Mieszkanie na kredyt jako inwestycja - czy to się opłaca?

Mieszkanie kupowane w celach inwestycyjnych powinno mieć kilka cech, które zapewnią bezpieczeństwo inwestycji. Dzięki nim będziemy mieć pewność, że inwestycja będzie dla nas rzeczywiście opłacalna.

Podstawowym warunkiem jest dopasowanie kupowanego mieszkania do potrzeb jak największej liczby najemców. Mieszkanie w dużym mieście, dobrej lokalizacji, nowym budynku, posiadające 2 lub 3 pokoje zapewni nam zainteresowanie ze strony największej liczby najemców. Nawet jeżeli jeden najemca wypowie nam umowę, lub przestanie płacić, bez problemu w ciągu 1-2 miesięcy znajdziemy nowego na podobnie atrakcyjnych warunkach finansowych.

Zakup takiego mieszkania pozwoli nam również stosunkowo łatwo wyjść z inwestycji. W razie potrzeby uzyskania większej ilości gotówki bez większych problemów i strat będziemy mogli sprzedać naszą nieruchomość. Na takie mieszkania zawsze będzie duży popyt.

Na potrzeby naszej kalkulacji zdecydujemy się na zakup dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 m kw. na warszawskim Targówku. Mieszkanie będzie zlokalizowane na 10-letnim osiedlu w okolicach planowanej stacji drugiej linii metra. Mieszkanie wymaga drobnego remontu, ale blok jest w bardzo dobrym stanie.

Koszt zakupu takiego mieszkania wyniesie 8000 zł/m kw., czyli 400 000 zł. Do tego niezbędny będzie remont i wyposażenie mieszkania za 20 000 zł. Jeżeli chciałbyś dokładnie obliczyć, ile będzie kosztować remont mieszkania, skorzystaj z Kalkulatorów Budowlanych. Tam obliczysz szczegółowo wszystkie koszty. Podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.) oraz taksa notarialna oraz marża przy udzielaniu kredytu wyniosą w sumie kolejne 20 000 zł.

Na początku inwestycji posiadamy już 70 000 zł, będziemy musieli się więc posiłkować kredytem na kwotę 370 000 zł. Warto dodać, że zgodnie z nowymi rekomendacjami banku centralnego przynajmniej 10 proc. wkład własny jest niezbędny, aby zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania. Kredyt zaciągamy na 30 lat w złotówkach, wysokość raty jest stała, a realne oprocentowanie kredytu (marża + stopa procentowa) na przestrzeni 30 lat wyniesie 4.5 proc. (marża 2 proc. + 2.5 proc. LIBOR).

Założenie średniej stopy procentowej jest oczywiście wartością szacunkową. Ciężko przewidzieć, jaki będzie średni poziom stóp procentowych w tak długiej perspektywie czasowej, ale biorąc pod uwagę, że Polska z dużym prawdopodobieństwem w ciągu 10 lat wejdzie do strefy euro, 4.5 proc. wydaje się dość asekuranckim założeniem. Oczywiście w tym momencie średnie oprocentowanie zaciąganego kredytu w złotówkach wynosi od 3 do 4 proc., ale stopy procentowe są na historycznie najniższych poziomach. Bardzo nierozsądne byłoby założenie, że utrzymają się na takim poziomie przez następne 30 lat.

Przy takich założeniach średnia rata kredytu hipotecznego wyniesie 1766 zł miesięcznie. Jeżeli chciałbyś obliczyć wysokość raty dla innych warunków kredytowych, zapraszamy do kalkulatora inwestycji w mieszkanie - w dolnej części menu możesz dostosować warunki kredytu do własnych potrzeb.

