Analiza wtórnego rynku nieruchomości luty 2010

Wtórny rynek mieszkań w lutym 2010. Ceny ofertowe

Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot

We Wrocławiu, Poznaniu, Gdyni i Sopocie średnie ceny mieszkań w lutym 2010 roku są wyższe w porównaniu ze styczniem. Najmniej wzrosła średnia w Poznaniu, o zaledwie 0,3 proc., a najbardziej we Wrocławiu o niemal 3 proc. W Krakowie i Warszawie mamy do czynienia z niewielką 10-20 złotową obniżką ceny za metr kwadratowy, natomiast w Gdańsku średnia cena metra mieszkania na rynku wtórnym jest niższa o 60 złotych niż w styczniu. Wskaźnik zmiany średniej ceny dla wszystkich 7 miast po raz kolejny jest dodatni, wynosi 0,8 proc. i jest dwukrotnie wyższy niż w styczniu.

W porównaniu z lutym 2009 w Gdyni, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Warszawie średnia cena jest obecnie niższa i są to różnice od 0,7 proc. w przypadku Krakowa do 6 proc. w Gdańsku. We Wrocławiu i Sopocie średnia cena w lutym 2010 jest natomiast wyższa niż przed rokiem. Trend stałego aczkolwiek nieznacznego wzrostu cen z miesiąca na miesiąc najprawdopodobniej się utrzyma, co oznacza, że w perspektywie kilku miesięcy we wszystkich miastach średnie ceny ofertowe będą wyższe niż w 2009 roku.

Struktura cenowa ofert

Mimo spadku średnich cen nieruchomości, wbrew pozorom na lokalnych rynkach nie przybyło mieszkań w najniższych przedziałach cenowych. W Warszawie mieszkania w cenie do 6 tys. za metr w lutym 2009 stanowiły około 1 proc. oferty, teraz jest to zaledwie 0,3 proc. W Krakowie w tym segmencie cenowym w zeszłym roku mieściła się niemal ? wszystkich ofert, obecnie jest to 13,6 proc. We Wrocławiu w ubiegłym roku do 6 tys. za metr żądali właściciele prawie 29 proc. mieszkań, teraz udział ten spadł do 8 proc. Jest to kolejny sygnał potwierdzający zahamowanie spadków cen. Właściciele coraz rzadziej decydują się na znaczne obniżki licząc na wzrost popytu na mieszkania. Z drugiej strony zmieniła się również jakość mieszkań oferowanych na rynku wtórnym. Spada udział lokali starych, nadających się do generalnego remontu na rzecz mieszkań budowanych w ostatnich dziesięciu, dwudziestu latach (stanowią one odpowiednio 30,5 proc. i 15,7 proc. wszystkich ofert).

W Warszawie i Krakowie najłatwiej jest znaleźć ofertę w cenie od 7 do 8 tysięcy za metr kwadratowy. W Krakowie takie ogłoszenia stanowią niemal 50 proc. całości oferty, natomiast w Warszawie 32,2 proc. Zarówno w Warszawie jak i w Krakowie, w ciągu 12 miesięcy, najbardziej zwiększyła się dostępność mieszkań w tych właśnie przedziałach cenowych: w Warszawie o 4,7 punktu procentowego, a w Krakowie aż o 17 punktów procentowych. We Wrocławiu najliczniejszą grupą ofert są mieszkania w cenie od 6 do 7 tysięcy złotych za metr i stanowią ponad 76 proc. całości rynku wtórnego. W Gdańsku i Poznaniu najłatwiej o zakup w cenie od 5 do 6 tysięcy, w Poznaniu takich mieszkań jest prawie 52 proc., w Gdańsku ponad 47 proc.

Warto również wspomnieć iż kurczy się liczba mieszkań najdroższych (z analizy wykluczone są apartamenty). W cenie powyżej 10 tysięcy za metr w lutym 2010 było około 17,7 proc. mieszkań w Warszawie i 3 proc. w Krakowie. W tym roku jest to odpowiednio 13,1 proc. i 0,7 proc. We Wrocławiu w lutym 2009 oferowano mieszkania w cenie powyżej 9 tysięcy złotych za metr, których nie było wśród ofert zamieszczonych w serwisie szybko.pl w lutym 2010.

Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Opole, Olsztyn, Białystok, Katowice

W lutym 2009 średnia cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego spadła o 1,2 proc. w Olsztynie i 2,2 proc. w Opolu. W pozostałych miastach wzrosła od 0,9 proc. w Toruniu do aż 4 proc. w Katowicach. Wskaźnik zmiany średniej ceny we wszystkich miastach wynosi +1 proc.

Już tylko w 3 na 8 lokalizacji średnia cena jest niższa niż w lutym 2009, jest to różnica rzędu 3,1 proc. w Szczecinie i 1,1 proc. w Olsztynie i Toruniu. Także w tej grupie miast prawdopodobny jest dalszy nieznaczny wzrost cen średnich, z tym że górną granicą w tym przypadku jest kwota około 5 tysięcy złotych za metr. Już teraz na tym poziomie kształtują się ceny w Lublinie i jest to cena porównywalna z okresem hossy na rynku nieruchomości - w marcu 2008 metr kwadratowy mieszkania w Lublinie kosztował 5 041 złotych.

Struktura cenowa ofert

Nadal najtańszą spośród analizowanych lokalizacji pozostają Katowice i w zasadzie tylko tam można mówić o dostępności mieszkań w cenie poniżej 3 tysięcy złotych za metr kwadratowy. We wszystkich miastach poza Lublinem najłatwiej jest nabyć mieszkanie w cenie między 4 a 5 tysięcy złotych za metr. Takie oferty stanowią od 47 proc. do nawet 71 proc. wszystkich ogłoszeń. W Lublinie, najdroższym spośród 8 miast, dominują natomiast ceny od 5 do 6 tysięcy za metr - tak wycenionych zostało ponad 50 proc. mieszkań. Do rzadkości należą natomiast mieszkania droższe niż 6 tysięcy za metr kwadratowy. Od początku 2010 roku takie oferty nie pojawiły się wcale w Łodzi i Opolu.

Rynek kredytów hipotecznych

Analizując zmiany oprocentowania kredytów złotowych dla lutego b.r., wskazać należy ogólny ich kierunek spadkowy. Przy założeniu udzielenia 30-letniego kredytu na kwotę 300 tys. zł (25 proc. wkładu własnego), największe spadki oprocentowania wykazały mBank i MultiBank - na poziomie 1,93 pkt. proc., względem wartości z poprzedniego miesiąca. Mimo ogólnej tendencji spadkowej omawianej wartości, Polbank EFG odnotował wzrosty oprocentowania kredytów udzielanych w PLN o 0,9 pkt. proc. (do poziomu 7,65 proc.). Mediana (wartość środkowa) oprocentowania w minionym miesiącu wyniosła 6,28 proc. Najniższe oprocentowanie można było znaleźć w ofercie BZ WBK (5,5 proc.), a najwyższe w Banku BPH (8,95 proc.).