Mieszkaniówka bije rekordy, ale zbliżają się do pit-stopu

finanse osobiste

Czwartek, 26 lipca 2018 (06:00)

Deweloperzy mieszkaniowi śrubują w Polsce rekordy aktywności, choć w ich poczynaniach można już dostrzec oznaki coraz większej ostrożności, podyktowanej m.in. znaczącymi wzrostami cen gruntów i usług wykonawczych.

W pierwszym półroczu budujący co prawda po raz kolejny zwiększyli bieżącą ofertę lokali, lecz przede wszystkim stanowi to pokłosie projektów rozpoczętych przynajmniej 18 miesięcy wcześniej. Za klarowny sygnał wyhamowania podaży uznać można zmniejszenie ilości uzyskanych pozwoleń na budowę. Eksperci firmy OPG Property Professionals oceniają, co to wszystko może oznaczać - zarówno dla sprzedających, jak i dla kupujących.

Wszystko wskazuje na to, że firmy realizujące projekty przeznaczone na sprzedaż lub wynajem na rynku pierwotnym już na dobre zdominowały rynek mieszkaniowy w Polsce, w którym jeszcze do niedawna prym wiodło budownictwo indywidualne.

Reklama

Jak wynika z szacunków Głównego Urzędu Statystycznego, ponad połowa (57,9%) lokali oddanych do użytku w trakcie ostatnich sześciu miesięcy pochodziła od deweloperów. Ci oddali w tym czasie łącznie 48.159 mieszkań, co w porównaniu do analogicznego okresu z zeszłego roku stanowi wzrost o 8,9%, a przy okazji jest najwyższym wynikiem w historii.

Choć ceny nieruchomości idą już od pewnego czasu w górę, a według danych portalu RynekPierwotny.pl wielkość sprzedaży mieszkań spadła w minionym kwartale o 11,3% względem roku ubiegłego, to deweloperzy bynajmniej nie odkładają jeszcze łopat.

W sektorze budownictwa przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem w trakcie pierwszych sześciu miesięcy rozpoczęto realizację 66.363 lokali. - To odpowiednio o 23% więcej, niż przed rokiem oraz 28% więcej, niż w drugim półroczu ubiegłego roku - analizuje najnowsze dane Michał Styś, dyrektor firmy doradczej OPG Property Professionals. - Oznacza to, że liczba lokali oddanych do użytku w ciągu najbliższego roku raczej nie spadnie, nawet jeśli część inwestycji nie zostanie zrealizowana terminowo - dodaje.

Jednocześnie w oczy rzuca się statystyka wydanych pozwoleń, która oferuje nieco lepszy wgląd na długofalowy obraz zmian zachodzących na rynku. Deweloperzy otrzymali pozwolenia na budowę tudzież dokonali zgłoszenia z projektem budowlanym dla łącznej sumy 82.607 mieszkań. Liczba ta w dalszym ciągu wskazuje na utrzymującą się tendencję wzrostową. Warto jednak zauważyć, że tempo owego wzrostu wyraźnie przyhamowało. - W lipcu zeszłego roku mówiliśmy o wzroście w ujęciu rok-do-roku na poziomie bagatela 44% - podkreśla Michał Styś. - Dzisiejsze dane wskazują, iż wzrost wynosi już tylko 16%.

Spadająca dynamika dość klarownie oddaje coraz większą ostrożność ze strony deweloperów, a także wyzwania stojące przed branżą - dodaje ekspert OPG Property Professionals.

Powyższe dane powinniśmy odczytywać jako swojego rodzaju głos rozsądku ze strony deweloperów, którzy dostosowują swoje plany do bieżących fluktuacji na rynku. W obliczu rosnących cen gruntów i robocizny, można zaobserwować bowiem pewne osłabienie zainteresowania wśród nabywców - w czerwcu o 8,3% spadła wartość Indeksu BIK - Kredyty Mieszkaniowe, zmalała także roczna dynamika przyrostu liczby wnioskodawców.

- W ujęciu kwartalnym średni koszt 1 mkw. w Poznaniu wzrósł o 9,6%, a w Gdańsku - aż o 12,3%. Spośród wszystkich dużych miast regionalnych, w najwolniejszym tempie rosną ceny w Łodzi, gdzie realizujemy naszą inwestycję. W mieście włókniarzy za 1 mkw. zapłacimy średnio 5277 zł - wyjaśnia Tomasz Jęczkowski, analityk z biura sprzedaży osiedla ART MODERN.

- W obliczu dynamicznego rozwoju sektora biurowego i pojawiania się w mieście kolejnych dużych pracodawców, Łódź wydaje się coraz ciekawszym kierunkiem, szczególnie dla osób rozważających zakup mieszkania inwestycyjnego pod dalszy wynajem - dodaje.

Obserwowane od kilku-kilkunastu miesięcy wzrosty stawek ofertowych przypominają nieco czasy boomu mieszkaniowego sprzed dekady. Wówczas podwyżki, trochę paradoksalnie, spowodowały wzrost popytu. Dziś sytuacja przedstawia się nieco inaczej. - Deweloperzy wciąż budują na tyle dużo, że w ciągu najbliższych lat powinni zaspokoić utrzymujące się na rynku zapotrzebowanie - ocenia Michał Styś.

