Sytuacja krytyczna - cios w krajową mieszkaniówkę
Nagła zmiana frontu Narodowego Banku Szwajcarii (SNB) w kwestii utrzymywania minimalnego kursu wymiany franka szwajcarskiego (CHF) na euro z powszechnie znanym już skutkiem, w większym lub mniejszym stopniu może uderzyć we wszystkich bez wyjątku uczestników krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych.
RynekPierwotny.pl w swoich komentarzach rynkowych od dawna wielokrotnie, by nie powiedzieć że do znudzenia komunikował ponadprzeciętną i co gorsza stale rosnącą w ostatnich latach skalę ryzyka mieszkaniowych kredytów denominowanych, głównie tych w helweckiej walucie. Dziś już trudno dyskutować z tezą, że są to typowo toksyczne instrumenty finansowe najwyższego ryzyka, porównywalne jedynie do słynnych amerykańskich subprime'ów.
Obecnie, kiedy "czarny scenariusz" stał się faktem, a kurs franka osiągnął przewidywany krytyczny poziom, nie pozostaje nic innego, jak tylko podjęcie próby oszacowania siły rażenia decyzji władz SNB, przede wszystkim w odniesieniu do rodzimego rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz jego głównych uczestników.
Rozmiar potencjalnych szkód, z jakimi obecnie muszą się liczyć przede wszystkim krajowe banki oraz ich klienci hipoteczni zadłużeni w CHF, a w dalszej kolejności także deweloperzy, zbywcy mieszkań z drugiej ręki, wreszcie nawet pośrednicy finansowi i nieruchomościowi, w główniej mierze będzie zależny od rozwoju sytuacji na globalnym rynku walutowym. To jego aktywni uczestnicy wyznaczą kierunek i docelowy poziom równowagi notowań złotego do franka. Niestety perspektywy tego procesu nie są najbardziej obiecujące z punktu widzenia podmiotów i osób zainteresowanych jak najmocniejszą pozycją rodzimej waluty.
Utrzymywanie przez SNB przez prawie cztery lata sztywnego kursu franka do euro było działaniem okresowym i zdecydowanie zakłócającym naturalne funkcjonowanie rynkowych sił popytu i podaży w notowaniach najważniejszych z punktu widzenia interesów krajowego sektora bankowego i jego ponad półmilionowej rzeszy klientów spłacających kredyty denominowane we franku par walutowych, czyli EUR/CHF oraz CHF/PLN. Wycofanie się w sposób nagły SNB z ręcznego sterowania można porównać do uwolnienia energii napinanej przez lata sprężyny, w wyniku czego przewidywalność kursu złotego do franka w jakimkolwiek terminie graniczy obecnie z wróżeniem z fusów.
Obserwowana ostatnio niespotykana od lat zmienność w notowaniach CHF/PLN, czyli na bardzo skromnym wycinku światowego rynku walutowego, z punktu widzenia globalnych uwarunkowań uważanego za typowo "egzotyczny", jest zjawiskiem bardzo niepokojącym. Z jednej strony można ten stan tłumaczyć dynamicznym poszukiwaniem poziomu równowagi. Gorzej jednak, jeśli jest to efekt wzięcia "naszej" pary walutowej na celownik globalnego kapitału spekulacyjnego. Już w najbliższych dniach wybory parlamentarne w Grecji, czy też decyzja EBC dotycząca QE, to kolejne okazje do generowania ogromnych spekulacyjnych zysków kosztem wyceny i zmienności polskiej waluty. W tych warunkach poziom nawet 5 złotych za franka w przewidywalnej perspektywie nie wydaje się niestety całkiem abstrakcyjny.
Obecna sytuacja, będąca skutkiem wieloletniej ultraliberalnej polityki kredytowej dużej części rodzimego sektora bankowego, a w dalszej kolejności szeregu zaniechań i bierności instytucji odpowiedzialnych za bezpieczeństwo funkcjonowania rodzimego rynku nieruchomości, stwarza ponadprzeciętne ryzyko odwrócenia pozytywnych trendów koniunkturalnych, które od połowy 2013 roku są szczególnie akcentowane w jego pierwotnym segmencie.
W pierwszej kolejności należy oczekiwać znacznego wzrostu niejako "symetrycznej" awersji do ryzyka w ramach rynku kredytów hipotecznych. Z jednej strony sektor bankowy, w istotnej części zagrożony perspektywą mniej lub bardziej znaczących strat i koniecznością tworzenia na nie rezerw, a także ponoszenia innych kosztów utrzymywania systematycznie psującego się portfela kredytów walutowych, może ograniczyć w znacznym stopniu finansowanie rynku nieruchomości, zarówno w ramach klientów detalicznych jaki deweloperów.
Z drugiej strony potencjalni klienci hipoteczni banków będą odkładać decyzje o kupnie mieszkania w oczekiwaniu na rozwój sytuacji, która w obecnych okolicznościach wydaje się co najmniej niepewna. Tego typu okoliczności postawią w trudnej sytuacji deweloperów mieszkaniowych, którzy w ostatnich kwartałach, na fali znacznej poprawy koniunktury w pierwotnym segmencie mieszkaniowym, mocno przyśpieszyli z uruchamianiem nowych inwestycji. Ewentualny topniejący popyt na nowe mieszkania, połączony z asekuracyjną postawą banków w kwestii finansowania inwestycji deweloperskich, wymusi na deweloperach przeceny ich stawek ofertowych.
Dodatkowym ryzykiem skłaniającym przedsiębiorców budujących mieszkania na sprzedaż do obniżek cen może być perspektywa skokowego wzrostu wolumenu lokali oferowanych w ramach egzekucji komorniczych, z jakim należy się liczyć w związku z oczekiwaną zwyżką skali niewypłacalności frankowców.
Ewentualny spadek cen o wymiernym charakterze na pierwotnym rynku mieszkaniowym uruchomi kolejne kostki nieruchomościowego domina, a wiec dalszy spadek poziomu zabezpieczenia portfela kredytowego banków, wzrost LtV wszystkich, także złotowych kredytów mieszkaniowych, powrót spowolnienia koniunkturalnego na rynku mieszkań z pierwszej ręki, a w końcu przecenę oraz pogłębienie marazmu we wtórnym segmencie rodzimej mieszkaniówki.
Liczbę gospodarstw domowych posiadających kredyty mieszkaniowe denominowane we franku szwajcarskim szacuje się na około 550 tys. Według wstępnych szacunków na dzień dzisiejszy średnie saldo zadłużenia w złotych dla tych zobowiązań jest wyższe od wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, czyli LtV przekracza 100 proc. Z kolei średnia wskaźnika DTI (Debt to Income - wysokość miesięcznej raty w stosunku do dochodów) może przekraczać już poziom 50 proc.
Natomiast liczbę zagrożonych kredytów mieszkaniowych pozostających w gestii frankowców przed datą uwolnienia notowań franka do euro określano na 35 tys. Teraz szacuje się, że jest to trzy razy więcej, a więc nawet ponad 100 tys.
Tego typu statystyki nie pozostawiają wątpliwości co do krytycznej sytuacji oraz typowo mglistych perspektyw niebezpiecznie licznej grupy gospodarstw domowych spłacających hipoteki denominowane w CHF, która może mieć bezpośrednie przełożenie na istotne pogorszenie stanu koniunktury szeroko pojętego rynku nieruchomości i to w długoterminowej perspektywie, ze wszelkimi konsekwencjami dla całej krajowej gospodarki.
Jarosław Jędrzyński
Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze
