Wiosenna wyprzedaż domów

Ceny Nieruchomości. Hossa wyhamowała. Z deweloperami konkurują indywidualni inwestorzy, ale klientów z walizką pełną pieniędzy jak na lekarstwo. Jest więc szansa na spore obniżki.

Trwa niewidziana od kilku lat na deweloperskim rynku próba sił. Po jednej stronie stoją kupujący. Co drugi potencjalny nabywca, jak wynika z danych firm pośredniczących w sprzedaży kredytów hipotecznych, odkłada zakup mieszkania, ponieważ czeka na załamanie koniunktury i znaczące obniżki. I nic dziwnego. Ceny mieszkań są już tak wyśrubowane, że niewielu stać na ich kupno. Cóż bowiem z tego, że zapożyczą się na kilkadziesiąt lat i będą spłacać raty sięgające 3 tys. złotych? Trzeba mieć jeszcze pieniądze na urządzenie nowego lokum. Po drugiej stronie okopali się deweloperzy. Firmy te na razie nie zamierzają odpuszczać i twardo trzymają się dotychczasowych stawek.

Reklama

Kto wygra?

Wiele wskazuje na to, że tegoroczna wiosna będzie jednak stała pod znakiem ostrej walki o klienta. Tym bardziej że do rywalizacji z deweloperami stają indywidualni inwestorzy, którzy wystawiają na sprzedaż kupione kilka lat temu mieszkania. Tyle że obydwie strony mogą się rozczarować. Wśród klientów nie dominują już osoby z wypchanymi portfelami. Ci, którzy byli wystarczająco zamożni oraz przewidujący, zabezpieczyli się przed skutkami ożywionego popytu i sięgnęli po mieszkanie, zanim jeszcze ceny oderwały się od ziemi.

Dzisiaj, co wynika z danych firmy Open Finance, mieszkania w największych miastach Polski kupują już tylko nieco lepiej niż przeciętnie zarabiający Polacy. W Warszawie pół roku temu dochód brutto dwuosobowej rodziny decydującej się na nowe mieszkanie wynosił 9,5 tys. zł, teraz już tylko niecałe 8 tys. złotych. Tymczasem średnie ceny transakcyjne nieruchomości wcale w tym czasie w miejscu nie stały. W stolicy wzrosły o 4 procent. W efekcie przeciętna wartość pożyczanej w banku kwoty sięga już 440 tys. zł, planowany czas jej spłaty wynosi 34 lata,

a miesięczna rata (dla kredytu złotowego) przekracza 2,6 tys. złotych. Gdy porównamy ją z miesięcznym dochodem przeciętnych nabywców, okaże się, że kredyt pochłania jedną trzecią ich zarobków brutto. Można powiedzieć, że to już granica bezpieczeństwa. Jedynym manewrem ochronnym jest wydłużanie okresu kredytowania. I rzeczywiście tak się dzieje - w ciągu ostatniego roku czas przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego wydłużył się o trzy lata. Na jak długo można się jednak zapożyczać: 35 - 40 lat?

Dlatego dopóki wynagrodzenia nie dogonią kilkudziesięcioprocentowych wzrostów cen mieszkań, do jakich doszło po 2004 r., dopóty nie ma co liczyć na utrzymanie się dobrej koniunktury na tym rynku w najbliższych kilku latach. ­- Ceny mieszkań doszły do tak wysokich poziomów, że osoba poszukająca lokalu o powierzchni 60 - 70 metrów kwadratowych może z powodzeniem za porównywalne pieniądze rozglądać się po rynku domów - mówi Waldemar Oleksiak, dyrektor działu badań i analiz w agencji Emmerson.

- Mieszkania z natury rzeczy kupują osoby, które są mniej zamożne, a jeżeli już dzisiaj nabywcy stoją na granicy zdolności kredytowej, pola do dalszych wzrostów cen mieszkań nie ma.

Rynek znalazł się więc na ostrym zakręcie. Niedostatek pieniędzy

w kieszeniach klientów zadziałał jak piasek wsypany w sprawną do tej pory maszynkę do robienia pieniędzy, z której korzystali nabywcy mieszkań, deweloperzy oraz pośrednicy. Pierwsze sygnały zastoju były widoczne już w drugiej połowie minionego roku, kiedy liczba mieszkań sprzedanych przez J.W. Construction, jedną z największych firm deweloperskich, była

o połowę niższa niż w porównywalnym okresie roku 2006. Podobna sytuacja zaistniała w wielu innych firmach. W rezultacie ceny mieszkań przestały rosnąć, dlatego że zabrakło na nie chętnych. Swoje dołożyła także sytuacja gospodarcza, a przede wszystkim polityka monetarna ? zadłużanie się w złotych znów zaczęło być ryzykowne. Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopę główną NBP w ciągu ostatniego roku z 4 do 5,5 proc., a ostatnie wskaźniki inflacyjne wskazują, że stopy nadal będą rosnąć.

