Analiza Interii: o kredyt hipoteczny będzie coraz trudniej

Największe zmiany w polityce kredytowej banków odczują osoby starające się o sfinansowanie zakupu mieszkań. I nie chodzi tylko o wzrost wymaganego wkładu własnego.

Pod koniec ubiegłego roku znacznie wrosło zapotrzebowanie na kredyt mieszkaniowy, co było związane między innymi ze zbliżającym się wejściem w życie wymogu posiadania wyższego wkładu własnego (od początku roku wynosi on 20 proc., choć niektóre banki dopuszczają mniejszy, przy odpowiednim ubezpieczeniu).

Jak podaje NBP w raporcie podsumowującym ankietę kredytową, w czwartym kwartale 2016 roku pojedyncze banki złagodziły nawet kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych i obniżyły koszty pozaodsetkowe (czyli np. prowizje). Przypomnijmy jednak, że marże (składnik oprocentowania) dla tych kredytów wrosły mocno, zwłaszcza od końca 2015 do wiosny 2016 roku.

Reklama

Kredyty mieszkaniowe będą droższe

Bankowcy ostrzegają, że to nie koniec, a będą dodatkowo zaostrzać wymagania jakie będą musieli spełnić klienci.

- Na zaostrzenie polityki kredytowej dla kredytów hipotecznych ma wpływ kilka czynników. Z jednej strony banki, zgodnie z postanowieniami Rekomendacji S, podwyższyły wymóg posiadania wkładu własnego do 20 proc. Przy czym dalej banki mogą udzielać kredytów z wkładem własnym m.in. 10 proc. pod warunkiem, że bank ubezpieczy brakujący wkład własny - taką ofertę ma np. BZWBK. Z drugiej strony cały czas funkcjonujemy w środowisku rekordowo niskich stóp procentowych i banki w ocenie zdolności kredytowej biorą to pod uwagę - tłumaczy Łukasz Molenda, dyrektor departamentu kredytów dla ludności w BZ WBK.

Eksperci Raiffeisen Polbank ostrzegają, że pożyczyć pieniądze na zakup mieszkań będzie coraz trudniej.

- Można się spodziewać, że banki będą stopniowo zaostrzały kryteria przyznawania kredytów, surowiej oceniając zdolność kredytową i wymagając wyższych kwot pozostających do dyspozycji kredytobiorcy po zapłaceniu raty. Głównym motywem jest zbliżająca się, co prawda jeszcze powoli, perspektywa wyższych stóp procentowych, które mogą wpędzić część klientów w kłopoty. Dlatego gdy uważasz, że stać cię dziś na trzy pokoje, lepiej kupić dwa i mieć odpowiednią poduszkę finansową na rosnące z czasem raty - mówi Adrian Sejdak, dyrektor ds. kredytów hipotecznych w Raiffeisen Polbank. Jak tłumaczy, większa ostrożność banków to również pochodna konsultowanych obecnie nowych regulacji: ustawy o kredycie hipotecznym i zmian w rekomendacji S, które będą mocno zachęcać do stosowania stałej stopy procentowej (te w obecnej fazie cyklu będą oczywiście odpowiednio wyższe od stopy zmiennej).

O pracach nad nowymi zaleceniami KNF, pisaliśmy w tekście "Zmienne oprocentowanie kredytów ryzykowne jak franki!".

- Nowe zasady ukształtują inny standard w zakresie finansowania zakupu nieruchomości kredytami hipotecznymi. Nadzór zwraca również ciągle uwagę na ryzyko niedopasowania zapadalności kredytów hipotecznych i instrumentów ich finansujących. Ten proces też będzie długotrwały. Biorąc więc te wszystkie elementy pod uwagę można oczekiwać, że coraz większa grupa chętnych nie będzie mogła dostać kredytu hipotecznego i albo skorzysta z rządowych programów wsparcia albo wynajmie mieszkanie na wolnym rynku - podsumowuje ekspert Raiffeisen Polbank.

To jak bardzo zmienią się kryteria zależy od poszczególnych banków i tego jaką politykę prowadziły dotychczas. Łukasz Molenda z BZ WBK zaznacza, że w jego banku już teraz stosuje się konserwatywne bufory na ryzyko zmiennej stopy procentowej.

Marże, pomimo dużej konkurencji pomiędzy bankami, mogą w tym roku lekko rosnąć. Dla 30-letniego kredytu na 240 tys. zł przy nieruchomości wartej 300 tys. zł, średnia marża wynosi obecnie 2,34 proc., ale te najwyższe sięgają nawet 3,5 proc.

Wzrostu kosztu kredytu mieszkaniowego na rynku spodziewają się także inne banki.

