Czego nie wiedziałeś o zdolności kredytowej?

W ostatnim okresie zdolność Polaków maleje, co jest spowodowane m.in. zaleceniami KNF i wewnętrznymi regulacjami banków. Najniższe w historii stopy procentowe sprawiły, że zdolność kredytowa sukcesywnie zwiększała się. Pamiętajmy jednak, że z pozoru niskie raty kredytowe mogą ulec podwyższeniu wraz ze zmianą stóp procentowych i stawki WIBOR, od której uzależnione jest oprocentowanie kredytów w polskiej walucie.

- Nadzór bankowy oraz zarządy banków muszą wybiegać w przyszłość i dostosować zasady przyznawania kredytów do różnych warunków panujących na rynku. Potencjalny kredytobiorca powinien mieć zatem zdolność do spłaty zadłużenia w całym okresie kredytowania. Z tego powodu w ostatnim czasie banki zaostrzyły zasady wyliczania zdolności kredytowej, uwzględniając przy tym: niskie stopy procentowe, faktyczne koszty ponoszone przez gospodarstwo domowe oraz przejście na wiek emerytalny w okresie spłaty kredytu. - mówi Magdalena Mrozowska, z firmy doradczej Feniks Finanse.

Zdolność kredytowa to nic innego jak zdolność klienta do terminowego regulowania rat posiadanego zobowiązania. Co ważne, owa spłata dotyczy nie tylko pożyczonego kapitału, ale także odsetek narosłych na skutek oprocentowania kredytu. Zdolnością kredytową można więc określić taką kwotę kredytu, którą przyszły kredytobiorca będzie w stanie spłacić w założonym w umowie terminie. W celu prawidłowego wyliczenia zdolności kredytowej osoba zainteresowana kredytem hipotecznym musi dostarczyć do banku szereg informacji pozwalających na pogłębioną analizę sytuacji finansowej.

Do najważniejszych czynników wewnętrznych mających wpływ na badanie zdolności kredytowej możemy zaliczyć m.in. źródło oraz wysokość dochodów, liczbę osób w gospodarstwie domowym i jego miesięczne koszty, posiadanie obciążenia z tytułu innych zaciągniętych zobowiązań, wiek kredytobiorcy, czy też okres kredytowania oraz wybór spłat rat kredytu.

Podczas udzielania kredytu banki wymagają od kredytobiorcy przedstawienia nie tylko dokumentów poświadczających uzyskiwanie dochodów, ale też oświadczeń dotyczących chociażby liczby kredytobiorców, wysokości spłacanych rat kredytów, czy też miesięcznych kosztów utrzymania. Nie bez znaczenia pozostaje również wiek w chwili ubiegania się o kredyt. W momencie ostatecznej spłaty kredytu nie możemy przekroczyć 70-75 r. życia. Wraz z wiekiem okres kredytowania maleje i bank wymaga od nas wyższych dochodów oraz dodatkowego zabezpieczenia w postaci polisy ubezpieczenia na życie.

Istotnym elementem w badaniu zdolności kredytowej jest również terminowość spłaty kredytów.

- Historia kredytowa każdego z nas udostępniana jest przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Jeżeli nie jesteśmy pewni czy terminowo obsługiwaliśmy dotychczasowe zobowiązania warto indywidualnie wystąpić o raport. Możemy być spokojni jeżeli obsługujemy nasze zobowiązania regularnie, a zaległości w ich spłacie nie przekraczają 30 dni. Wysoki poziom punktacji w BIK oznacza, że stajemy się dla banku bardziej wiarygodni. - komentuje Magdalena Mrozowska, Feniks Finanse.

Wg wyliczeń Feniks Finanse w lutym 2016 r. osoba zainteresowana kredytem hipotecznym na 90 proc. wartości nieruchomości, uzyskująca dochód netto w wysokości 5 tys. zł zdolność kredytowa np. w PKO BP wynosi 581 tys. zł, a w Banku Zachodnim WBK 408 tys. zł . Różnica w wysokości oferowanego kredytu, przy takich samych warunkach (taki sam dochód), wynosi ponad 170 tys. zł. Dokładne wyliczenie zdolności kredytowej zależy bowiem od indywidualnego podejścia banku, czyli między innymi od jego akceptacji ryzyka, prowadzonej obecnie polityki sprzedażowej czy też aktualnego zaangażowania w rynek produktów hipotecznych.

Na sposób obliczania zdolności kredytowej mają wpływ również czynniki zewnętrzne. Do tych podstawowych zaliczamy obecny poziom stóp procentowych, aktualnie obowiązujące przepisy prawne, zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego. Im niższe stopy procentowe, tym wyższa zdolność kredytowa. Wynika to z faktu, że stopy ogłaszane przez NBP znajdują swoje odzwierciedlenie w poziomie rynkowych stóp procentowych WIBOR, a te wraz z marżą stanowią oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Aktualny poziom stopy WIBOR3M to 1,68 proc., podczas gdy jeszcze dwa lata temu (styczeń 2014 r.) parametr ten przyjmował wartość 2,71 proc. - Odnotowany spadek stopy WIBOR3M oznacza, że rata 30-letniego kredytu opiewającego na kwotę 300 tys. zł, którego marża kredytowa wynosi 2 proc., w ciągu tego okresu uległa obniżeniu z 1558 zł do 1378 zł, czyli aż o 180 zł. Im niższa rata kredytu, tym wyższe zobowiązanie można zaciągnąć przy uzyskiwaniu dochodów w tej samej wysokości. Pamiętajmy jednak, iż oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne. Co oznacza, iż w przyszłości nasza rata może ulec zwiększeniu. - mówi Magdalena Mrozowska.

Kolejnym parametrem branym pod uwagę podczas wyliczania zdolności kredytowej są Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, a dokładniej wskaźniki narzucane przez ten organ np. wskaźnik DTI - (debt to income). Wskaźnik DTI to nic innego jak stosunek wszystkich obciążeń finansowych (rat kredytowych i innych wydatków) ponoszonych przez klienta do wysokości osiąganych przez niego dochodów. Choć wspomniany nadzorca nie narzuca teraz maksymalnej wysokości tego wskaźnika, to jednak zaznacza, że w przypadku przekroczenia przez niego poziomu 40 proc. (dla osób o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danych regionie zamieszkania) i 50 proc. dla pozostałych, bank powinien zachować szczególną ostrożność podczas udzielania kredytu.

Pamiętajmy, że negatywna ocena zdolności kredytowej zamyka bowiem całą procedurę uzyskania finansowania na zakup wybranej nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że brak zdolności w jednym banku nie zawsze oznacza, iż nie otrzymamy kredytu w innym. Bardzo istotnym elementem zaciągania kredytu jest również nasza indywidualna ocena zdolności do jego spłaty. Oprócz wytycznych banku, co do maksymalnej kwoty jaką możemy otrzymać, powinniśmy bardzo dokładnie przeanalizować decyzję o wysokości kredytu, z którym nie rozstaniemy się przez wiele kolejnych lat.