Komu jaki kredyt?

Pracownik banku zapyta również, ile lat ma pan Nowak (najlepiej, by miał ich 28 do 45), czy ma ustabilizowaną sytuację rodzinną, ile osób liczy sobie jego gospodarstwo domowe, gdzie mieszka - w Warszawie czy mieście powiatowym, czy ma samochód i kartę kredytową. Jedną z najważniejszych informacji będzie również to, w jaki sposób pan Nowak uzyskuje dochód. Dopiero po uzyskaniu tych wszystkich informacji banki oferujące kredyty mieszkaniowe mogą ocenić zdolność kredytową potencjalnego klienta, obliczyć kwotę kredytu, jaki mógłby on uzyskać, a także sprawdzić, jakie będzie oprocentowanie.

Kredyt a sposób uzyskiwania dochodu

Wprawdzie ulubiony klient banku to taki, który ma umowę o pracę zawartą na czas nieokreślony, ale szanse na kredyt mają też osoby zatrudnione np. na podstawie umowy o dzieło, na czas określony czy prowadzące działalność gospodarczą.

Etat
Bardzo dobrze widziane jest zatrudnienie na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony w instytucji państwowej lub renomowanej firmie prywatnej. Im dłuższy staż pracy, tym lepiej - tym mniejsze bowiem jest wtedy prawdopodobieństwo, że kredytobiorca straci pracę nazajutrz po zaciągnięciu kredytu. Jeśli potencjalny kredytobiorca pracuje na etacie, zwykle wystarczą nawet 3 miesiące stażu (choć część banków wymaga stażu 6- lub nawet 12-miesięcznego).

Umowa o dzieło
Załóżmy, że po kredyt zgłosi się na przykład grafik komputerowy, który od półtora roku zarabia na podstawie umów o dzieło. Z wielu banków taka osoba może odejść z kwitkiem. Większość z nich wymaga bowiem, by dochody takie klient osiągał systematycznie przynajmniej przez 2 lata. Niektóre banki skłonne są jednak udzielić kredytu wówczas, gdy okres ten wynosi przynajmniej 12 miesięcy. Może się też zdarzyć i tak, że bank nie przyjmie do wyliczenia zdolności kredytowej całego dochodu naszego grafika, lecz pomniejszy go np. o 20 proc. - w ten sposób zminimalizuje ryzyko pożyczenia zbyt dużej sumy pieniędzy osobie, co do której nie ma żadnej pewności, że w przyszłości będzie miała stabilne dochody. W efekcie grafik dostanie kredyt niższy niż "etatowiec" osiągający taki sam dochód.

Umowa na czas określony
Do drzwi banku może też zapukać pracownik firmy konsultingowej, która z zasady nie zatrudnia pracowników na etat, tylko na roczne umowy. Banki bardzo różnie traktują takich klientów. Te bardziej liberalne będą wymagać przynajmniej rocznego stażu w firmie oraz zapewnienia pracodawcy, że zamierza podpisać z kredytobiorcą kolejną umowę. Najczęściej bank będzie skłonny pożyczyć pieniądze wówczas, gdy aktualna umowa o pracę jest przynajmniej drugą zawartą z tym samym pracodawcą. Może się też okazać tak, że bank zaproponuje kredyt pod warunkiem, że spłacimy go przed wygaśnięciem umowy - jednak na spłatę kredytu mieszkaniowego w tak krótkim terminie będzie stać tylko sowicie opłacanych menedżerów zatrudnionych na czasowych kontraktach.

Karta podatkowa
A jeśli o kredyt ubiega się taksówkarz prowadzący działalność gospodarczą i rozliczający się z fiskusem kartą podatkową? Niestety, nie może on liczyć na wysoki kredyt. Bank wyliczy jego zdolność kredytową w niezbyt korzystny sposób - wysokość karty podatkowej zostanie pomnożona przez współczynnik, który zależnie od banku może wynosić od 6 do 9. Taksówkarze płacą podatek w wysokości ok. 190 zł, zatem ich dochód netto, jaki bank weźmie pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego, wyniesie od 1140 do 1710 miesięcznie. Faktyczne dochody taksówkarzy (zwłaszcza w dużych miastach) są z reguły sporo wyższe. Nieliczne banki biorą pod uwagę faktyczne dochody "karciarzy".

