Kredyt ze stałym oprocentowaniem byłby nawet o 40 proc. droższy

Dziś prawie wszystkie kredyty hipoteczne, które mają Polacy są oparte o zmienną stopę procentową. Póki co większość kredytobiorców się z tego cieszy, bo rekordowo niskie stopy procentowe oznaczają niskie raty. Z szacunków Open Finance wynika nawet, że w wyniku łagodzenia polityki pieniężnej przez ostatnie 6 lat, przeciętny kredytobiorca, który miał dług w rodzimej walucie w 2012 roku, po dziś dzień na jego obsłudze zaoszczędził około 12 tysięcy złotych. Gdy jednak w końcu Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na podnoszenie stóp procentowych, sytuacja mogłaby się szybko odwrócić. I tak powrót do poziomu stóp procentowych z wcale nieodległej przeszłości (roku 2012) mogłoby doprowadzić do wzrostu miesięcznej raty złotowego długu nawet o 30-40 proc. - napisał Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Oczywiście z dzisiejszej perspektywy realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna. Z prognoz publikowanych przez NBP wynika, że w perspektywie 2-letniej prawdopodobieństwo tak drastycznych zmian jest zaledwie kilkuprocentowe.

Niczego jednak nie da się w pełni wykluczyć i pewnie też dlatego Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła narzucić na banki nowe obowiązki poprzez swoją nową propozycję zapisów rekomendacji S (obecnie w konsultacjach). Chodzi o wprowadzenie kredytów ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem, a także takich kredytów hipotecznych w przypadku których osoba, która na przykład popadła w problemy finansowe mogłaby postanowić, że odda bankowi klucze do mieszkania, a ten zapomni o kredycie. Jest to mechanizm, który w powszechnej opinii stosowany jest w USA. W praktyce sytuacja nie jest aż tak kolorowa. Możliwość oddania kluczy bankowi, który dzięki temu zapomni o długu, to rozwiązanie obowiązujące tylko w części stanów. Co więcej nawet w tych, w których takie rozwiązanie jest dopuszczalne, zdarzają się ograniczenia i weryfikacja czy faktycznie można było skorzystać z tego rozwiązania. Ponadto oddanie kluczy rujnuje zdolność kredytową dłużnika na kilka lat. Gdyby tego było mało, to w większości stanów - tak jak i w Polsce - jeśli po sprzedaniu obciążonej hipoteką nieruchomości nie wystarczy pieniędzy na pokrycie długu - dłużnik będzie przez bank dalej pociągany do odpowiedzialności.

Niemniej ciekawe są wcześniej wspomniane raty ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem. Aby wytłumaczyć o co właściwie chodzi warto zacząć od początku. Dziś prawie wszystkie kredyty hipoteczne są oparte o zmienną stopę procentową. W tym przypadku banki np. co 3 miesiące aktualizują oprocentowanie kredytu, a wraz z nim może dochodzić do zmiany raty. Oprocentowanie składa się bowiem z części stałej - marży banku i zmiennej - w przypadku kredytów złotowych jest to najczęściej stawka WIBOR 3M. Ta może zmieniać się dowolnie, ale w największej mierze o jej notowaniach decydują poczynania Rady Polityki Pieniężnej. Ta dziś utrzymuje stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie, a więc złotowe kredyty hipoteczne są w miarę tanie. Niestety, gdy dojdzie do podwyżek stóp, kredyty zaczną drożeć.

Pewnym zabezpieczeniem przed takim zjawiskiem są kredyty o okresowo stałej stopie procentowej. Te w rodzimej praktyce bankowej niemal nie występują, ale KNF chciałaby to zmienić. Chodzi w tym przypadku o takie długi, w przypadku których, przy podpisaniu umowy, ustalamy z bankiem pewien okres (np. rok, 5 lat czy 10 lat), przez który nasze raty będą na z góry ustalonym poziomie. Nie interesują nas wtedy podwyżki i obniżki stóp procentowych, bo przez umówiony wcześniej czas nasze oprocentowanie się nie zmieni pomimo zawirowań na rynku finansowym. Po tym czasie kredytobiorca albo znowu umówi się z bankiem na kolejny okres stałego oprocentowania albo przejdzie na wcześniej opisane oprocentowanie zmienne. Problem w tym, że nie mamy pojęcia ile będą kosztowały kredyty w momencie, w którym zakończy nam się okres stałego oprocentowania. Może się okazać, że będzie to zarówno optymalny okres tanich kredytów jak i najgorszy z możliwych momentów, w którym długi hipoteczne będą bardzo drogie.