Co gorsza, tradycyjnie tanie franki szwajcarskie także nie są już bezpieczną walutą, w Szwajcarii bowiem również są oczekiwane podwyżki stóp (pisaliśmy o tym w marcowym wydaniu Manager Magazin). Kiedy do tego dojdzie, kolejne grono potencjalnych nabywców mieszkań będzie musiało odłożyć decyzje o zakupie lokum. Dlaczego? Ponieważ nie będą mieli zdolności kredytowej. A banki nie są już tak skore do pożyczania na lewo i prawo, jako że nastroje finansistów schłodził kryzys hipoteczny w Stanach Zjednoczonych. Nie tylko zwykli ludzie, ale i największe instytucje finansowe mają kłopot z pozyskaniem kapitału potrzebnego do wypłaty kredytów mieszkaniowych.

Tanie źródła finansowania w postaci depozytów zaczynają się powoli wyczerpywać - twierdzi Łukasz Tarnawa, główny ekonomista PKO BP.

- Należy się liczyć z tym, że banki stojące w obliczu utrudnionego dostępu do kapitału zaczną zaostrzać kryteria kredytowe i podnosić marże. Powtórzenie 50-procentowej dynamiki na rynku kredytów w roku 2008 będzie bardzo trudne. Dla rynku nieruchomości oznacza to ryzyko zmniejszenia popytu. Na sprzedaż, jakby tego wszystkiego było mało, wystawiane są właśnie mieszkania, których budowa ruszyła po 1 maja 2004 roku. To kolejny poważny cios dla deweloperów planujących nowe inwestycje. Fala ofert na rynku wtórnym, którą tak naprawdę tworzą nowe lokale, nie powinna jednak dziwić.

Od 2005 r. do dziś w większości średnich i dużych miast Polski wartość nieruchomości wzrosła o 50 - 90 proc. (w wielu wypadkach nawet znacznie więcej). Zaraz po wejściu naszego kraju do Unii Europejskiej fundusze inwestycyjne i indywidualni inwestorzy (w tym znaczna część z Irlandii, Hiszpanii czy Wielkiej Brytanii) wykupywali w budowanych przez deweloperów blokach całe piętra. Nawet nie brali pod uwagę wynajmu mieszkań, opierając się na założeniu, że wzrost wartości zapewni wystarczającą stopę zwrotu. Według badającej rynek nieruchomości firmy Reas Konsulting, w największych i najbardziej atrakcyjnych dla inwestorów miastach kraju od 10 do 20 proc. lokali nabywane było w celach inwestycyjnych. W Krakowie i Wrocławiu nawet

30 proc. nowych mieszkań budowanych w 2006 r. trafiało w ręce osób, które nie planowały w nich mieszkać, ale jedynie na nich zarobić. Gros z tych lokali była nabywana w krótkoterminowych celach inwestycyjnych.

Teraz inwestorzy ci wycofują się z Polski

i przenoszą kapitał tam, gdzie szał budowlany rozwija się w najlepsze - do Rumunii, Bułgarii czy na Ukrainę. Dodatkowo podaż mieszkań uzupełniają lokale spółdzielcze, które zostały wykupione w ostatnich tygodniach za niewielkie pieniądze na mocy znowelizowanej ustawy o spółdzielniach. ­- Na rynek trafia sporo takich mieszkań - przyznaje Lech Filipiak, właściciel agencji nieruchomości Filipiak z Rzeszowa. - Ze względu na niewygórowane ceny, chętnych do zakupu nie brakuje.I chociaż superatrakcyjnych rabatów jeszcze nie ma, można trafić na okazję. Francuski deweloper Bouygues Immobilier zdecydował się na nieznaczne obniżki. Na przykład lokal na jednym ze swoich osiedli, który kosztował 638 tys. zł, przecenił do 618 tys. złotych. BRE Lokum za darmo dorzuca balkony i tarasy, a Spółdzielnia Legionowo daje klientom miejsca parkingowe. Baltic Business dodaje miejsce w parkingu podziemnym. Polnord z kolei zachęca nabywców do negocjowania cen. Zdarzają się również propozycje odprowadzenia za klienta podatku VAT w wysokości 7 proc. albo wykończenia, bez dopłaty, kuchni lub łazienki.

W większości firm deweloperskich standardem staje się dogodny dla klientów system uiszczenia płatności, w którym 90 proc. ceny wpłaca się dopiero przy podpisywaniu ostatecznej umowy. Rynek wtórny również dostosował się do nowych warunków.

