Dobry senior to samotny senior, czyli kilka słów o reverse mortgage

Przy wartości mieszkania 200 tys. zł renta wyniesie 264 zł dla kobiety i 338 zł dla mężczyzny /AFP

To właśnie osoby w podeszłym wieku, które niechętnie korzystają z ofert banków i nie mają do nich pełnego zaufania stanowią grupę docelową. Pod wpływem nierzetelnych artykułów zamieszczanych w prasie brukowej, częstokroć polski staruszek za kryzys światowy oraz niską emeryturę wini bankierów. A międzynarodową finansjerę uważa za naciągaczy, którzy tylko czyhają na jego pieniądze. Osoby starsze niezwykle ciężko jest przekonać do zmiany banku lub do korzystania z nowoczesnych usług bankowych.

Hipoteka na resztę życia

Raczej nie interesują się nowymi, korzystniejszymi sposobami oszczędzania. Nie porównują także ofert banków ani też nie śledzą rankingów. W wielu przypadkach bank, w którym dokonali oni pierwszej operacji, staje się ich bankiem na całe życie. Istnieje także ogromna rzesza starszych osób, która woli odkładać pieniądze do przysłowiowej skarpety niż założyć lokatę lub kupić jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych. Pokazuje to tylko jak ważne jest odpowiednie podejście do starszego pokolenia w kwestii inwestowania. Szczególnie jeśli w rachubę wchodzi zrzeczenie się prawa do domostwa, które w polskiej mentalności, uważane jest za twierdzę.

Odwrócona hipoteka, to stosunkowo nowy produkt finansowy w Polsce. Instrument ten rozpowszechniony jest głównie w krajach anglosaskich. W Europie sporą popularność tego produktu odnotowuje się na rynku francuskim, belgijskim, niemieckim, łotewskim, rosyjskim i węgierskim. Hipoteka odwrócona stanowi swego rodzaju kredyt hipoteczny, w ramach którego instytucja finansowa, zabezpieczając się na nieruchomości kredytobiorcy, wypłaca mu dożywotnią rentę w określonej wysokości, wolną od podatku dochodowego.

Innymi słowy osoba zrzeka się posiadanych nieruchomości na rzecz instytucji finansowych w zamian za ustalone stałe przepływy pieniężne. Klient ma przy tym pełne prawo mieszkać w mieszkaniu podczas trwania umowy. Dopiero po jego śmierci instytucja ta może sprzedać lokal. Hipoteka odwrócona stanowi szansę na uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału i może być doskonałym rozwiązaniem dla osób samotnych lub tych, które nie zdążyły zgromadzić odpowiedniego zabezpieczenia na emeryturę.

Nici z chatki w spadku

Od paru lat demografowie biją na alarm, w związku ze starzeniem się społeczeństwa i coraz większą liczbą bezdzietnych małżeństw. Wzrasta również przeciętna długość życia statystycznego Polaka. Te zjawiska są szansą dla instytucji finansowych, które będą oferowały hipotekę odwróconą, gdyż wymarzonym klientem jest właśnie samotny staruszek, który nie może liczyć na pomoc materialną ze strony najbliższej rodziny. W naszym kraju emeryci i renciści stanowią czwartą część społeczeństwa, a z roku na rok ta proporcja wzrasta. Według prognoz demograficznych w 2020 r. ich liczba wyniesie 12 mln, co stanowić będzie aż 30 proc. ogólnej populacji.

Osoby samotne mogą w pełni samodzielnie, z czystym sumieniem decydować o losie swojego mieszkania czy domu i o wiele łatwiej oddadzą prawo do niego w zamian za określoną kwotę wypłacaną im aż do śmierci. Występowanie potencjalnych spadkobierców może znacznie utrudnić decyzję o przekazaniu nieruchomości obcym instytucjom ze względu na silne więzi rodzinne, jakie są charakterystyczne dla naszej kultury.

Tym bardziej, że osoby starsze często świadomie godzą się na egzystencję na niskim poziomie, w zamian za pomoc swoim dzieciom i wnukom. Według badań Polacy uważają nieruchomość za najpewniejsze zabezpieczenie bytu swoim najbliższym. Wobec tego przed oferentami hipoteki odwróconej stoi nie lada wyzwanie. Muszą przekonać osoby starsze, że warto też pomyśleć o sobie i swoich potrzebach.

Ostatnia linia obrony przed ubóstwem

Odpowiednia edukacja i skuteczna kampania reklamowa w tym zakresie mogą sprawić, że awersja przedstawicieli starszego pokolenia do przekazania mieszkania obcym może osłabnąć. Szybko rosnące koszty życia wobec wolno rosnących świadczeń emerytalnych oraz wizja niepewnej sytuacji sektora ubezpieczeń społecznych może przyspieszyć proces przekonywania się osób starszych do dobrodziejstw hipoteki odwróconej.

Dla wielu rodaków złota jesień życia może okazać się szokiem, gdyż będą mogli liczyć na znacznie mniejsze świadczenie niż ich ostatnia wypłata. Hipoteka odwrócona jawi się zatem jako ostatnia linia obrony przed ubóstwem, dla tych którzy z pewnych względów nie byli w stanie odłożyć trochę funduszy, aby zapewnić sobie godną egzystencję.

