Uwaga na ceny w umowach

Najgorsze jednak, że skutki ewentualnych zmian na rynku (np. związanych ze wzrostem kosztów pracy i materiałów, inflacją) czy w przepisach podatkowych deweloperzy w całości przerzucają na swoich klientów. Często okazuje się również, że firmy te oszczędzają - niestety kosztem nie kogo innego jak nabywców - na budowie nieco mniejszych mieszkań niż przewidują to umowy.

Kupujesz, a nie wiesz za ile

Deweloperzy zastrzegają w umowach postanowienia waloryzujące wynagrodzenie (cenę lokalu). Na podstawie analizy deweloperskich wzorców umownych UOKiK wyróżnił trzy podstawowe grupy takich klauzul. Najczęściej spotykane były bowiem postanowienia waloryzujące cenę z uwagi na zmianę stawki podatku VAT, z uwagi na wzrost kosztów materiałów i pracy oraz z uwagi na zmiany w powierzchni nieruchomości, stwierdzone podczas jej odbioru lub inwentaryzacji powykonawczej.

Wprowadzenie do wzorca umowy klauzuli waloryzacyjnej powoduje, że postanowienia określające cenę nieruchomości tracą na jednoznaczności. W efekcie nabywca nie jest w stanie oszacować całkowitych kosztów związanych z zakupem lokalu. Tymczasem cena jest zwykle czynnikiem decydującym przy wyborze oferty konkretnej firmy. Cóż z tego, że konsument po tygodniach poszukiwań, przeglądania ogłoszeń itp. natrafi na akceptowalną dla niego pod względem kosztów inwestycję (np. sięgającą maksymalnego pułapu jego zdolności kredytowej), skoro po kilku czy kilkunastu miesiącach deweloper zażąda od niego dopłaty.

Można zrezygnować

W takim przypadku nabywca będący konsumentem winien mieć przynajmniej zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów. Postanowienia, które gwarantują deweloperom możliwość jednostronnej zmiany czy określenia ceny po zawarciu umowy, bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy, stanowią w świetle art. 3853 pkt 20 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.) niedozwolone klauzule umowne. Jako takie nie wiążą więc klientów.

Dla przykładu i jednocześnie ku przestrodze deweloperów warto przytoczyć dwie klauzule zakwestionowane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 21 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 69/03), wpisane również do specjalnego rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Jedna z nich brzmiała: "Koszt budowy 1 m2 powierzchni całkowitej może się zmienić w zależności od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych mających wpływ na koszt budowy" (pozycja nr 284 rejestru). Zgodnie z drugą, decyzję o zmianach kosztu budowy 1 m2 i innych w tym zakresie podejmować miał zarząd spółdzielni, a o zmianach tych przyszły użytkownik miał być każdorazowo informowany odrębnym pismem (pozycja nr 285 rejestru).

Ważne! Stosowanie przez przedsiębiorców postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone prowadzonego przez Prezesa UOKiK, stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Przedsiębiorcy grozi za to kara pieniężna w wysokości do 10% przychodu osiągniętego w poprzednim roku rozliczeniowym. Każdy może zgłosić Prezesowi Urzędu na piśmie zawiadomienie dotyczące podejrzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Niektórzy przedsiębiorcy szli w nieco innym kierunku - wprawdzie gwarantowali nabywcom możliwość wycofania się z transakcji, jednak obarczali ich jednocześnie obowiązkiem zapłaty kary umownej czy odstępnego w wysokości najczęściej od 2 do 10 procent ceny nieruchomości lub wpłaconych dotychczas kwot. W świetle przepisów chroniących konsumentów jest to również niedopuszczalne.

Straty na metrażu

Kontrola UOKiK wykazała również, że praktycznie we wszystkich umowach deweloperskich znajdują się postanowienia, które regulują problem zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego lub mieszkania po dokonaniu obmiaru powykonawczego w stosunku do powierzchni określonej w umowie. Wynika to stąd, że na etapie początkowym inwestycji trudno ze stuprocentową dokładnością określić metraż mieszkania.

Zastrzeżenia Urzędu budzą jednak związane z końcowym obmiarem i stwierdzonymi różnicami postanowienia umów. Z reguły deweloperzy określają, w jakich granicach (+/-) zmiany powierzchni użytkowej po ostatecznym obmiarze względem zapisów umownych nie powodują modyfikacji ceny. Często widełki te określone są na poziomie 3 lub 5 procent. Jeżeli ostateczny metraż mieści się w granicach błędu, deweloper nie zwraca klientowi pieniędzy za brakujące metry ani też klient nie dopłaca za dodatkową powierzchnię. W takich przypadkach umowa nie gwarantuje też nabywcy możliwości rezygnacji z zakupu mieszkania.

Niestety, w praktyce - na co zwraca uwagę UOKiK w swoim raporcie - regułą jest zmniejszenie faktycznej powierzchni mieszkania w stosunku do deklarowanej w umowie. Zatem bardziej należy się spodziewać straty aniżeli gratisowych metrów. Poszkodowanych takim rozwiązaniem jest z pewnością dużo więcej niż szczęśliwców. A straty mogą być znaczne. Przy mieszkaniu wartym 400 tys. zł (np. 80 m2 x 5 tys. zł) 5-procentowy ubytek w metrażu oznacza dla nabywcy zupełnie niepotrzebny koszt rzędu 20 tys. zł. Pieniądze te można byłoby przeznaczyć np. na garaż.

Umowy do zmiany

Zdaniem Urzędu stosowane przez deweloperów sposoby rozliczania zmian powierzchni użytkowej wynikające z inwentaryzacji powykonawczej są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy konsumentów, a tym samym stanowią niedozwolone postanowienia umowne. Sprzeczności z dobrymi obyczajami UOKiK dopatruje się przede wszystkim w nierzetelnym i nierównorzędnym traktowaniu konsumenta jako partnera umowy i wykorzystywaniu przez deweloperów pozycji profesjonalisty.

Deweloperzy winni jak najszybciej wycofać się ze stosowania tego rodzaju zapisów. Dwa z nich trafiły już bowiem wcześniej do rejestru klauzul niedozwolonych. W związku z tym, stosowanie identycznych lub podobnych rozwiązań wiąże się z ryzykiem zapłacenia wysokiej kary nałożonej decyzją Prezesa UOKiK

.W wyroku z dnia 10 października 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) Sąd Okręgowy w Warszawie (SOKiK) zakwestionował klauzulę, w której spółka zastrzegała, że w przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie (pozycja nr 227 rejestru). Pod pozycją (nr 155) znaleźć można podobne zastrzeżenie: "Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5%", uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 9 września 2004 r., sygn. akt XVII Amc 12/04.

Tomasz Konieczny