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
To popularny sposób rozliczania się z fiskusem przez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. Takie osoby mogą sporo oszczędzić na podatkach, jednak z kredytem mieszkaniowym nie będzie im łatwo. Banki z reguły obliczają dochód na swoje potrzeby jako określony procent przychodu lub dochodu netto kredytobiorcy za ostatni rok - przy czym przychód lub dochód znacznie redukują. Część banków uzależnia skalę tej redukcji od branży, w jakiej działa klient, zakładając, że pewne rodzaje działalności są bardziej, a inne mniej ryzykowne. Najbardziej poszkodowani będą ryczałtowcy prowadzący działalność handlową. Niektóre banki podzielą ich dochód nawet przez 10, zanim na jego podstawie obliczą zdolność kredytową klienta. Trochę lepiej kredytodawcy traktują przedsiębiorców z branży produkcyjnej, a najbardziej lubią działalność usługową. Tutaj dochód będzie pomniejszony "tylko" o 60-70 proc.

Książka przychodów i rozchodów
Kredytobiorca, który wybrał taką formę rozliczania się z fiskusem, będzie musiał dostarczyć bankowi całą stertę dokumentów m.in.: wpis do Krajowego Rejestru lub Ewidencji Działalności Gospodarczej, zaświadczenie o posiadaniu numeru Regon, PIT-y 5 (składane co miesiąc) oraz PIT-y roczne oraz zaświadczenia o niezaleganiu ze składkami na ZUS i podatkami. Bank obliczy zdolność kredytową takiego klienta na podstawie jego dochodu wykazanego w zeznaniach podatkowych, pomniejszonego o składki na ubezpieczenie społeczne. Sytuacja potencjalnego kredytobiorcy będzie nieco korzystniejsza niż osób rozliczających się ryczałtem ewidencjonowanym i tych, którzy prowadzą książkę przychodów i rozchodów. Warto dodać, że osoby fizyczne mogą się starać o kredyt dopiero rok po rozpoczęciu działalności gospodarczej; część banków wymaga nawet dłuższego, dwuletniego stażu.

Emerytura lub renta
Trudności z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego mogą mieć osoby starsze, utrzymujące się z emerytury lub renty. Większość banków stawia kredytobiorcom warunek spłaty długu przed ukończeniem 65 roku życia. Kilka banków przedłużyło maksymalny wiek do 70 lat i tylko jeden całkowicie zrezygnował z ustalania limitu wiekowego. Jeśli więc 65-latek zapragnie zaciągnąć kredyt na pięć lat, nie wszędzie spotka się z odmową - oczywiście pod warunkiem, że jego emerytura będzie odpowiednio wysoka. Taki kredytobiorca raczej jednak nie uniknie konieczności ubezpieczenia na życie. Dla banku jest to dodatkowe zabezpieczenie, a dla kredytobiorcy - szczególnie starszego - dodatkowy (dość znaczny) koszt.

Menadżerom łatwiej niż marynarzom

Spore znaczenie dla banków ma także charakter pracy potencjalnego klienta. Temu, kto ma wysokie dochody, ale jest zatrudniony na niższym stanowisku, banki mogą oferować dużo gorsze warunki kredytowania bądź w ogóle odmówić kredytu. Dotyczy to także osób wykonujących pracę fizyczną.

Wiele banków zwraca uwagę na zajmowane przez klienta stanowisko i jego pensję, ale niektóre robią to w sposób szczególny, preferując specyficzny profil kredytobiorcy: np. wysoka kadra menedżerska z dochodami powyżej 5 000 zł netto. W takim banku nie ma najmniejszej szansy klient, który nie spełnia tych warunków.

Jest też grupa zawodów, które nie cieszą się w bankach szczególną estymą. Na przykład - nie w każdym banku otrzyma kredyt hipoteczny osoba wykonująca zawód marynarza. W najlepszym razie - na niezbyt korzystnych warunkach: z wysokim wkładem własnym i dodatkowym ubezpieczeniem.

Koszty utrzymania

Na wysokość kredytu, jaki będzie można uzyskać w banku, ogromny wpływ ma także poziom tzw. minimum socjalnego, czyli przyjmowanych przez bank kosztów utrzymania. Bank odejmie te koszty od naszego dochodu, by ocenić czy to, co zostanie, wystarczy na regularną spłatę kredytu. Oczywiście od miesięcznych dochodów odjęte zostaną także inne koszty stałe, takie jak np. raty innych kredytów, koszt utrzymania mieszkania czy samochodu. Jednak wspomniane koszty utrzymania to najpoważniejsza pozycja w tym rachunku, dlatego warto im się bliżej przyjrzeć.

