić zabezpieczenie hipoteczne.

- Przy stałych dochodach nie powinno być problemu z uzyskaniem kredytu na inwestycję, którą można realizować stopniowo, na podstawie transz bankowych na poczet danego etapu pracy. Analogicznie działają deweloperzy, operujący na środkach swoich klientów, którzy uzyskali kredyty. Wiele osób może się też przestraszyć formalności. Jednakże wartość pracy włożonej w poznanie przepisów lub oddelegowanie części zadań ekspertom, w ostatecznym rachunku powinno być tańsze, niż korzystanie z usług dewelopera - podkreśla ekspert.

Sperczyński zaleca, aby podejść do inwestycji społecznej jak do typowego zadania menadżerskiego. Na początku trzeba zebrać właściwych partnerów inwestycyjnych. Następnie musi zostać określony biznesplan, a co za tym idzie - budżet przedsięwzięcia. Kolejne kroki polegają na poszukiwaniu źródeł finansowania oraz gruntu. Inwestorów czekają też formalności związane z zatrudnieniem architekta, a także uzyskaniem pozwolenia na budowę na terenie danej gminy lub zmianę warunków zabudowy na takie, które będą odpowiadały wymaganiom nowej inwestycji.

- Najpopularniejszym modelem realizacji budownictwa społecznego jest założenie spółdzielni mieszkaniowej lub realizacja inwestycji pod spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Te pierwsze instytucje podlegają prawu spółdzielczemu, tj. ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Podstawą ich działania jest statut, który stanowi jednocześnie umowę pomiędzy członkami spółdzielni. W przypadku spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, partnerzy biznesowi stają się udziałowcami spółki. Powołują zarząd i realizują założony plan - wyjaśnia Sperczyński.

Jednak Łukasz Sęktas zaznacza, że prawo spółdzielcze jest mocno skomplikowane. Na skutek licznych nowelizacji i interwencji Trybunału Konstytucyjnego obecne unormowania stały się dość nieczytelne. Dlatego łatwiejszym sposobem realizowania inwestycji jest założenie spółki celowej, najczęściej z ograniczoną odpowiedzialnością. Samodzielne działanie może przynieść znaczne oszczędności, ale też narażać uczestników tego obrotu na duże ryzyko.

- Procedury projektowe związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę dla niedoświadczonego inwestora potrafią ciągnąć się latami. Podobnie bywa z otrzymaniem dostępu do mediów, tzn. sieci elektrycznej, ciepłowniczej i gazowej. Sam proces budowy również może być długotrwały. Rzetelni wykonawcy zwykle nie narzekają na brak zleceń, więc czas oczekiwania na nich jest dość długi, a skoordynowanie ich prac - niezwykle trudne - ostrzega ekspert.

Specjalista poleca mniej doświadczonym inwestorom, aby zatrudnili generalnego wykonawcę. Z pozoru droższe rozwiązanie, w praktyce i dłuższej kalkulacji okazuje się bardziej opłacalne. Doświadczona firma budowlana efektywniej planuje działania i taniej kupuje materiały. W efekcie czas realizacji inwestycji jest krótszy, a koszt podobny do metody gospodarczej, w której inwestor samodzielnie wykonuje część prac, wybiera surowce i specjalistów z poszczególnych branż, np. elektrycznej lub hydraulicznej. Po zakończeniu budowy należy jeszcze przejść przez restrykcyjne procedury odbioru budynku.

- W przypadku domów jednorodzinnych proces jest łatwiejszy i inwestycje społeczne mają większe szanse na powodzenie. Budownictwo wielorodzinne okazuje się dużo bardziej skomplikowane, z uwagi na większą skalę przedsięwzięcia i dodatkowe wymogi w zakresie technologii budowy. Planowanie i koordynowanie prac jest znacznie trudniejsze. Potencjalnie mogą też pojawić się nieporozumienia pomiędzy wspólnikami. Ponadto zawsze istnieje ryzyko wystąpienia zdarzeń losowych u jednego z założycieli, takich jak utrata pracy czy choroba. Jednak w przypadku budowy osiedla domów jednorodzinnych tego typu okoliczności nie wpływają na sukces całej inwestycji. Można przecież postawić tylko część budynków i je zasiedlić. Przy budowie bloku wielorodzinnego sytuacja jednak bardzo się komplikuje. Nie da się zbudować go częściowo, np. bez wind lub jednego z pięter - podsumowuje Sęktas.