Remontowanie obiektów wybudowanych po zgłoszeniu

Przed wejściem w życie znowelizowanych przepisów budowlanych - czyli przed 28 czerwca 2015 r. - rozpoczęcie robót remontowych musiało zostać poprzedzone zgłoszeniem, lub, jeśli nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków, uzyskaniem pozwolenia na budowę. Na chwilę obecną remont pewnych obiektów i urządzeń budowlanych można przeprowadzić bez konieczności załatwiana żadnych formalności. Mowa o takich obiektach budowlanych, wybudowanych w oparciu o zgłoszenie, jak przykładowo: domy jednorodzinne, domki letniskowe, altany, parterowe budynki gospodarcze (wszystkie do 35 m kw.), garaże czy urządzenia służące do przesyłu mediów (z wyłączeniem sieci gazowych).

Co więcej, przeprowadzenie remontu bez formalności administracyjnych jest możliwe także w przypadku parkanów do 2,20 m oraz wiat do 50 m kw. (postawionych na działkach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe), czyli obiektów, przy których budowie nie zaistniała konieczność dopełnienia wymogów formalnych.

Jeśli obiekt budowlany został wzniesiony w oparciu o pozwolenie na budowę, to w celu jego wyremontowania należy wystąpić wcześniej z wnioskiem zgłoszeniowym. Chodzi o obiekty, które nie spełniają kryteriów ustawodawcy, by mogły zostać wzniesione w oparciu o zgłoszenie, a więc przykładowo: domy wielorodzinne, budynki i zakłady usługowe, sklepy, warsztaty, budynki biurowe, hotele, pensjonaty. Ponadto uzyskanie pozwolenia na budowę musi poprzedzić także remont obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Chodzi tu nie tylko o przykładowo mieszkania znajdujące się w zabytkowych kamienicach, ale także współczesne budownictwo, które znajduje się na terenach wpisanych do rejestru zabytków jako urbanistyczna całość - wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Kluczowa dla omawianej tu kwestii jest także definicja remontu jaką podaje prawo budowlane - jest to "wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym".

Bardzo często bowiem inwestorzy uznają pewne prace budowlane za remont, chociaż te w świetle prawa wcale go nie stanowią - są natomiast bieżącą konserwacją, przebudową lub rozbudową. Takie błędy prowadzą do nieporozumień - to od charakteru prac zależy także rodzaj formalności koniecznych do załatwienia.

A zatem, zgodnie z definicją, prace polegające na bieżącej konserwacji nie wymagają od inwestora załatwiania żadnych formalności administracyjnych. Co prawda prawo budowlane nie podaje, co konkretnie należy rozumieć pod pojęciem "bieżącej konserwacji", dlatego, w przypadkach spornych, często decydujące są wytyczne zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2006 r. (sygnatura akt: II OSK 704/05).

Zgodnie z nimi za prace mające na celu jedynie bieżącą konserwację, a które nie posiadają charakteru właściwego dla remontu, uznać należy roboty pozwalające na utrzymanie obiektu w dobrym stanie, chroniące przed jego szybkim zniszczeniem. Przykładowo może być to: cyklinowanie podłogi, malowanie drzwi w mieszkaniu czy wymiana poszczególnych płytek chodnikowych.

Za remont z kolei uznane zostanie m.in. wymiana nawierzchni drogi lub też chodnika. Bardziej problematyczna jest natomiast kwestia wymiany okien - o niej zdecydowała z kolei interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, zgodnie z którą będziemy mieć do czynienia z bieżącą konserwacją, jeśli przy wymianie okien nie spowodujemy zmiany kształtu lub też wielkości otworów okiennych lub też nie zamurujemy jednego otworu i wybijemy go w innym miejscu.

Zgodnie z prawem budowlanym, pod pojęciem przebudowy należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego (z wyjątkiem takich charakterystycznych parametrów jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego).

Pozwolenie na budowę będzie z kolei potrzebne przy rozbudowie obiektu budowlanego, czyli przy robotach budowlanych polegających na powiększeniu powierzchni zabudowy istniejącego obiektu (przykładowo dobudowanie dodatkowej powierzchni użytkowej). Warto jednak pamiętać, że od tej reguły nowe prawo przewiduje pewne odstępstwo - rozbudowa domu o ganek, jeśli będzie miał on maksymalnie 25 m kw., nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia.

Kolejną kategorię stanowi montaż, który także można przeprowadzić bez żadnych formalności. Nie posiada on definicji ustawowej, dlatego w praktyce za taki uznane zostają po prostu roboty budowlane polegające na instalowaniu na obiektach budowlanych pewnych urządzeń (np. zainstalowanie anteny).

We wniosku zgłoszeniowym oraz we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy uwzględnić informacje o rodzaju, zakresie, sposobie wykonywania robót budowlanych oraz, w przypadku zgłoszenia, także termin ich rozpoczęcia - informuje Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Wnioskodawca zobowiązany jest również dołączyć do wniosku: jeśli chodzi o zgłoszenie i pozwolenie - oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; w przypadku pozwolenia - zgodę konserwatora zabytków oraz projekt budowlany; przy zgłoszeniu - w zależności od wystąpienia potrzeb odpowiednie szkice i rysunki. Te ostatnie, ponieważ prawo nie dyktuje inaczej, mogą zostać przygotowane nawet przez osobę, która nie posiada uprawnień budowlanych.

Jeśli złożona przez inwestora dokumentacja okaże się niekompletna zostanie on wówczas wezwany przez starostę, w drodze postanowienia, do uzupełnienia braków w wyznaczonym terminie. Niewywiązanie się z tego obowiązku skutkować będzie wydaniem decyzji o sprzeciwie. Z kolei w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę organ wzywa inwestora do uzupełnienia braków najpóźniej w terminie 14 dni, licząc od dnia złożenia wniosku. Jeśli inwestor nie uzupełni braków, wniosek o pozwolenie pozostanie bez rozpatrzenia.