Jakie zmiany w kredytach hipotecznych czekają nas w 2019 roku?

W grudniu 2018 roku, według danych Expandera, średnia marża kredytowa przy kredycie na 300 tys. zł, przy 25 proc. wkładzie własnym wynosiła 2,01 proc., a przy 10 proc. udziale własnych środków było to 2,35 proc.

Jeśli ktoś będzie chciał zaciągnąć kredyty na mieszkanie w najbliższych miesiącach musi się liczyć, że marże mogą być wyższe, ale na szczęście nie jest przewidywany skokowy wzrost.

- W przyszłym roku można się spodziewać dalszych, lekkich podwyżek, ponieważ w perspektywie są wymogi dotyczące długoterminowego finansowania, które banki mają mieć w swoich zasobach, co wpłynie na wzrost ich kosztów. Jednak konkurencja między bankami jest na tyle duża, że te podwyżki nie powinny być znaczące - mówi Agata Chrzanowska, dyrektor Wydziału Kredytów Hipotecznych w Banku Millennium.

Podobnego zdania są inni przedstawiciele sektora. - Nie można wykluczyć, że marże kredytów hipotecznych mogą nieznacznie wzrosnąć- uważa Radosław Siubczyński, menedżer z Biura Rozwoju Bankowości Hipotecznej w BGŻ BNP Paribas.

Zdaniem Andrzeja Sowy z ING Banku Śląskiego na silniejszy wzrost marż nie pozwoli konkurencja w sektorze.

- Rok 2019 może odzwierciedlać kończący się rok pod względem zainteresowania klientów mieszkaniami - natomiast z uwagi na wysokie ceny, w szczególności na rynku pierwotnym zainteresowanie to powinno się przełożyć również na popyt na kredyty. Uwzględniając te aspekty, banki raczej będą próbować przyciągnąć klientów atrakcyjnymi ofertami - mając to na uwadze przewidujemy utrzymanie poziomu cen raczej na niezmienionym poziomie z ewentualną niewielką korektą w górę - mówi Andrzej Sowa.

Nie oznacza to jednak, że w przyszłym roku nie będzie dużych zmian. Bo tę kluczową wprowadzi "Rekomendacja S" Komisji Nadzoru Finansowego, dotycząca kredytów o stałej stopie procentowej. Na razie nie znamy jeszcze jej ostatecznej wersji.

Przypomnijmy, że w połowie sierpnia KNF opublikowała długo wyczekiwany projekt zmian w rekomendacji S, w której zaleca m.in. żeby banki oferujące kredyty hipoteczne musiały udostępniać je także w wersji ze stałym oprocentowaniem, które będzie obowiązywało minimum 5 lat. Jednocześnie niespodziewanie w projekcie pojawiła się zupełnie nowa i kontrowersyjna kategoria kredytów "klucz za dług", czyli dająca możliwość pozbycia się zadłużenia w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na bank.

- Jeżeli rekomendacja pojawi się w pierwotnym kształcie, wymusi na wszystkich bankach wprowadzenie kredytu ze stałą stopą, bo takie były założenia tej nowelizacji. Może to wpłynąć na wzrost popularności tych kredytów - podkreśla Agata Chrzanowska, dyrektor Wydziału Kredytów Hipotecznych w Banku Millennium.

Jak dodaje przedstawiciel ING Banku Śląskiego, te zalecenia mogą wpływać na pewne kryteria oceny zdolności np. poprzez wprowadzenie nowego pojęcia "buforu dochodowego" , który powinien być używany do uwzględniania ryzyka zmniejszenia się dochodu klienta podczas kalkulacji zdolności; określenie bufora na zmienną stopę procentową czy też maksymalnego okresu kalkulacji na jaki może być liczona zdolność kredytowa itp.

Również zdaniem ekspertów PKO Banku Polskiego, możliwe jest zaostrzenie kryteriów oceny zdolności kredytowej dla kredytów hipotecznych ze względu na projekt Rekomendacji S II , który przewiduje zmniejszenie maksymalnego okresu kredytowania uwzględnianego do obliczenia zdolności kredytowej z 30 lat do 25 lat, ale także ze względu na sygnały rynkowe dotyczące spodziewanego spowolnienia wzrostu gospodarczego.

Najbardziej odczuwalne będzie to dla wnioskodawców którzy biorą kredyt na granicy zdolności kredytowej (na okres 30 lat, z minimalnym wkładem własnym i maksymalnym dopuszczalnym wskaźnikiem długu do dochodu DTI) oraz osób prowadzących działalność gospodarczą.

Ostateczne zalecenia znowelizowanej Rekomendacji S mogą wpłynąć na popularność kredytów o czasowo stałej stopie (czyli ze stałym oprocentowaniem obowiązującym przez kilka lat).

- Wszystko zależy od dostępności takich ofert na rynku - tu w sukurs powinna też przyjść wspomniana wcześniej nowela Rekomendacji S - oraz ich atrakcyjności dla potencjalnych kredytobiorców rozumianej poprzez różnicę w cenie między kredytami na czasowo stałej stopie a stopie zmiennej. Obecnie żyjemy w czasach nazwijmy to "quasi-stałej" stopy w postaci kredytów zmiennoprocentowych z uwagi na niewielkie ruchy stóp referencyjnych WIBOR 3M czy 6M - kredytobiorcy mogą nie być do końca świadomi tego, że niewielki wzrost stóp procentowych może przełożyć się na kilku procentowy wzrost raty, dlatego ważne jest aby wszyscy uczestnicy rynku - banki, instytucje nadzorcze czy rządowe uświadamiały w tym zakresie kredytobiorców- podkreśla Andrzej Sowa.

Sektor bankowy czeka na opublikowanie zatwierdzonej przez KNF treści rekomendacji oraz daty jej wdrożenia. Eksperci PKO BP zwracają też uwagę, że w przyszłym roku ma pojawić się kilka innych istotnych dla kredytów hipotecznych regulacji m.in. ustawa "przekształceniowa" i ustawa deweloperska.

Monika Krześniak-Sajewicz