W hipotekach hossy nie będzie

- Rok 2017 będzie kolejnym rokiem nieznacznych spadków na rynku mieszkaniowym ocenia - ocenia Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

Przypomina, że w tym roku zaczął obowiązywać ostatni poziom wymaganego przez Komisję Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości nabywanego mieszkania, jednak formalnie większość banków już wcześniej wprowadziła ten wymóg, oferując jednocześnie ubezpieczenie zbyt niskiego wkładu własnego lub przyjmując inne zabezpieczenia. - Można więc stwierdzić, że wymagania wobec kredytobiorcy nieznacznie wzrosną, ale będzie można im zaradzić - dodaje prezes ZBP. Największy gracz na rynku, PKO Bank Polski przewiduje, że zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi w 2017 roku może utrzymywać się na poziomie porównywalnym z 2016 rokiem.

Podobne prognozy ma Bank Millennium. - Początek roku jest optymistyczny. Oczywiście bardzo ciężko w oparciu o wyniki niespełna dwóch miesięcy roku rokować na całych rok, niemniej gdyby w kolejnych miesiącach sytuacja rozwijała się podobnie jak w styczniu i lutym to rok 2017 byłby nie gorszy niż 2016. Warto podkreślić, że pomimo bardzo szybkiego wykorzystania limitu dofinansowania w ramach programu MDM na 2017 rok w naszej ocenie perspektywy dla rynku wydają się nadal dobre, a sama sprzedaż powinna utrzymać się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego tj. w okolicach 3,1-3,3 mld zł miesięcznie - przewiduje Agata Chrzanowska, dyrektor wydziału kredytów hipotecznych w Banku Millennium.

Przypomnijmy, że początek 2017 roku był pod tym względem bardzo dobry, bo w styczniu o kredyt mieszkaniowy zawnioskowało łącznie 38,1 tys. osób czyli o ponad 50 proc.. więcej niż rok wcześniej), ale wiadomo, że tak duże zainteresowanie było związane z wyścigiem klientów o uzyskanie dofinansowania wkładu własnego z programu MdM. Już pod koniec stycznia BGK, jako organizator programu, poinformował o wstrzymaniu przyjmowania wniosków o dofinansowanie, ze względu na wyczerpanie się puli środków przeznaczonych do wypłaty 2017 r.

Bankowcy wyliczają, że w tym roku na rynek kredytów mieszkaniowych będą miały wpływ m.in. program Mieszkanie dla Młodych, wejście w życie ustawy o kredycie hipotecznym, perspektywy stabilności dochodów i zatrudnienia, prognozy rozwoju rynku mieszkaniowego (w tym cen nieruchomości) oraz inne programy rządowe wspierające sektor mieszkaniowy.

Trzeba się też liczyć z tym, że kredyt będzie droższy, bo banki podnoszą marże wliczone w oprocentowanie. To nie wszystko. Jak pisaliśmy niedawno, oprócz wejścia w życie wyższych wymogów dotyczących wyższego wkładu własnego, można się spodziewać, że banki będą stopniowo zaostrzały kryteria przyznawania kredytów, surowiej oceniając zdolność kredytową i wymagając wyższych kwot pozostających do dyspozycji kredytobiorcy po zapłaceniu raty.

- Teraz niskie oprocentowanie kredytów i wysoka zdolność kredytowa powodują ryzyko wzrostu raty w przyszłości, dlatego klienci powinni z większą ostrożnością podchodzić do zadłużania - tłumaczy Adrian Sejdak, dyrektor ds. kredytów hipotecznych Raiffeisen Polbank. Dodaje też, że wzrost marż jest nieunikniony z uwagi na coraz wyższe koszty kredytowania - Chodzi głównie o podatek od aktywów, jak i cenę długoterminowego finansowania. Dodatkowo nowe regulacje wpływają na czas dochodzenia należności z nieruchomości oraz poziom odzysku, co musi znaleźć odzwierciedlenie w cenie produktu - dodaje ekspert Raiffeisen Polbank.

Według najnowszych danych ZBP, w czwartym kwartale ubiegłego roku średnia wartość nowo udzielanego kredytu hipotecznego ogółem 233 tys. zł. Najczęściej zaciągane są te z niskim wkładem własnym czyli wysokim LtV ( relacja kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Wśród udzielonych w czwartym kwartale, ponad 45 proc. kredytów z LtV to takie, które mają LtV powyżej 80 proc. Średnio na mieszkanie pożyczamy z banku 233 tys. zł. Teraz jest ponad 2 miliony czynnych umów kredytowych, a zadłużenie pozostałe do spłaty sięga 393,4 mld zł ( dane na koniec 2016 r.).

Jest jednocześnie spora grupa osób, która kupuje mieszkania bez finansowania się kredytem. Było to widoczne w ubiegłym roku i skutkowało rekordowymi wynikami sprzedażowymi deweloperów. W 2016 roku w budownictwie mieszkaniowym padł nowy rekord - wybudowano 162,7 tys. nowych mieszkań, czyli o 10 proc. więcej niż rok wcześniej.

- Rentowność z najmu - zwłaszcza w Warszawie, sięgająca przed opodatkowaniem 6 proc. - zdecydowanie przewyższa zwroty oferowane przez instytucje finansowe i jest w znaczący sposób odpowiedzialna za rekordowy popyt na warszawskim rynku pierwotnym. Zarówno w części transakcji finansowych gotówką, jak również tych realizowanych z udziałem kredytu hipotecznego. - tłumaczy Jacek Furga, przewodniczący komitetu ds. finansowania nieruchomości Związku Banków Polskich.

Monika Krześniak-Sajewicz

Pobierz: program PIT 2016