Co miesiąc 270 zł w kieszeni dzięki zamianie "starego" kredytu na nowy

Średnie marże dla nowych kredytów w złotych są dziś co prawda wyższe niż w dołku przypadającym na przełom 2007 i 2008 r., ale koszt kredytu wyraźnie spadł w stosunku do ostatniego kryzysu. Obliczenia oparte na danych NBP o parametrach spłacanych obecnie kredytów wskazują, że w najgorszej sytuacji są osoby, które zadłużyły się między styczniem 2009 r. a sierpniem 2010 r. W tamtym okresie banki bardzo zaostrzyły warunki kredytowania. Dotyczyło to nie tylko marż, ale też wymaganego wkładu własnego czy minimalnego dochodu. W szczytowym momencie średni poziom marży przekroczył 3 proc. (sierpień i wrzesień 2009 r.).

Statystki NBP dotyczące oprocentowania nowo udzielonych kredytów kończą się na czerwcu br. i wskazują, że przeciętny poziom marż wynosił wówczas 2 proc. To średnia dla całego rynku. Według danych Home Broker dla konkretnych założeń (kredyt na 300 tys. zł, 30 lat spłaty, LTV* 75 proc.; kredytobiorca ma w tym samym banku rachunek ROR i kartę kredytową) przeciętna marża wynosiła w czerwcu 1,29 proc., w lipcu minimalnie spadła (1,2 proc.), a w sierpniu wróciła do poziomu 1,29 proc. Przeciętne oprocentowanie nowych kredytów wynosi z kolei 5,95 proc.

Uwzględniając te warunki sprawdziliśmy, jakie korzyści mogłaby przynieść zamiana (refinansowanie) kredytu zaciągnięto po 2008 roku na nowy. W pierwszym kroku oszacowaliśmy wysokość miesięcznej raty kredytu zaciągniętego w poszczególnych miesiącach w okresie od stycznia 2009 roku do sierpnia 2010. Według danych Home Broker, od sierpnia 2010 roku marże dla zadanego przykładu zeszły poniżej 2 proc. i systematycznie kierują się w stronę 1 proc.

Bardzo ważne są przyjęte przez nas założenia, bo z nich wynikają późniejsze wnioski:

• w każdym przypadku licząc ratę "starego" kredytu przyjęliśmy, że jest on oprocentowany na poziomie średnia marża (oszacowana na podstawie danych NBP) plus obecny WIBOR 3-miesięczny (4,73 proc.)
• dla uproszczenia przyjęliśmy, że w każdym przypadku kredytobiorca ma jeszcze do spłaty dokładnie 300 tys. zł i 360 rat

Przeciętna rata dla kredytów zaciągniętych w okresie od stycznia 2009 r. do czerwca 2010 r. wynosi dla przyjętych założeń 2104. Maksymalny poziom w badanym okresie to 2208 zł (kredyt zaciągnięty w we wrześniu 2009 r.).

W kolejnym kroku oszacowaliśmy ratę nowego kredytu, zaciągniętego na obecnie oferowanych warunkach. Tu również niezwykle istotne są przyjęte przez nas założenia. Założyliśmy, że kredyt refinansowany jest na warunkach oferowanych nowym kredytobiorcom. W rzeczywistości w niektórych bankach parametry dla refinansowania mogą być nieco lepsze. Opracowaliśmy trzy warianty refinansowania:

Kolejne założenia:

• oprocentowanie nowych kredytów 5,95 proc., marża 1,29 proc.
• do czasu dokonania wpisu hipoteki na rzecz nowego banku marża wyższa o 1 pkt. proc. (ubezpieczenie pomostowe)

A tak wygląda kalkulacja wysokości raty nowego kredytu dla każdego z przyjętych przez nas wariantów:

Ubezpieczenie pomostowe podnosi ratę o ok. 200 zł. Ten dodatkowy koszt kredytobiorca ponosi przez kilka miesięcy. W przypadku dużego miasta, w skrajnym przypadku można przyjąć, że przez pół roku. Z analizy wynika jednak, że nawet podwyższona rata w tym okresie powinna być mniejsza od obecnie płaconej raty. Rata z ubezpieczeniem pomostowym w najbardziej rygorystycznym wariancie I wynosi 2033 zł. Tymczasem najniższy poziom raty "starego" kredytu to 2063 zł (kredyt z sierpnia 2010).

Przeciętna korzyść z refinansowania kredytu w badanym okresie to obniżenie miesięcznej raty o 272 zł. Taka jest różnica między średnią wysokością raty "starego" kredytu, a średnią ratą nowego kredytu w najbardziej rygorystycznym wariancie I. Maksymalna korzyść w tym wariancie to aż 379 zł. Taka jest różnica między ratą "starego" kredytu zaciągniętego we wrześniu 2009 r. a ratą kredytu po refinansowaniu.

Analizując opłacalność refinansowania spłacanego kredytu należy jeszcze uwzględnić dodatkowy wydatek w kwocie 319zł (wykreślenie "starej" hipoteki 100 zł, wpis nowej 200 zł, podatek 19 zł).

Należy jednak pamiętać, że obliczenia te mają charakter szacunkowy i są konsekwencją przyjętych założeń. Analiza konkretnego przypadku "starego" kredytu i konkretnej oferty refinansowania może doprowadzić do innych wniosków. Poza tym, duża różnica między ratą "starego" i nowego kredytu jest też wynikiem danych przyjętych do obliczeń. Marże oszacowane na podstawie danych NBP są wyższe od średnich marż w archiwum Home Broker. Różnica może wynikać z przyjętych przez nas założeń dotyczących cross-sellu oraz wysokości LTV.

Katarzyna Siwek, wsp. Robert Latuszek

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

-----

* LtV - (z ang. Loan to value), wskaźnik używany w bankowości do określania wysokości udzielanego kredytu lub pożyczki do wielkości (wartości) zabezpieczeń spłaty tego kredytu (wiki)