- Ostudzenie zapędów w miejsce szaleńczego pościgu za koniunkturą można odczytywać jako zasłużony pit-stop, moment na złapanie oddechu. Zrównoważenie popytu i podaży, miejmy nadzieję, powinno przynieść korzyści zarówno budującym, jak i kupującym - podsumowuje szef OPG Property Professionals.

Większe problemy firm budowlanych Wyższe koszty materiałów, zatory płatnicze oraz trudności z pozyskaniem pracowników powodują pogorszenie kondycji firm budowlanych. W najbliższych miesiącach eksperci prognozują wzrost wniosków upadłościowych oraz restrukturyzacyjnych, również ze strony deweloperów. Problemy tego segmentu rynku to nie tylko ból głowy dla osób kupujących mieszkania, lecz także dla podwykonawców, którzy muszą się liczyć z czarnym scenariuszem. W skrajnych wypadkach jedynym sposobem na wyjście z kłopotów będzie dla nich ogłoszenie upadłości. - Przed branżą budowlaną stoją kolejne problemy płynnościowe, na które składa się kilka czynników, m.in. mniejsza liczba pracowników, wzrost wynagrodzeń, oprócz tego ogólny wzrost cen w budownictwie. Gros kontraktów zawieranych 1,5-2 lata temu dziś się nie dopina. Od dłuższego czasu obserwowany jest spadek płynności i zatory płatnicze w budownictwie, co sygnalizuje, że w perspektywie najbliższych kilku miesięcy może się pojawić więcej upadłości deweloperskich - ocenia w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Maciej Roch Pietrzak, wiceprezes PMR Restrukturyzacje. To o tyle istotne, że w dużej mierze dotykają one przede wszystkim nabywców mieszkań, którzy nierzadko w daną nieruchomość zainwestowali oszczędności całego życia. - Z tego względu są dla nich bardzo dotkliwe i bolesne. Jeżeli dochodzi do takiej upadłości, nabywca mieszkania powinien szybko podjąć kroki mające na celu czynne uczestniczenie w postępowaniu upadłościowym, aby w jak najwyższym stopniu kontrolować przestrzeganie praw, które mu przysługują - przypomina Maciej Roch Pietrzak. Z danych Coface wynika, że w I półroczu tego roku liczba upadłości firm budowlanych wzrosła o 18 proc. w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Stanowią one 55 proc. wszystkich upadłości. Średnie opóźnienia płatności w tej branży sięgają niemal 116 dni (wzrost o 32 dni w skali roku). Zdaniem ekspertów problemy będą się pogłębiać. Z badania profilu firmy-dłużnika przeprowadzonego na zlecenie Biura Informacji Gospodarczej InfoMonitor wynika, że to właśnie przedsiębiorstwa z branży budowlanej najczęściej opóźniają płatności - wskazał na nie co czwarty badany. To zła wiadomość także dla podwykonawców. - Sytuacja rynkowa wskazuje, że podwykonawcy powinni być przygotowani na czarny scenariusz, czyli co najmniej na poślizgi w płatnościach, jeśli nie całkowitą niewypłacalność ich zleceniodawców. Powinni więc być przygotowani również na podjęcie zgodnych z prawem kroków, przewidzianych np. przez prawo restrukturyzacyjne czy w skrajnym przypadku prawo upadłościowe - podkreśla ekspert PMR Restrukturyzacje. Jak przekonuje wiceprezes PMR Restrukturyzacje, o ile duże firmy mogą pewne zdarzenia przewidzieć i skutecznie im przeciwdziałać, to najmniejsze firmy i osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą popaść w ogromne problemy i narazić się np. na egzekucję komorniczą. - Istnieją przepisy, które pozwalają im kontynuować bezpiecznie działalność, poddać się np. pod nadzór sądu w jednym z postępowań restrukturyzacyjnych, żeby mieć szansę na kontynuowanie działalności, zachowanie płynności celem realizacji innych kontraktów i uzyskania wynagrodzenia pozwalającego na dalsze funkcjonowanie firmy - wyjaśnia Maciej Roch Pietrzak. - W skrajnym przypadku taki przedsiębiorca może skorzystać z dobrodziejstwa upadłości. Może brzmieć to kuriozalnie, ale upadłość została przewidziana właśnie po to, aby bezpiecznie wyjść z kłopotów i nie odpowiadać do końca życia za długi, w które się popadło bez swojej winy, np. z uwagi na upadłość inwestora. Podobnie jak w przypadku upadłości konsumenckiej przedsiębiorca nie zostanie całkowicie bez środków do życia. Na Zachodzie, gdzie takich upadłości jest znacznie więcej niż w Polsce, są one traktowana jako druga szansa. - Taka osoba w perspektywie najbliższych 2-3 lat zostanie oddłużona, będzie mogła rozpocząć nowe życie, nawet pracując w tej samej branży, ale już bez ciężaru długów, w które popadła nie ze swojej winy. Nie chcemy straszyć upadłością deweloperską. Są możliwości wyjścia, tylko trzeba w miarę wcześnie reagować, stosując odpowiednie narzędzia prawne, które są już wprowadzone do naszego systemu - mówi Maciej Roch Pietrzak.