- Ale sprzedający mający trudności ze znalezieniem nabywcy znacznie rzadziej stosują obniżkę mówi Tanasis Metzelerski z agencji nieruchomości ASK w Szczecinie. - Częściej rezygnują ze sprzedaży na rzecz wynajmu. Ci z deweloperów, którzy twardo stoją przy swoim i nie chcą opuszczać cen, tłumaczą taką postawę wysokimi kosztami inwestycji. Ich koronnym argumentem są wysokie ceny ziemi, rosnące koszty zakupu materiałów budowlanych i żądania płacowe robotników budowlanych.

Tak naprawdę liczą jednak na to, że załamanie popytu jest tylko chwilowe, ponieważ w Polsce wciąż brakuje 1,5 mln mieszkań. Według analityków DI BRE Banku, mocniejsze argumenty są po stronie kupujących i to deweloperzy będą mieli większy kłopot ze sprzedażą niż nabywcy z zakupem. W opublikowanej niedawno analizie specjaliści podkreślają, że osoby, którym mocno zależało na kupnie lokalu, zrobiły to już dużo wcześniej

- przed cenową hossą lub w jej trakcie. Według nich, w 2008 r. czeka nas schłodzenie koniunktury - ceny nieruchomości spadną o blisko 5 procent. Jak szacuje redNet Consulting, firma monitorująca rynek nieruchomości, w tym roku najstabilniejsze będą ceny mieszkań oraz domów w Trójmieście i we Wrocławiu.

W Krakowie, który w pewnej chwili był najdroższym miastem w Polsce, sytuacja powoli wraca do normy. Tegoroczne ceny w grodzie Kraka mogą spaść o 5, a nawet 10 procent. Podobnie w Poznaniu, gdzie ostatnio wartość lokali rosła wyjątkowo szybko. W Łodzi korekta szacowana jest na prawie 5 procent. Będą wszakże wyjątki odbiegające od tej tendencji. W Katowicach, gdzie dotychczasowe oczekiwania sprzedawców jak na miasto tej wielkości są relatywnie niskie, średnia wartość mieszkań może wzrosnąć o 5 - 7 procent. Na mniejszych rynkach wszystko będzie zależeć od lokalnej specyfiki.

W Toruniu, gdzie powstaje mało nowych mieszkań, ceny trzymają się mocno. Jak podaje Mariusz Ługowski z biura nieruchomości Akcent, 1 mkw. atrakcyjnego mieszkania kosztuje nawet 6 tys. złotych. Jego zdaniem, jeśli w 2008 r. nastąpią zmiany, to raczej w górę niż w dół. Jednak nawet w tych miastach warto walczyć o niższe stawki, bowiem budownictwo mieszkaniowe jest jedną z najbardziej rentownych branż w Polsce. Firma J.W. Construction rynkowy potentat poinformowała niedawno, że marża zysku brutto wzrosła w ubiegłym roku z 45 do 47 procent. I mimo że w 2008 r. wyniki deweloperów mają być wyraźnie słabsze jak sugerują chociażby spadające kursy notowanych na giełdzie spółek z tego segmentu i tak pole do negocjacji będzie spore.

Tomasz Kosztyła

Dobry czas na łowy Rywalizacja deweloperów z prywatnymi inwestorami stwarza korzystną sytuację dla nabywców mieszkań. Na rynek trafiają właśnie lokale kupowane w 2006 r. na etapie dziury w ziemi, z myślą o ich szybkiej odsprzedaży z zyskiem. Kilkanaście miesięcy temu ceny były niższe od obecnych o kilkadziesiąt procent. Mieszkanie w dobrym miejscu w Warszawie można było kupić za 5 tys. zł za metr. Deweloperzy kończą już budowę tych mieszkań i wkrótce będą one do odebrania. Znaczna część tych lokali była kupowana w systemie 10/90 lub 20/80, co oznacza, że nabywcy na początku wpłacili niewielką część ceny, a większość jest przelewana na konto dewelopera przy odbiorze kluczy. Zbliżający się termin oddania mieszkań do użytkowania zmusza inwestorów do odsprzedaży ? w przeciwnym razie musieliby wyłożyć z własnej kieszeni kilkaset tysięcy złotych albo zaciągnąć wysoki kredyt. Na rynku przeważają obecnie sprzedający, trudno jest znaleźć nabywcę. Tymczasem inwestorom zbywającym prawa do wykańczanych właśnie mieszkań zaczyna się śpieszyć i opuszczają ceny o kilka czy kilkanaście procent. Nawet wtedy zostaje im w kieszeni spory zysk. Ceny w 2008 r. będą ulegać wahaniom. Najbardziej stabilne cenowo będą Warszawa, Trójmiasto i Wrocław. W dół może pójść wartość nieruchomości w Poznaniu, Krakowie i Łodzi. Ale trzeba pamiętać, że wszystko zależy od lokalizacji i technologii, w której jest wykonany budynek. