Pożyczka pod zastaw nieruchomości dla MŚP - jak uniknąć problemów?

Szacuje się, że w Polsce sektor małych i średnich firm to około 70 tys. podmiotów. Nie jest to dużo w porównaniu, na przykład, z liczbą mikroprzedsiębiorstw (ponad 1,7 mln), ale MŚP pełnią bardzo ważną rolę w polskiej gospodarce - wytwarzają 18 proc. PKB, generują 35 proc. przychodów, a do tego zapewniają 40 proc. miejsc pracy.

Jednak to właśnie małemu i średniemu przedsiębiorcy w naszym kraju najtrudniej zdobyć kapitał. Powodów, dlaczego tak się dzieje, jest wiele. Do najczęstszych można zaliczyć:

1. Brak zdolności kredytowej

Z powodu nadprodukcji przepisów prawa (firma analityczna Grant Thornton wyliczyła, że w 2014 roku w Polsce weszło w życie 1995 nowych aktów prawnych, które łącznie miały 25,6 tys. stron maszynopisu - aby zapoznać się z nimi, przedsiębiorca musiałby przeczytać 103 strony nowych aktów prawnych każdego dnia roboczego!), wysokich podatków i nieufności wobec państwa wielu przedsiębiorców ucieka do szarej strefy. W efekcie nie płacą podatków, formalnie nie mają dochodów, a zatem również - zdolności kredytowej.

2. Niechęć banków do pożyczania pieniędzy firmom

Jak wynika z badania firmy Deloitte, dostęp do kredytów ciągle nie jest łatwy dla najmniejszych podmiotów gospodarczych; co więcej, pożyczanie pieniędzy w banku nie tylko bywa drogą przez mękę, ale często jest po prostu kosztowne. Kilka ostatnich lat przyniosło stagnację w kwestii dynamiki kredytów dla MŚP. Udzielenie kredytu oznacza konieczność silnego zaangażowania po stronie instytucji finansowej; drugim ważnym elementem jest ryzyko kredytowe, którego banki nie chcą ponosić, ponieważ łatwiej zarobią na kartach kredytowych, pożyczkach konsumpcyjnych czy kredytach hipotecznych.

3. Brak pomocy ze strony państwa

Nie ma pomysłu na to, jak skutecznie wesprzeć rozwój MŚP. Ponadto państwo samo pożycza tak duże sumy, że w efekcie ściąga z rynku dużą ilość wolnego kapitału. Polacy są nieufni, więc wolą kupić obligacje państwowe niż korporacyjne, a to znaczy, że koniec końców pożyczają sami sobie, zamiast finansować firmy, które tworzą miejsca pracy.

Niektórzy właściciele małych i średnich firm sądzą, że dobrym rozwiązaniem jest kredyt obrotowy. Co prawda dzięki środkom pozyskanym z takiego źródła można sfinansować różne cele, ale należy się liczyć z wysokim oprocentowaniem, do tego doliczyć trzeba prowizje (za rozpatrzenie wniosku, przygotowawczą, od niewykorzystanych środków, za wcześniejszą spłatę) oraz inne opłaty.

Wysokie koszty to jednak nie wszystko. Duży problem z pozyskaniem kapitału mają często firmy, które dopiero rozpoczynają działalność. Niewiele banków posiada produkty kredytowe dedykowane nowym przedsiębiorstwom, a dodatkowo dochodzi tu odwieczny problem z brakiem wymaganej zdolności kredytowej.

Przeszkodą w szybkim pozyskaniu środków są także długotrwałe procedury w bankach; do tego trzeba dostarczyć wiele dokumentów, a nierzadko nawet otworzyć konto firmowe, wykupić ubezpieczenie i związać się z daną instytucją na długi czas.

Bardzo korzystnym sposobem na zdobycie środków są dotacje unijne. W latach 2007-2013 z funduszy europejskich skorzystało aż 17,6 proc. firm. Jednak pozyskanie funduszy to prawdziwa droga przez mękę. W wielu przypadkach dużą barierę stanowi konieczność posiadania wkładu własnego.