Koszt utrzymania jednej osoby (jednoosobowe gospodarstwo domowe) w ocenie różnych banków może wynieść od 300 do 700 zł (średnio ok. 500 zł). Banki dysponujące rozbudowaną siecią oddziałów inaczej liczą koszty utrzymania osób mieszkających w małych miastach, a inaczej mieszkańców miast powyżej 100 tys. zł. Niestety, często oddzielną kategorię stanowi Warszawa, dla której poziom kosztów utrzymania przyjmowany jest na najwyższym poziomie. Różne są także sposoby obliczania wspomnianych kosztów dla rodzin. Jeden z banków przyjął na przykład następujący model: 1 osoba - 650 zł, 2 osoby - 1000 zł, każda kolejna osoba - 200 zł. Inny bank "wycenia" każdą osobę na 650 zł.

Łatwo zauważyć, że maksymalna kwota możliwego do uzyskania kredytu może się znacznie różnić - zależnie od tego, do którego banku się zwrócimy. Czteroosobowa rodzina o dochodach 3000 netto miesięcznie i stałych wydatkach miesięcznych 1000 zł, jeśli chce zaciągnąć kredyt w złotówkach (8 proc.) na 30 lat, otrzyma w jednym banku 80 000, w innym - nawet 120 000 zł. To spora rozpiętość.

Gdy zdolności nie starcza...

Co zrobić, by uzyskać potrzebną sumę kredytu mimo zbyt małej zdolności kredytowej? Rozwiązań jest kilka:
współkredytobiorca - można znaleźć osobę, która doda swoje dochody do naszych. Oczywiście musimy pamiętać, że naszą łączną zdolność kredytową obciążą też koszty utrzymania i ewentualne zobowiązanie współkredytobiorcy. Jeśli więc miałaby nim być osoba o bardzo niskich dochodach, wówczas taka operacja na nic się nie zda.
Współkredytobiorcą może zostać każdy - nie tylko osoba spokrewniona z kredytobiorcą. Także - w większości banków - ktoś kto osiąga dochody poza Polskę. W tym przypadku formalności może być znacznie więcej (np. tłumaczenie dokumentów poświadczających dochód). Potrzebna będzie też karta stałego pobytu w Polsce, a maksymalna kwota kredytu będzie z reguły ograniczona do 50 proc. wartości nieruchomości.
dochody z wynajmu nieruchomości - niektóre banki skłonne są o nie powiększyć zdolność kredytową klienta. W takiej sytuacji będą jednak wymagać przedstawienia umowy najmu. Dochody z tego tytułu nie będą uznane w całości - bank musi bowiem założyć, że mieszkanie czy dom nie będzie wynajmowane bez przerwy. Z reguły dochód z wynajmu pomniejszany jest o połowę;
dochody z tytułu dywidendy, lokat bankowych czy też wynagrodzenie z tytułu zasiadania w radach nadzorczych - uznawane są jednak tylko przez część banków.

Kto nie dostanie kredytu?

Ten, kto nie uzyskuje dochodu. Żaden bank nie udzieli kredytu klientowi, który nie zarabia ani grosza (przynajmniej oficjalnie) - nawet wtedy, gdy klient ten ma lokatę równą kwocie kredytu, którą chce zaoferować bankowi jako zabezpieczenie.

Nie wszystkie banki są jednak bardzo restrykcyjne przy wyznaczaniu zdolności kredytowej. W odniesieniu do niektórych klientów są skłonne odstąpić od zaświadczeń o zarobkach na rzecz deklaracji o tym, że są w stanie spłacać ratę w określonej wysokości. Takie przywileje mają zawody zaufania publicznego (np. nauczyciele, lekarze, prawnicy itp.).

Szukaj z brokerem

Banki bardzo różnie pochodzą do oceny zdolności kredytowej. Samodzielne szukanie banku, który zechce nam pożyczyć pieniądze, może się skończyć rozczarowaniem. Czasem tylko jeden czy dwa banki mogłyby pozytywnie rozpatrzyć wniosek kredytowy, problem w tym, by do nich trafić. Jeśli daleko nam do opisanego ideału klienta, powinniśmy skorzystać z usługi brokera kredytowego, czyli firmy, która skupia w jednym miejscu oferty wielu banków. Mamy wówczas pewność, że nasz wniosek kredytowy trafi tam, gdzie trzeba, a ryzyko odmownej decyzji zostanie zminimalizowane.

Szukając doradcy finansowego, sprawdźmy czy jego usługi są bezpłatne; parametry kredytu, czyli przede wszystkim oprocentowanie, powinny być takie same, gdybyśmy dowiadywali się o nie bezpośrednio w banku, a często nawet korzystniejsze. Niektórzy brokerzy negocjują z bankami preferencyjne warunki dla swoich klientów (niższe oprocentowanie, rozpatrywanie wniosku w przyspieszonym tempie, rezygnacja z prowizji itp.).

Maciej Kossowski