Zakup mieszkania to nie wszystko - zobacz, jakie są koszty dodatkowe

W naszych wyliczeniach zakładamy zakup mieszkania pochodzącego z rynku wtórnego. Decydujemy się na kupno lokalu w Krakowie. Według najnowszych danych rynkowych średnia cena zakupu mieszkania wynosi 6906 zł/m2.

Największą popularnością wśród inwestorów cieszą się mieszkania dwupokojowe, o powierzchni do 45 m2. Tego typu lokal będzie podstawą do naszych obliczeń. Zakładamy, że w naszym mieszkaniu znajdują się 2 pokoje o łącznej powierzchni 28 m2, łazienka 8 m2 oraz kuchnia 9 m2. Wnętrze znajduje się w dobrym stanie technicznym, wystarczy przeprowadzić drobne prace remontowe. Naszym zadaniem będzie odnowienie podłóg i ścian we wszystkich pomieszczeniach. Dodatkowo wyremontujemy łazienkę i zamontujemy w niej nowy sanitariat. W wyliczeniach nie uwzględnimy kosztów zakupu mebli, sprzętów AGD oraz elementów ozdobnych.

Cena zakupu naszego 45 metrowego mieszkania w Krakowie wyniosła 310 770 zł. Jest to kwota bazowa do której doliczamy:

- podatek od czynności cywilnoprawnych - to opłata wnoszona na rzecz skarbu państwa, która występuje wyłącznie podczas zakupu mieszkań z wtórnego rynku nieruchomości. Jej wartość jest niezmienna i wynosi 2 proc. kwoty transakcyjnej. W naszym wypadku podatek pochłonie 6215 zł.

- taksa notarialna - to opłata obowiązująca na terenie całego kraju. Stanowią maksymalną kwotę, która przysługuje notariuszowi za wykonanie czynności cywilno-prawnych. Stawka taksy notarialnej może przybrać formę kwotową bądź procentową. W każdym przypadku zostaje obarczona podatkiem VAT (stawka 23 proc.). W przypadku mieszkania własnościowego kosztującego 310 770 zł taksa notarialna wyniesie 2013 zł. Po doliczeniu podatku VAT otrzymamy kwotę wysokości 2476 zł.

- opłata za wpis do księgi wieczystej - to kolejny wydatek, który musimy ponieść podczas zakupu mieszkania. Wysokość tej opłaty jest niezmienna i od 2006 roku wynosi 200 zł. Wartość naszego mieszkania nie ma żadnego wpływu na wysokość owej opłaty.

Powyższe opłaty dotyczą zakupu mieszkania bez wsparcia kredytowego. Zakup mieszkania finansowanego ze środków kredytu hipotecznego wiąże się też z koniecznością doliczenia takich opłat, jak:

- wpis prawa własności w księgę wieczystą - jest to opłata stała, która wynosi 200 zł;

- wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą - to kolejna opłata o stałym charakterze. Jej koszt to 200 zł;

- podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki zwykłej - jego wysokość zależy od wartości naszej nieruchomości. Koszt podatku wynosi w naszym wypadku 0,1 proc. kwoty transakcyjnej, czyli 310,77 zł.

Z powyższego zestawienia wynika, iż dodatkowe opłaty związane z zakupem nieruchomości wyniosą:

- 8891 zł w przypadku zakupu mieszkania ze środków własnych;

- 9602 zł w przypadku zakupu mieszkania ze wsparciem kredytu hipotecznego.

Skoro już wiemy, ile kosztuje mieszkanie wraz ze wszystkimi opłatami, sprawdźmy ile zapłacimy za jego solidny remont. Z reguły najbardziej kosztowne jest wykończenie łazienek. Dlatego nasze wyliczenia rozpoczniemy od tego pomieszczenia.

Na początek należy usunąć stare sanitariaty i zerwać zużyte płytki ścienne oraz podłogowe. Sanitariaty demontujemy samodzielnie, co pozwoli nam uniknąć dodatkowych kosztów. Pierwszą czynnością będzie zerwanie starej ceramiki na podłodze i ścianach (o łącznej powierzchni 26 m2. Średnia cena tego typu usługi wynosi ok. 22 zł/m2. Zatem całkowity koszt skuwania ceramiki powinien zamknąć się w kwocie 572 zł.

W następnej kolejności przystępujemy do wykonania wylewki samopoziomującej, która skoryguje wszystkie nierówności na podłodze. Za zaprawę oraz fachowe wykonanie zapłacimy ok. 315 zł. Po wyschnięciu wylewki możemy już przystąpić do układania nowych płytek. Wybieramy produkty ze średniej półki cenowej (orientacyjny koszt to 41,50 zł/m2). Za płytki, fugi, klej, preparat gruntujący oraz robociznę zapłacimy łącznie 2672 zł. Pozostałe fragmenty ścian oraz sufit pokrywamy świeżą warstwą białej farby lateksowej (koszt ok. 395 zł z robocizną).