Rynek wynajmu nieruchomości jest bardzo zróżnicowany, cena lokalu zależy przede wszystkim od jego lokalizacji, okolicznej infrastruktury miejskiej (komunikacja miejska, trasy dojazdowe, sklepy, przedszkola, szkoły) oraz od standardu lokalu. Ceny na warszawskim rynku nieruchomości kształtują się od 1200 zł za kawalerkę w mało atrakcyjnym punkcie miasta (średnie ceny kawalerek wynoszą ponad 1500 zł) do około 3500 zł za trzypokojowe mieszkanie w dobrym standardzie i bardzo atrakcyjnej lokalizacji. Pomijamy oczywiście lokale w luksusowych apartamentowcach, czy takie o bardzo dużej powierzchni (4 i więcej pokoi).

W naszym przypadku mamy do dyspozycji mieszkanie dwupokojowe w dobrym standardzie (stosunkowo nowe osiedle) i średnio atrakcyjnej lokalizacji. Ważne, że z uwagi na planowany rozwój infrastruktury miejskiej (metro) atrakcyjność mieszkania za około 10 lat bardzo wzrośnie. Dlatego w naszych założeniach przyjmiemy, że początkowe przychody z najmu wyniosą 2 100 zł netto i będą rosły średnio o 1,2 proc. rocznie, minimalnie więcej niż prognozowana inflacja (1 proc. rocznie). Przy takich założeniach po 5 latach cena wyniesie 2230 zł, po 15 latach 2 511 zł, natomiast na koniec inwestycji będziemy zarabiać miesięcznie okrągłe 3000 zł. Nie cieszmy się jednak nadmiernie, gdyż za 30 lat rzeczywista wartość tych pieniędzy będzie znacząco niższa. Wzrost wartości czynszu będzie związany z ogólną inflacją, ale również z poprawą atrakcyjności mieszkania (rozwój infrastruktury komunikacyjnej).

Warto również pamiętać, że mogą się nam zdarzyć przestoje w wynajmie, dlatego warto zawsze mieć odłożony jeden-dwa czynsze na taką okoliczność.

Po rozważeniu przychodów warto zająć się stroną kosztową. Podstawowym kosztem będzie oczywiście rata kredytu - 1766 zł miesięcznie. Jest to uśredniona wartość uwzględniająca potencjalne wahania stóp procentowych w najbliższych 30 latach.

Poza ratą kredytu będziemy również ponosić inne koszty utrzymania mieszkania, których nie sfinansuje nam najemca. Po pierwsze jest to czynsz. Przyjętym zwyczajem jest, że wynajmujący opłaca część czynszu przypadającą na koszty zarządu nieruchomością oraz ogrzewania (jeżeli to pochodzi z sieci miejskiej), natomiast najemca opłaca media (prąd, woda, gaz, telefon, TV, internet). Przybliżony koszt czynszu po stronie wynajmującego dla mieszkania o powierzchni 50 m kw. nie powinien przekroczyć 300 zł. Do tego należy doliczyć podatek od nieruchomości (przyjmijmy 200 zł rocznie) oraz nasz własny fundusz remontowy.

Własny fundusz remontowy to pula pieniężna, którą odkładamy co miesiąc z przychodów z mieszkania i z której raz na 10 lat będziemy mieć możliwość sfinansowania większego remontu. Prawda jest taka, że mieszkanie się zużywa. To, co jest atrakcyjnym lokalem dzisiaj, po 10 letnim użytkowaniu będzie wyglądało dużo gorzej. Dlatego odkładanie miesięcznie niewielkiej kwoty (powiedzmy 150 zł) pozwoli raz na 10 lat przeprowadzić gruntowny remont lokalu i sprawić, że przez kolejne lata będzie atrakcyjny dla najemców. A pamiętajmy, że lokal atrakcyjny dla najemców to dużo wyższy przychód z wynajmu. Na nasze potrzeby załóżmy wspomnianą wcześniej kwotę 150 zł miesięcznie.

