NIE dla hipoteki "kanadyjskiej".
Po raz kolejny Ministerstwo Sprawiedliwości zablokowało możliwość wprowadzenia hipoteki "kanadyjskiej" (zwanej też legalną).
Na czy polega hipoteka "kanadyjska"?
Hipoteka "kanadyjska"jest prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość, na której realizowana jest inwestycja. Zabezpiecza ona należności wykonawców i podwykonawców robót budowlanych (związane z nieterminowym regulowaniem płatności odbiorców ich usług), chroniąc jednocześnie interesy innych podmiotów biorących udział w procesie inwestycyjnym (projektanta czy dostawcy materiałów i urządzeń). Jej zwolennicy argumentują, że eliminuje ona z rynku nieuczciwe firmy których niestety nie brakuje.
Pozwala na sądową sprzedaż nieruchomości, którą obciąża (w tym przypadku firmy budowlane mają prawo zaspokoić swe wierzytelności przed innymi wierzytelnościami ich zleceniodawcy), gdy należności związane z inwestycją nie są regulowane. Cena sprzedaży jest w całości lub w części uzależniona od wysokości należności na rzecz wykonawców, podwykonawców, dostawców materiałów i usług itp. Prawo do skorzystania z niej dają roboty budowlane i remontowe, ale pod warunkiem, iż zwiększają wartość nieruchomości, określaną mianem wartości dodanej. Tak więc proste prace utrzymania i konserwacji nieruchomości nie dają prawa do ustanowienia tego prawa. Wartością dodaną jest również wartość materiałów użytych w trakcie robót. Przysługuje ona uprawnionym z tytułu realizacji inwestycji na etapie zaspokajania wierzycieli ma pierwszeństwo przed hipoteką zwykłą ustanowioną na tej nieruchomości na zabezpieczenie innych roszczeń. Jest więc ważnym elementem relacji między kredytobiorcą (inwestorem) a podmiotami finansującymi inwestycję, gdyż bezpośrednio wpływa na gwarancję spłaty kredytu.
Gdzie jest ona stosowana?
Jest ona powszechnie stosowana w Kanadzie (stąd jej nazwa) oraz i innych krajach Ameryki. W Europie występuje w wielu krajach.
Dlaczego nie będzie jej w Polsce?
Wg Ministerstwa Sprawiedliwości ten typ zabezpieczenia wierzytelności w Polsce nie może być zastosowany, gdyż stawia on firmy budowlane w uprzywilejowanej sytuacji, a to kłóci się z Konstytucyjną zasadą równości. Z powodu tej właśnie zasady wycofano już z kodeksów tzw. hipotekę ustawową (która gwarantowała pierwszeństwo zaspokojenia wierzytelności wobec Skarbu Państwa). Niestety nasi prawodawcy nie wzięli przykładu z zagranicznych uregulowań.
Jak w Polsce firmy budowlane mogą chronić swoje należności?
Art. 6471 kodeksu cywilnego oraz ustawa z 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane chronią należności wykonawców i podwykonawców budowlanych. Bazują one zasadniczo na odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy wobec podwykonawców za należności z tytułu robót budowlanych oraz uprawnieniu wykonawców (podwykonawców) do żądania zabezpieczenia ich należności za pomocą gwarancji bankowych, ubezpieczeniowych, akredytyw bankowych oraz poręczeń banków. Tego rodzaju ochronę wprowadzono z powodu zatorów płatniczych. Choć wykładnia przepisów ją regulujących może budzić pewne problemy.