Niezwykle ważną czynnością przy odwróconej hipotece będzie zatem prawidłowa i uczciwa wycena nieruchomości, która ma stanowić podstawę do wypłaty świadczeń o określonej wysokości. Konsekwencje nierzetelnej wyceny mogą być brzemienne w skutkach. Jeżeli klienci poczują, że zostali wyzyskani i oszukani przez nieuczciwych bankierów, wtedy rozwój hipoteki odwróconej w naszym kraju na długie lata zostanie zastopowany.

Negatywną opinię związaną z tego typu produktami będzie niezwykle ciężko zmienić. Toteż banki powinny nawzajem się porozumieć co do strategii, aby nie zrazić tego specyficznego segmentu klientów.

Wynajem w alternatywie

Działy rozwoju produktów i specjaliści od wizerunku powinny skupić się na pokazaniu korzyści. Będzie to niezwykle ważną częścią całego projektu popularyzacji tej usługi. Oczywistym jest, że oferowanie tak specyficznego produktu, jakim z pewnością jest odwrócona hipoteka, wymaga odpowiedniego podejścia do klienta. Osoby w podeszłym wieku, które stanowią grupę docelową mają zupełnie inne spojrzenie na kwestie finansów, niż osoby młode. Raz nadwerężone zaufanie może spowodować fiasko rozwoju tego typu rozwiązania w Polsce.

W umowie hipoteki odwróconej znajdują się zapisy określające zakres zmian, jakich można dokonywać w lokalu. Precyzuje ona stan, w jakim klient jest zobowiązany utrzymać dom czy mieszkanie. W ten sposób instytucje finansowe zabezpieczają się przed ryzykiem spadku wartości nieruchomości.

Warto tu wypracować kompromis, tak, aby warunki nie były uciążliwe dla mieszkańca danego lokum. Umowa powinna być napisana nieskomplikowanym językiem oraz bez haczyków. Jasność i precyzja może być kluczem do pozyskania zaufania do produktów bankowych wśród osób starszych.

W krajach wysokorozwiniętych właściciel domu oddając jedną ze swych nieruchomości, nie odczuje znacznego spadku swojego łącznego majątku. Alternatywą jest także możliwość wynajmu mieszkania. Dobra lokalizacja mieszkania, np. w mieście przemysłowym lub w dużym ośrodku akademickim sprawia, że przychody z tytułu najmu nieruchomości mogą znacznie przekroczyć korzyści czerpane z hipoteki lustrzanej. Jednak Polacy często nie mają żadnej innej nieruchomości, niż dom czy mieszkanie, które zajmują.

Wynika z tego, że banki muszą tak skonstruować umowę hipoteki odwróconej, aby klienci poczuli się bezpieczni. W zamian za niedogodność, jaką jest przekazanie obcym prawa własności lokalu, powinni otrzymywać godziwe wynagrodzenie. Co najważniejsze, muszą też mieć świadomość, że nikt nie ma prawa pozbawić ich dachu nad głową przed śmiercią.

338 zł dla dziadka

W Polsce pionierem, jeśli chodzi o hipotekę odwróconą jest Fundusz Hipoteczny "Dom" Jego oferta skierowana jest do osób, które ukończyły 65 lat. Zawarcie umowy z Funduszem oznacza przeniesienie praw własności. Senior ma prawo mieszkać w swoim domu, czy mieszkaniu do śmierci. Spadkobiercy tracą jakiekolwiek prawo do nieruchomości. Oferowane renty są tym wyższe, im starsza jest zainteresowana osoba. Przy wartości mieszkania 200 tys. zł renta wyniesie 264 zł dla kobiety i 338 zł dla mężczyzny.

W zamian za te niskie świadczenia, instytucja po kilku lub kilkunastu latach otrzymuje mieszkanie bez dodatkowych opłat. W większości przypadków świadczenie nie przekroczy nawet połowy wartości nieruchomości. Dodatkowo Fundusz może sprzedać mieszkanie lub dom wraz z seniorem innej firmie. Nabywca takiej nieruchomości przejmuje obowiązek wypłacania świadczeń. Zapis ten rodzi jednak niebezpieczeństwo bankructwa nabywcy, co sprawi że wyegzekwowanie płatności będzie niezwykle trudne.

Propozycja Funduszu Hipotecznego "Dom" nie jest jeszcze tak atrakcyjna jak na przykład oferty instytucji finansowych w Stanach Zjednoczonych, czy Wielkiej Brytanii. Możemy jednak się spodziewać, że w raz z rosnącą konkurencją w walce o nieruchomość polskiego seniora, oferty będą coraz bardziej kuszące.

Na dzień dzisiejszy banki przygotowują się do wdrożenia tego rodzaju produktu na rynek polski. Ważne jest, aby zadbać o dobre pierwsze wrażenie. Nieumiejętne przeprowadzenie kampanii może sprawić, że przekonanie emerytów do tego pomysłu spali na panewce i nie zarobi nikt.

Mieszko Kozłowski