Ostatnim znaczącym wydatkiem będzie podatek. Wynajmując mieszkanie zgodnie z prawem mamy do wyboru 2 formy opodatkowania - 8.5 proc. od przychodu z najmu miesięcznie bez możliwości odliczania kosztów, lub opodatkowanie zgodnie z ogólnymi zasadami (stawki 18 proc. i 32 proc.), ale z możliwością odliczenia kosztów (czynsz, remonty, podatek od nieruchomości itd.). Zwykle jednak dużo bardziej opłacalne jest skorzystanie ze stawki 8.5 proc. - będzie to koszt na poziomie niecałych 180 zł miesięcznie.

Podsumowując, roczne koszty wyniosą około 29 000 zł (kredyt + opłaty mieszkaniowe + podatek 8,5 proc.). W kolejnych latach będą one nieznacznie wyższe ze względu na inflację (w przypadku opłat mieszkaniowych - 1 proc.) oraz dodatkowego podatku od rosnących dochodów z wynajmu. W trzydziestym roku inwestycji osiągną poziom około 32 200 zł.

Nasza inwestycja została rozłożona na 30 lat. Zdecydowaną jej większość sfinansowaliśmy kredytem zaciągniętym na taki sam okres czasu. W efekcie po 30 latach mamy spłacone mieszkanie o wartości rynkowej niecałych 567 tysięcy złotych (biorąc pod uwagę inflację, jest to odpowiednich dzisiejszych 420 000 zł - założyliśmy taką samą inflację jak wzrost wartości mieszkania).

Przez okres 30 lat zarobiliśmy w sumie 903 000 złotych, suma kosztów (suma rat kredytowych, podatki i inne koszty utrzymania nieruchomości) wyniosła natomiast 911 000 zł. Warto podkreślić, że w początkowym okresie wynajmu dopłacaliśmy miesięcznie do całej inwestycji ponad 320 zł z własnej kieszeni, natomiast pod jej koniec zostawało nam na czysto około 315 zł. Ma to związek z inflacją, która wpływa na przychody z najmu, natomiast nie wpływa na wysokość raty kredytu. Oczywiście trzeba pamiętać, że na ratę kredytu mogą wpłynąć zmieniające się stopy procentowe, ale do obliczenia wysokości raty przyjęliśmy nieco wyższe oprocentowanie niż obecne oferty na rynku - tak, aby była ona zbieżna ze średnią wysokością stóp procentowych przez najbliższe 30 lat. Kredyt bierzemy w złotówkach, jesteśmy więc niewrażliwi na wahania kursu franka, czy euro.

Wnioski z naszej kalkulacji pokazują, że warto zainteresować się zakupem mieszkania na kredyt w celach czysto inwestycyjnych. Przy dobrym przemyśleniu długoterminowych warunków inwestycji, przy stosunkowo niewielkim wkładzie własnym (założyliśmy 50 000 zł) po 30 latach możemy stać się właścicielami mieszkania wartego ok. 567 tysięcy złotych i przynoszącego co miesiąc około 2 000 zł czystego zysku (po odliczeniu czynszu, podatków i innych opłat, ale już bez konieczności opłacania raty kredytowej).

Oczywiście taka inwestycja, tak jak każda inna jest również obciążona różnymi ryzykami. Załamanie się rynku wynajmu, kryzys walutowy i wzrost stóp procentowych (tak jak teraz w Rosji), czy zwykłe zniszczenie nieruchomości (pożar czy inne katastrofy naturalne) może sprawić, że zostaniemy z dużym problemem. Ryzyko jest jednak nieodzowną częścią każdej inwestycji - tak gry na giełdzie, lokaty w banku czy zakupu mieszkania.

Pobierz darmowy: PIT 2014

Aby w prosty sposób obliczyć wszystkie warianty inwestycji, serwis zysker.pl udostępnił specjalny kalkulator inwestycyjny pozwalający na obliczenie korzyści i kosztów wynikających z zakupu mieszkania na kredyt. Kliknij tu, aby z niego skorzystać.