- Zakładamy wzrost marż na rynku. Pierwsze podwyżki w tym roku miały już miejsce. Marżę podniósł m.in. PKO BP, a biorąc pod uwagę udział w rynku podwyżka dotyczyć może nawet 1/3 potencjalnych kredytobiorców. Taki ruch cenowy może mieć przełożenie na oferty innych banków - mówi Daniel Płachta, ekspert mBanku Hipotecznego. Dużych zmian nie należy się za to spodziewać w odniesieniu do kredytów konsumpcyjnych - wynika z ankiety NBP, co potwierdzają też poszczególne banki.

Drugi raz od ponad trzech lat banki odczuły spadek popytu na kredyty konsumpcyjne, co wynikało głównie ze zmniejszenia zapotrzebowania na finansowanie dóbr trwałego użytku. Pierwszy kwartał 2017 roku nie powinien przynieść istotnych zmian ani w podejściu banków ani klientów.

Eksperci tłumaczą, że sytuacja klientów generalnie się poprawia za sprawą lepszej sytuacji na rynku pracy, wyższych płac czy zwiększonych transferów socjalnych. Widać to w wyższych wskaźnikach optymizmu konsumentów. Z drugiej strony utrzymująca się niepewność co do rozwoju sytuacji gospodarczej, polityki podatkowej zniechęca część mikroprzedsiębiorców do zadłużania się. Jedno jest pewne- konkurencja między bankami jest w tym segmencie rynku bardzo duża, bo pożyczki gotówkowe pomagają uzyskiwać wyższą dochodowość.

Firmy: Słaby popyt na kredyty, ale powinien odbić

Banki poinformowały w odpowiedzi na ankietę NBP, że w czwartym kwartale 2016 roku zaostrzyły politykę kredytową wobec firm (choć w niewielkim stopniu) i głównie dotyczyło to większych przedsiębiorstw. Piąty kwartał z rzędu podwyższyły nieco pozaodsetkowe koszty kredytu, a w pojedynczych przypadkach wzrosły wymagania dotyczące posiadanych zabezpieczeń i jednocześnie zmniejszona została maksymalna dostępna kwota kredytu. Zaostrzenie polityki to efekt wzrostu ryzyka niektórych branż (węglowa, energii odnawialnej jak farmy wiatrowe, paliwowa, nieruchomości komercyjnych). Jednocześnie banki odczuły spadek popytu na kredyty długoterminowe przy niezmienionej sytuacji w przypadku krótkoterminowych. Czwarty kwartał z rzędu banki, które odczuły spadek popytu na kredyty dla przedsiębiorstw, uzasadniały go mniejszym zapotrzebowaniem na finansowanie inwestycji. Inne wymieniane przyczyny to wzrost niepewności na rynku, wstrzymanie lub spowolnienie niektórych projektów związanych z wydatkowaniem środków unijnych. Przewidywania są jednak już bardziej optymistyczne.

Banki spodziewają się, że w I kwartale 2017 roku będzie rosło zapotrzebowanie na kredyty długoterminowe dla dużych przedsiębiorstw oraz krótkoterminowe dla małych i średnich.

- Pomimo widocznego spadku inwestycji w gospodarce, nadzieją na zwiększenie popytu przedsiębiorców na finansowanie długoterminowe pozostają niewydatkowane jeszcze środki unijne. Wiele istotnych programów dystrybuujących te środki rozpoczyna się właśnie w tym roku. Z drugiej strony, oceny ryzyka projektów i działalności naszych klientów zbieżne są z ogólnymi tendencjami rynkowymi takimi jak np. wzmożone kontrole organów skarbowych w określonych jako szczególnie wrażliwe branżach takich jak paliwowa czy handel wyrobami stalowymi - tłumaczy Agnieszka Kucharska, kierująca zespołem produktów i procesu kredytowego bankowości przedsiębiorstw Banku Millennium.

Przedstawiciele mBanku, w związku z poprawiającą się sytuację gospodarczą, przewidują wzrost zamówień w sektorze MSP i przez to potrzebę zwiększania kapitału obrotowego tej grupy przedsiębiorstw - m.in. poprzez kredyty krótkoterminowe (obrotowe). Bank podkreśla, że ma ambicję osiągnąć dynamikę salda kredytowego dwukrotnie wyższą niż przewidywany blisko 7 proc. wzrost dla całego rynku. Jednocześnie mBank nie planuje zaostrzenia polityki kredytowej dla małych i średnich przedsiębiorstw.

Natomiast spodziewany popyt na finansowanie długoterminowe (inwestycyjne) dużych przedsiębiorstw będzie miał swoje źródło zarówno w poprawiających się perspektywach gospodarczych, jak również w uruchamianych środkach UE.

Monika Krześniak-Sajewicz

INTERIA.PL
Dowiedz się więcej na temat: bank | kredyt | kredyt hipoteczny
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Strona główna INTERIA.PL
Polecamy
Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »