Rozwód amerykańskich kredytobiorców z bankiem wygląda tak: gdy ich obciążona hipoteką nieruchomość traci znacznie na wartości, opuszczają ją i przesyłają bankowcom klucze. Opłaca im się wziąć nową pożyczkę na kolejny, tym razem tańszy dom. Poważne spadki, które sprawiają kłopot instytucjom finansowym, zdarzają się na dojrzałych rynkach średnio raz na 10 lat. W Polsce nie mieliśmy do czynienia ze zjawiskiem nękającym USA, gdyż historia kredytów mieszkaniowych jest bardzo krótka, a rynek nieruchomości wciąż ma się dobrze. Hossa, która się zaczęła w 2004 r., osiągnęła już swój punkt szczytowy, ale wszyscy mają nadzieję, że czeka nas długa stabilizacja.

Boom na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce zbiegł się właśnie z kryzysem finansowym w Stanach, borykających się z niewypłacalnością części dłużników, którzy zaciągnęli pożyczki hipoteczne. I choć fakt, że coraz więcej polskich rodzin zaciąga kredyty na mieszkania, ma niewiele wspólnego z kryzysem amerykańskich "subprime loans", informacje o ogromnych stratach, jakie poniosły amerykańskie, europejskie i japońskie banki, powinny zapalić światełko alarmowe w polskich instytucjach pożyczkowych.

Zadłużenie rodzimych

gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych jest niewielkie w porównaniu z krajami wysoko rozwiniętymi. W Stanach poziom długów hipotecznych sięgnął w ubiegłym roku 100 proc. PKB. Nam do tego daleko, ale dynamika pożyczek mieszkaniowych jest znacznie wyższa niż w krajach stabilnych. Tylko w 2007 r. dług z tego tytułu zwiększył się o 50 procent. Gdyby tempo to zostało utrzymane, Polska do końca obecnej dekady osiągnęłaby poziom zadłużenia kredytami mieszkaniowymi analogiczny jak w Europie Zachodniej.

Według Związku Banków Polskich (ZBP), w 2002 r. w portfelach kredytowych polskich banków było 255 tys. pożyczek, zaciągniętych przez klientów indywidualnych na cele mieszkaniowe. Liczba ta zaczęła szybko rosnąć od 2004 r., wraz z ożywieniem gospodarczym i spadkiem bezrobocia. W maju 2007 r. zadłużył się milionowy klient.

Jeszcze lepiej dynamikę kredytów na dom pokazuje statystyka NBP. Ich wartość w lutym 2008 r. przekroczyła 124 mld zł, gdy w grudniu 2005 r. było to nieco ponad 50 mld złotych. To oznacza, że co druga złotówka kredytu hipotecznego ma mniej niż dwa lata. To zbyt krótki czas, aby można było ocenić wiarygodność kredytobiorców.

Kredyty mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką to dla większości polskich banków dziedzina nowa. Wprawdzie w krajach o stabilnej gospodarce rynkowej jest to najbardziej typowy oraz dość bezpieczny rodzaj pożyczek, ale pod warunkiem, że banki potrafią prawidłowo ocenić wiarygodność kredytową gospodarstw domowych i wartość nieruchomości. W dodatku przepisy powinny gwarantować bankom prawo szybkiej eksmisji niesolidnych dłużników. Jednak w Polsce prawo chroni lokatorów, co zwiększa ryzyko. Nikt dzisiaj nie potrafi odpowiedzieć na pytanie, co się stanie, jeśli jakaś część dłużników przestanie spłacać kredyty mieszkaniowe. Zapewne odzyskanie przez banki zabezpieczenia hipotecznego nie będzie wcale prostą sprawą.

Mimo tego ryzyka banki zdecydowały się na ekspansję kredytową. Wiązało się to z ożywieniem gospodarczym i dotyczyło kredytowania wszystkich sektorów. Lecz dynamika kredytów dla gospodarstw domowych, a zwłaszcza dla osób prywatnych, sięgnęła znacznie ponad średnią. Od lutego 2004 r. do lutego 2008 r. wartość wszystkich udzielonych pożyczek wzrosła o 90,6 proc.; dla gospodarstw domowych o 161,1 proc., dla osób prywatnych o 197,4 procent. Jeśli chodzi o osoby prywatne, najwyższy był udział kredytów mieszkaniowych, których wartość w ciągu czterech lat wzrosła o 300 procent. O ile w lutym 2004 r. stanowiły one zaledwie 11 proc. wartości wszystkich kredytów, o tyle w lutym 2008 r. - już ponad jedną czwartą. Według ZBP, liderem tego segmentu rynku był w połowie 2007 r. PKO BP z blisko 30-proc. udziałem, następnie Bank BPH (około 20 proc.), Bank Millennium (ponad 10 proc.) i Pekao SA (około 8 procent). Pozostałym bankom przypada nieco ponad 30 proc. rynku. Podział BPH spowodował, że część aktywów mieszkaniowych przejęło Pekao.

Dynamika kredytów znacznie wyprzedzała w ostatnich latach przyrost wartości depozytów. Rodzime banki zaczęły zatem odczuwać kłopoty z brakiem płynności. Ta sytuacja jest dla nich zupełnie nowym zjawiskiem. Przez wiele lat ich problemem była raczej nadpłynność. Aż do początków 2004 r. wartość kredytów udzielanych przez banki była mniej więcej równa wartości depozytów terminowych. Gdy rosło zapotrzebowanie gospodarki na pożyczki (lata 1996 - 1999, gdy rozwijała się w szybkim tempie), luka między kredytami a depozytami sięgała 10 mld złotych. Gdy gospodarka na początku obecnej dekady zwolniła, pojawiła się nadwyżka po stronie depozytów w wysokości 5 - 6 mld złotych.