O tym czy dług z okresowo stałą stopą procentową w ostatecznym rozrachunku okaże się droższy czy tańszy, będzie można powiedzieć dopiero po jego spłacie i podliczeniu wpłaconych do banku rat. Bez wątpienia jednak uzyskujemy w tym wypadku okresowe zabezpieczenie przed rynkowymi zawirowaniami, a za to trzeba zapłacić. Ile? W 6 krajach przebadanych przez Open Finance przeciętna różnica w oprocentowaniu długu o okresowo stałej (5 lat) i zmiennej stopie procentowej wynosi 0,38 pkt. proc. Różnica ta rośnie do 0,57 pkt. proc. jeśli z badanej grupy usuniemy Niemcy. Jest to przykład kraju, w którym okresowo ustabilizowane raty są dziś tańsze niż raty zmienne. Nie jest to naturalna sytuacja, dlatego możemy ten przykład pominąć.

O ile więc wzrosłaby rata przeciętnego kredytu gdyby oprocentowanie wzrosło o 0,57 pkt. proc.? Znowu zacznijmy od początku. W przypadku długu 30-letniego zaciągniętego na kwotę 300 tys. złotych przy oprocentowaniu zmiennym na poziomie 4,4 proc. (średnie oprocentowanie wg NBP) otrzymujemy ratę w wysokości około 1500 złotych miesięcznie. Teoretycznie przez cały okres kredytowania oznacza to konieczność oddania do banku prawie 241 tysięcy tytułem odsetek i kosztów dodatkowych. Tyle wyszłoby jednak tylko gdyby przez 30 lat warunki rynkowe się nie zmieniły. Przykład ten dotyczy bowiem kredytu o zmiennej stopie procentowej, a więc takiego, w przypadku którego w każdej chwili zmiana kosztu pieniądza w gospodarce może spowodować wzrost lub spadek miesięcznej raty.

Załóżmy, że nie chcemy podejmować takiego ryzyka i za cenę podniesienia oprocentowania do 4,97 proc. decydujemy się na ustabilizowanie rat przez okres 5 lat. W takim wypadku pierwsza rata rośnie o 100 złotych (do 1600 złotych miesięcznie),a łączny koszt obsługi długu do 278 tysięcy. Znowu są to jednak tylko szacunki, bo w tym wypadku zadłużamy się na 30 lat, a stałe oprocentowanie mamy tylko przez lat 5.

Pójdźmy więc jeszcze dalej - ustabilizujmy ratę na cały okres kredytowania. Tu dopiero zaczynamy mówić o prawdziwie stałym oprocentowaniu - takim, które się nie zmieni, a przez to kredytobiorca już w momencie podpisywania umowy kredytowej dokładnie wie jakiej wysokości ratę będzie musiał wpłacić do banku przez wszystkie 360 miesięcy spłacania zadłużenia. Z punktu widzenia kredytobiorcy jest to mniej ryzykowna sytuacja. Za zmniejszenie ryzyka trzeba niestety zapłacić. W krajach wziętych pod uwagę przez Open Finance oprocentowanie kredytów o stałym oprocentowaniu jest o 0,72 pkt. proc. wyższe od tego oferowanego w przypadku rat okresowo stałych. Niestety w różnych krajach sytuacja potrafi wyglądać inaczej. W jednych możemy liczyć na ustabilizowanie rat na okres 10 lat, w innych nawet przez 30 lat.

Spójrzmy o jakich dodatkowych kosztach rozmawiamy. Kolejne 0,72 pkt. proc dodane do kosztu kredytu podnoszą oprocentowanie do poziomu 5,69 proc. To oznacza, że za pożyczenie na 30 lat kwoty 300 tys. zł trzeba będzie co miesiąc płacić prawie 1740 złotych, co przez cały okres kredytowania oznacza ponad 326 tysięcy kosztów obsługi długu. To o 240 złotych miesięcznie więcej niż w przypadku kredytu o zmiennej stopie procentowej, czyli o 85 tysięcy złotych przez cały okres kredytowania. Jest to różnica, która może zniechęcać Polaków do zaciągania kredytów o stałej stopie procentowej. W momencie zaciągania kredytu nie będzie wiadomo czy w ostatecznym rozrachunku rata stała pozwoli zaoszczędzić czy nie, ale prawie na pewno w pierwszym miesiącu rata kredytu ze stałym oprocentowaniem będzie wyższa.

Problem może się pojawić też po stronie banków, które mogą z niechęcią podchodzić do oferowania droższych, ale bezpieczniejszych dla klientów produktów. W efekcie nowe zalecenia KNF odnośnie udzielania kredytów hipotecznych mogą okazać się niemałą rewolucją, ale wszystko zależy jednak od tego czy nowe produkty banki będą oferowały tylko w teorii czy w praktyce. Jak zawsze wszystko rozbija się o cenę - jeśli będzie za wysoka, to mało kto będzie chciał zaciągać kredyt ze stałą stopą procentową i decydować się na kredyty z opcją oddania kluczy. Już dziś KNF sugeruje, żeby przed potencjalnymi klientami zainteresowanymi tym amerykańskim rozwiązaniem stawiać znacznie wyższe wymagania - mają dysponować aż 30-proc. wkładem własnym, a na ratę wydawać nie więcej niż 35 proc. wynagrodzenia.

Opr. KM