Kredyt hipoteczny w 2013 roku - będzie łatwiej?

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych zależy od wielu czynników. Swoje robią decyzje Rady Polityki Pieniężnej, a także kolejne rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Poprzez programy wsparcia mieszkaniówki na dostęp do finansowania wpływa także rząd. Są również banki, które prowadzą własne polityki pozyskiwania klientów i ustalania marż. Jest szansa, że w 2013 roku kombinacja działań wszystkich graczy wpłynie pozytywnie na sytuację na rynku kredytów hipotecznych.

Komisja Nadzoru Finansowego dość restrykcyjnie reguluje rynek kredytowy. Obowiązujące tzw. rekomendacje ograniczają liczbę osób, które mogą uzyskać finansowanie zakupu nieruchomości z banku. Przykładem są rekomendacje S i T, według których na miesięczną spłatę rat kredytowych nie może być przeznaczonych więcej niż połowa dochodów.

W 2013 roku na pewno rozluźniony zostanie gorset regulacji wprowadzanych przez rekomendację T, odnoszącą się do zwykłych pożyczek. Nie wiadomo, czy podobnie stanie się z rekomendacją S, dotyczącą kredytów hipotecznych. Jeśli KNF pójdzie za ciosem i zliberalizuje także ją, łatwiej będzie pożyczyć z banku pieniądze na kupno mieszkania.

Serial pod tytułem "W oczekiwaniu na obniżkę stóp procentowych" trwa u nas od kilku miesięcy. Przed każdym posiedzeniem decydującej o tym Rady Polityki Pieniężnej przedstawiciele banków, eksperci rynków finansowych i pośrednicy w obrocie nieruchomościami przekonują, że to właśnie teraz. Spadek stopy inflacji może wskazywać, że w końcu Rada rzeczywiście obniży stopy procentowe. Co to oznacza dla kredytobiorców?

Wyliczenia firmy Expander pokazują, że obniżka może podnieść zdolność kredytową nawet o 11 proc. Wysokość raty będzie wówczas niższa o 200 zł. Wyliczenia dotyczą osób, które chciałyby pożyczyć 300 tys. zł i sytuacji, w której RPP obniżyłaby stopy aż o 1 pkt proc.

W przypadku kredytów udzielanych przez banki decydujące znaczenie dla oprocentowania ma stawka WIBOR, ustalana między instytucjami finansowymi cena pożyczanego pieniądza. Za jej wysokość w dużej mierze odpowiadają stopy procentowe ustalane przez RPP, jednak także same banki mogą na nią wpływać.

Jak podaje firma Home Broker, oczekiwanie na obniżkę stóp procentowych sprawia, że stawka WIBOR idzie w dół. Banki starają się wyprzedzić wydarzenia i wcześniej dopasować do nowych warunków. Wniosek dla chętnych na kredyt hipoteczny? Nawet, jeśli RPP nie obniży stóp procentowych, o kredyt może być łatwiej. Z informacji Home Broker wynika, że spadek stopy WIBOR poniżej 4 proc., to zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny uzyskującej dochód 5 tys. zł netto wyższa o około 35 tys. zł.

Wraz ze spadkiem stopy WIBOR lub stóp procentowych mogą jednak rosnąć marże banków. Informuje o tym Home Broker, powołując się na przykłady z przeszłości. Kiedy w 2008 roku RPP dość szybko obniżyła stopę procentową z poziom 6 do 3,5 proc., marże banków wzrosły z 2 do 3 proc., a więc o połowę.

Teraz także niektóre banki podnoszą marże. Jako pierwszy zrobił to Bank Millenium (o 0,2 pkt proc.), za nim poszedł Kredyt Bank (0,1 pkt proc.). Jeśli inne banki także zaczną podnosić marże, klienci zaciągający kredyty hipoteczne nie odczują obniżek ani stóp procentowych, ani stóp WIBOR.

Są tacy, dla których kredyt na pewno będzie w 2013 roku droższy. To osoby, które mogłyby skorzystać z programu "Rodzina na Swoim". W ramach tego przedsięwzięcia Bank Gospodarstwa Krajowego pokrywał, przez pierwszych osiem lat, część odsetek od kredytu mieszkaniowego.

W ciągu pięciu lat skorzystało z niego 160 tys. rodzin. Według wyliczeń, ci którzy zakwalifikowali się do programu, mogli kupić mieszkanie od 8,8 do 26 proc. taniej. Przeciętnie dopłata do raty to około 500 zł miesięcznie. Łączna wartość wszystkich udzielonych kredytów przekroczyła 28 mld zł.

Według zapowiedzi rządu w 2013 roku ruszyć ma inny program, "Mieszkanie dla Młodych". Ze wsparcia udzielanego w jego ramach będą mogły skorzystać osoby do 35. roku życia, które kupią mieszkanie na rynku pierwotnym, na kredyt w wysokości co najmniej 50 proc. kosztów zakupu lokalu. W zależności od kryteriów szczegółowych (wśród których jest min. liczba dzieci) kupujący będą mogli liczyć na jednorazową dopłatę od 10 do 20 proc. ceny mieszkania.

W porównaniu z "Rodziną na Swoim" oznacza to, że zwiększy się zdolność kredytowa osób kupujących nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ dopłata oznaczać będzie, że wysokość pożyczanej kwoty będzie niższa. Według firmy Home Broker minimalna wartość dopłaty to, w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. w Warszawie, 28,9 tys. zł. Maksymalna korzyść to z kolei 57,9 tys. zł.

Michał Świech

Domiporta.pl