Po odnowieniu ścian i sufitu przeprowadzamy modernizacje instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Zakładamy, że prace nie były zbyt skomplikowane, a za wymianę instalacji zapłaciliśmy łącznie ok. 1012 zł. Znacznie większym wydatkiem będzie zakup oraz montaż nowych sanitariatów. Koszt tego etapu prac powinien zamknąć się w kwocie 2669 zł. W owej cenie uwzględniliśmy zakup prysznica, baterii, umywalki, WC oraz robocizny.

Całkowity koszt remontu łazienki wyniósł 7619 zł, a kompletny kosztorys możesz znaleźć tutaj.

Nieco mniejszym wydatkiem będzie remont kuchni. Kolejność prac jest taka sama jak w przypadku łazienki. W pierwszej kolejności zrywamy stare płytki podłogowe i ścienne (o łącznej powierzchni 21 m2). Za skucie starej ceramiki zapłacimy ok. 462 zł.

Zakładamy, że podłoga w kuchni jest dostatecznie równa i nie ma potrzeby wykonywania wylewki samopoziomującej. Dlatego przystępujemy od razu do zakupu oraz montażu nowych płytek. Za zakup płytek ściennych i podłogowych, fugi, kleju, preparatu gruntującego oraz robociznę zapłacimy łącznie ok. 2162 zł. Pozostałe fragmenty ścian oraz sufit malujemy dobrą jakościowo, białą farbą lateksową. Łączny koszt farby i usługi malarskiej na powierzchni 32 m2 będzie wydatkiem rzędu 386 zł. Ostatnim istotnym wydatkiem będzie wymiana instalacji elektrycznej i hydraulicznej. Za wymianę dwóch punktów hydraulicznych oraz siedmiu punktów elektrycznych zapłacimy ok. 881 zł. Przy okazji wymienimy starą lampę sufitową. Za elegancki, dobry jakościowo model zapłacimy około 90 zł.

Nasz remont nie zakłada konieczności wymiany wyposażenia kuchennego ani mebli. Całkowity koszt remontu tego pomieszczenia zamknął się w kwocie 3 890 zł. Szczegółowe obliczenia można znaleźć tutaj.

Ostatnim wydatkiem będzie remont dwóch pokoi (o łącznej powierzchni 28 m2). Zakładamy, że na podłogach znajdowały się stare wykładziny, które możemy usunąć samodzielnie. Powierzchnie są równe i nie wymagają wylewki samopoziomującej. Naszym zadaniem będzie ułożenie nowych paneli podłogowych. Wybieramy dobre jakościowo produkty o klasie ścieralności AC4 (wydatek rzędu 31 zł/m2). Łączna cena paneli, podkładów, listew przypodłogowych oraz listew progowych ze średniej półki cenowej to ok. 1293 zł. Za montaż trzeba będzie zapłacić dodatkowe 504 zł.

Po odnowieniu podłóg przystępujemy do remontu ścian. Zakładamy, że ich powierzchnia nie jest zbyt zniszczona i wystarczy jedynie trzykrotne nałożenie świeżej powłoki malarskiej. Na ściany zastosujemy kolorową farbę akrylową, sufit zostanie odmalowany na biało. Do odmalowania dwóch pokojów potrzebujemy 20 l farby gruntującej (80 zł), 7,67l kolorowej farby ściennej (115 zł), 2,33 l białej farby na sufity (16 zł). Łączna powierzchnia wszystkich ścian i sufitów w naszych pokojach wynosi 120 m2. Koszt wynajęcia niedrogiego malarza nie powinien przekroczyć kwoty 1200 zł.

Malowanie pomieszczeń zakończyło nasze prace remontowe. Całkowity koszt odnowienia dwóch pokojów zamknął się w kwocie 3164 zł. Szczegółowy kosztorys wszystkich prac można znaleźć tutaj.

Przypomnijmy, że transakcyjna kwota zakupu naszego mieszkania wynosiła 310 770 zł. Do kosztów całkowitych musimy doliczyć opłaty dodatkowe (podatki, opłaty za czynności notarialne). Będą to dodatkowe koszty o łącznej wysokości:

- 8891 zł w przypadku zakupu mieszkania ze środków własnych;

- 9602 zł w przypadku zakupu mieszkania ze wsparciem kredytu hipotecznego.

Większość mieszkań z wtórnego rynku nieruchomości wymaga też wykonania remontu. Według naszych obliczeń całkowity koszt wykonania podstawowych prac remontowych pochłonie dodatkowe koszty w wysokości 14 717 zł. W naszych wyliczeniach uwzględniliśmy jedynie podstawowe prace (wymiana podłóg, odnowienie ścian, remont instalacji). Do prac wynajęliśmy niedrogich fachowców pracujących na własny rachunek i kupiliśmy materiały wykończeniowe ze średniej półki cenowej. Nasze wyliczenia nie uwzględniły zakupu mebli ani żadnych elementów dekoracji wnętrz. Nabycie tego typu produktów z pewnością wpłynęłaby na odczuwalne zwiększenie kosztów remontowych.

Z powyższych wyliczeń wynika, że realna kwota zakupu mieszkania będzie wyższa od kwoty transakcyjnej o 23 608 - 24 319 zł. Warto zatem pamiętać, że realny koszt zakupu lokalu pochodzącego z rynku wtórnego będzie o 8 -10 proc. wyższy niż kwota przedstawiona na umowie ze sprzedawcą.