Mieszkaniowy rynek pierwotny wciąż na wysokich obrotach
Informacja GUS, prezentująca wstępne wyniki budownictwa mieszkaniowego w okresie od stycznia do maja bieżącego roku, jest dokładnym odwzorowaniem trendów obowiązujących od szeregu miesięcy w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki. W dalszym ciągu więc inwestorzy nie zwalniają wysokiego tempa uruchamiania nowych inwestycji oraz pozyskiwania kolejnych pozwoleń na budowę.
Zwyczajowo już najbardziej spektakularny wymiar prezentują gusowskie dane o liczbie mieszkań, których budowę rozpoczęto. W kwietniu br., deweloperzy ruszając z budową 9152 lokali, wyrównali praktycznie wieloletni rekord analogicznego miesiąca 2012 roku. Wynik majowy był o zaledwie 9 proc. gorszy, jednocześnie jednak o ponad 40 proc. lepszy od maja ubiegłego roku.
W sumie w okresie pierwszych pięciu miesięcy 2015 roku w ramach wszystkich czterech form budownictwa mieszkaniowego (indywidualne, przeznaczone na sprzedaż, spółdzielcze oraz pozostałe) rozpoczęto budowę prawie 66 tys. mieszkań, z czego udział deweloperów przekraczając połowę tej liczby był po raz kolejny największy. Wynik ten był w sumie wyższy od uzyskanego w analogicznym okresie 2014 roku o ponad 12 proc., natomiast w przypadku samych deweloperów o blisko jedną trzecią.
W przypadku inwestorów budujących na sprzedaż obecna sytuacja nieco przypomina tę z okresu bezpośrednio poprzedzającego przed ponad trzema laty wejście w życie ustawy deweloperskiej. Analogia polega na tym, że wówczas przyśpieszenie rozpoczynania nowych budów wymuszała sama ustawa, teraz zaś jej planowana nowelizacja. Przewiduje ona bowiem ewentualność likwidacji otwartych rachunków powierniczych, co z punktu widzenia deweloperów jest perspektywą nie tylko mało obiecującą, ale wręcz zdecydowanie niepożądaną.
Tego typu regulacja, jeśli faktycznie zostanie uchwalona, podniesie koszt budowy mieszkania deweloperskiego o co najmniej 5 proc. Stąd też nakręcanie spirali nowych inwestycji przez deweloperów jest prawdopodobnie po części spowodowane intencją uruchomienia możliwie dużej liczby inwestycji, które nie będą podlegać treści znowelizowanej ustawy. Niewykluczone zatem, że w perspektywie kilku miesięcy obecny deweloperski boom inwestycyjny nieco wytraci impet.
W ostatnich czasach do najmocniejszych stron gusowskich danych sygnalnych budownictwa mieszkaniowego należą statystyki dotyczące nowych pozwoleń na budowę. Także w tym punkcie w maju nie nastąpiła istotna zmiana. W sumie ich liczba przekroczyła od początku roku 70 tys., co jest wynikiem lepszym od uzyskanego w analogicznym okresie 2014 roku o ponad 13 proc.
Ponad połowa całkowitej liczby nowych pozwoleń na budowę została wypracowana przez deweloperów. W samym maju wystarali się oni o ponad 8,3 tys. takich decyzji, co oznacza wynik lepszy o 60 proc. rok do roku oraz o prawie 15 proc. miesiąc do miesiąca. Jest to o tyle istotne, że pozwolenia są podstawowym parametrem oceny przez deweloperów potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach. Jak widać, wciąż jest ona bardzo wysoka.
Natomiast wciąż nie widać przełomu w nieco kulejących od początku roku danych dotyczących mieszkań oddanych do użytkowania. Być może za pierwszą jaskółkę poprawy sytuacji można uznać majowy wynik deweloperów na poziomie 4,1 tys. mieszkań, lepszy od uzyskanego przed rokiem o ponad 28 proc., i w podobnej skali przekraczający wynik kwietnia br. Od czterech miesięcy krzywa obrazująca deweloperskie statystyki mieszkań oddawanych do użytku zaczyna dość wyraźnie odbijać, co jest najprawdopodobniej zwiastunem wyraźniejszej poprawy w drugiej połowie roku. Tego typu prognozę uzasadnia dość mocne przyśpieszenie nowych inwestycji deweloperskich w połowie 2013 roku, a więc w początkowym okresie dziś dobiegającego końca cyklu inwestycyjnego.
Majowa informacja GUS o stanie budownictwa mieszkaniowego w Polsce po raz kolejny nie przyniosła żadnych większych niespodzianek. Potwierdziła natomiast wciąż doskonałą koniunkturę rynkową w jej części inwestycyjnej, wynikającej z jak najlepszych - jak się wydaje - perspektyw trwającego cyklicznego ożywienia w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki.
Jedynym istotnym elementem, który już w perspektywie kilku miesięcy może nieco zakłócić proces dalszej ekspansji inwestycyjnej deweloperów, jest nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, czyli popularnego MdM-u. W noweli ma się bowiem znaleźć zapis o rozszerzeniu programu na rynek wtórny, co najprawdopodobniej w mniejszym lub większym stopniu ograniczy popyt na mieszkania z pierwszej ręki, mieszczące się w limitach MdM. Tym bardziej, że choćby w związku z rosnącym udziałem własnym kredytów mieszkaniowych, znaczenie i popularność rządowego programu kredytów preferencyjnych w bliższej i dalszej perspektywie powinny rosnąć.
Jarosław Jędrzyński