Przeszkodą jest również rozbudowany formalizm wniosków oraz problem z ich poprawnym wypełnianiem. Przedsiębiorcy często narzekają na niezrozumiały język formularzy oraz na fakt, że niewielki błąd czy pominięcie jednej rubryki dyskwalifikuje cały wniosek, który jest odrzucany automatycznie, a sam proces jego rozpatrzenia trwa przy tym bardzo długo. Stąd konieczność poniesienia kosztów pomocy prawnej bez gwarancji uzyskania dopłaty, a jeśli firma otrzyma już dotację, musi się liczyć z niską elastycznością wydawania pieniędzy oraz ciągłymi kontrolami. Nawet małe błędy mogą spowodować konieczność zwrócenia dotacji.

Alternatywą dla banku i dopłat unijnych może być pożyczka pod zastaw nieruchomości - szczególnie, gdy przedsiębiorca chce zdobyć pieniądze szybko. Największą zaletą takiego rozwiązania jest to, że nie jest badana zdolność kredytowa, a pożyczka jest dostępna także dla przedsiębiorców zadłużonych i z "zepsutym" BIK-iem. Na co trzeba zwrócić uwagę, decydując się na taki rodzaj finansowania?

Ważne, by podmiot oferujący pożyczkę był wiarygodny i posiadał kapitał, którego pochodzenie można łatwo udokumentować. Istnieją firmy udzielające pożyczek, które dysponują legalnym własnym kapitałem lub pozyskanym na giełdzie, z funduszy inwestycyjnych itp. Jedna z nich, Property Secured Fund SA, stworzyła e-book dla przedsiębiorców, z którego mogą dowiedzieć się, m.in. jak pozyskiwać kapitał na różnych etapach rozwoju, czy w jaki sposób radzić sobie z finansowaniem w czasie kryzysu.

Kolejna ważna kwestia to poprawnie skonstruowana i bezpieczna umowa. Można niestety usłyszeć historie osób, które decydowały się na pożyczenie pieniędzy pod zastaw nieruchomości, a okazywało się, że umowa, którą podpisały, dotyczyła w istocie... sprzedaży nieruchomości. Dlatego należy dokładnie przeanalizować dokument, zanim się go podpisze. Jeśli zabezpieczeniem pożyczki jest przewłaszczenie, należy zadbać o to, aby pożyczkodawca wpisał do Księgi Wieczystej roszczenie pożyczkobiorcy o zwrotne przeniesienie nieruchomości po spłacie zadłużenia oraz pisemnie zobowiązał się do nieobciążania jej. Nie może on sprzedać nieruchomości ani obciążyć jej hipoteki.

Warto również zwrócić uwagę na koszty pożyczki. Niektóre firmy umożliwiają zwrot kapitału z ostatnią ratą, a co miesiąc klient spłaca jedynie odsetki. Mimo iż nominalnie koszt całkowity może tu być równy kosztowi finansowania z innych źródeł, w istocie jest znacznie niższy, bo kapitał zwracany jest później. Jest to ułatwienie szczególnie dla firm pożyczających pod inwestycje, które przynoszą dochody po ich realizacji.

Przedsiębiorca musi dostarczyć numer Księgi Wieczystej, wypis oraz wyrys z ewidencji gruntów i podstawę nabycia nieruchomości, aby uzyskać wstępną decyzję. Co ważne, nieruchomość nie musi należeć do przedsiębiorcy, ale może być użyczona przez kogoś bliskiego. Często również trzeba dołączyć dobrej jakości zdjęcie nieruchomości. Warto też pamiętać o tym, że nie wszyscy pożyczkodawcy akceptują każdy rodzaj nieruchomości. Często są odrzucane jako zastaw nieruchomości nietypowe, jak np. żwirownie, piaskarnie lub wiatraki ze względu na trudność w ich wycenie i problemy ze zbywalnością. Największą popularnością za to cieszą się nieruchomości mieszkalne, komercyjne, rekreacyjne oraz niezabudowane.

Zewnętrzne źródła finansowania są bardzo ważne dla sektora MŚP, ale, jak pokazują badania, w ostatnich latach nie został osiągnięty postęp w dostępie do finansowego wsparcia małych firm ze strony banków. Dlatego właśnie tak ważne są alternatywne źródła pozyskiwania środków.