Hipoteki: Opłacalne tete-a-tete z bankiem

Od dłuższego czasu w zasadzie każdy bank sprzedający kredyt hipoteczny przygotowuje oferty pakietowe. W takim zestawie oprócz kredytu na mieszkanie dostaniemy bardzo często rachunek bankowy z obowiązkiem zasilania go, kartę kredytową, ubezpieczenie, a czasem nawet program regularnego oszczędzania. Część z tych produktów jest płatna, a mimo tego w większości przypadków taka sprzedaż wiązana (ang: cross-sell) jest dla klienta korzystna. Wszystko dzięki obniżce marży, która obowiązuje przez cały okres kredytowania.

Czasem jednak do otrzymania niższej marży wystarczy skorzystać z darmowego produktu bankowego. Tak jest np. w BZ WBK, który oferuje marżę niższą o 0,2 p.p. w zamian za założenie dowolnego konta i zadeklarowanie na nie wpływów w wysokości 2 tys. miesięcznie. A np. konto Wydajesz & Zarabiasz już przy wpływach na poziomie 1 tys. zł jest darmowe, a nawet można na nim zarobić robiąc zakupy w supermarketach, sklepach spożywczych i na stacjach benzynowych. Marża niższa o 0,2 p.p. przy kredycie na 30 lat to obniżka miesięcznej raty o 12 zł na każde 100 tys. zł kredytu. Można więc bez problemu oszczędzić kilkadziesiąt złotych miesięcznie.

W Banku Millennium obniżka 0,5 p.p. należy się kredytobiorcom, którzy założą konto, na które trafiać będzie wynagrodzenie i każdego miesiąca będą wykonywać transakcje kartowe na co najmniej 500 zł. Miesięczna obniżka raty 30-letniego kredytu na 300 tys. zł w kwocie 90 zł z nadwyżką pokryje koszty prowadzenia rachunku i karty. Podobnie sytuacja wygląda w Banku Ochrony Środowiska, gdzie na założony rachunek musi wpływać min. 2,5 tys. zł, a do portfela klienta musi trafić karta kredytowa.

W większości banków cross-sell jest jednak dużo bardziej skomplikowany niż w dwóch wymienionych wyżej przypadkach, pojawiają się bowiem ubezpieczenia, przy których koszt prowadzenia rachunku czy wydania karty jest bardzo mały.

Np. w Pocztowym obniżka marży wynosi aż 1 p.p., ale jest to możliwe tylko przy założeniu (bezpłatnego) ROR-u z wpływami 2,5 tys. zł wraz z aktywnym korzystaniem z karty płatniczej lub kredytowej (4 zł/mies.) i dodatkowo wykupionym pakietem ubezpieczeń kosztujących niemal 3 proc. kwoty kredytu przez 3 lata. Tu policzenie opłacalności kroku jest już dużo trudniejsze. Przy kredycie na 300 tys. zł koszt ubezpieczeń wyniesie razem z opłatami za kartę prawie 9 tys. zł. Natomiast w aktualnych warunkach rynkowych miesięczna obniżka raty 30-letniego kredytu to 177 zł, co przez trzy lata daje 6372 zł. Wygląda na to, że skorzystanie z cross-sellu w Pocztowym jest nieopłacalne. Ale gdy wczytamy się dokładniej w warunki to okaże się, że po trzech latach ubezpieczenia nie trzeba odnawiać, więc już po 4,5 roku wyjdziemy na zero, a każdy kolejny miesiąc to czysta oszczędność.

Porównanie ofert utrudnia zróżnicowany sposób naliczania składek ubezpieczeniowych. W Credit Agricole obniżka marży może wynieść aż 1,15 p.p., jednak trzeba liczyć się z obowiązkowym kontem i wpływami na nie oraz ubezpieczeniem na życie w wysokości 0,0299 proc. kwoty kredytu pozostałej do spłaty miesięcznie oraz ubezpieczeniem nieruchomości za 0,0078 proc. wartości mieszkania. W początkowym okresie kredytowania łączny koszt ubezpieczeń kredytu na 300 tys. zł wyniesie ok. 113 zł. Ale przy 30-letnim kredycie dzięki obniżce marży oszczędzimy ponad 200 zł miesięcznie, więc finalny bilans będzie dodatni. A w kolejnych latach koszty ubezpieczenia spadają, bo ubezpieczenie na życie liczone jest od kwoty kredytu pozostającej do spłaty.

Zawroty głowy u klienta może spowodować chęć zrozumienia oferty Deutsche Banku PBC, w którym można obniżyć oprocentowanie kredytu o 1,2 p.p. pod warunkiem skorzystania z rachunku i karty kredytowej i wykupienia ubezpieczenia na życie. Kosztuje ono w pierwszych dwóch latach (płatne z góry) 1,8 proc. kwoty kredytu. Ale po dwóch latach składka naliczana jest już miesięcznie i wynosi 0,042 proc. kwoty kredytu. Przy kredycie na 300 tys. zł na 30 lat przez pierwsze dwa lata do interesu dopłacimy jakieś 200 zł, na dodatek oszczędności z tytułu obniżki rat będą spływać sukcesywnie co miesiąc, a koszty dwuletniego ubezpieczenia należy ponieść na początku. Ale po dwóch latach składka ubezpieczeniowa spadnie i będzie pobierana co miesiąc i po zsumowaniu z obniżką raty da oszczędność rzędu 90 zł każdego miesiąca i po kilku miesiącach klient zaczyna wychodzić na plus.

Najdroższe ubezpieczenie występuje w ofercie Alior Banku. Tam z góry trzeba zapłacić składkę za pięć lat i wynosi ona 9,6 proc. kwoty kredytu. Dla kwoty 300 tys. zł będzie to 28,8 tys. zł, przy czym oszczędność z tytułu obniżki marży o 0,91 p.p. wyniesie w tym okresie mniej niż 10 tys. zł i nawet uniknięcie 2-proc. prowizji za udzielenie kredytu nie ratuje sytuacji. Ubezpieczenia są w sprzedaży wiązanej największym kosztem dodatkowym dla klienta, dlatego zawsze trzeba przeliczyć dokładnie, czy na pewno opłaca się wykupić takie obniżenie marży. Warto też pamiętać, że polisa na życie to nie tylko dodatkowy koszt. W przypadku śmierci ubezpieczonego spłacony zostanie z niej kredyt. Ale polisa polisie nierówna, trzeba więc tradycyjnie wczytać się w ogólne warunku ubezpieczenia (OWU), by nie okazało się, że ubezpieczenie było jednak tylko dodatkową prowizją przy kredycie.

Najbardziej skomplikowane pakiety usług bankowych to te, w których skład wchodzi program regularnego oszczędzania. Bo przecież miesięcznej składki nie można liczyć tylko jako koszt, ale wszystko zależy od wyników takiej inwestycji.

Decydując się na cross-sell warto dokładnie zapoznać się z jego warunkami. W niektórych bankach bliższy związek klienta z instytucją jest obowiązkowy tylko przez kilka lat, w innych zaś musi działać przez cały okres kredytowania. Jedna rzecz jest w podejściu wszystkich banków taka sama: szczegóły są zapisane w umowie kredytowej lub regulaminie promocji.

Marcin Krasoń, Open Finance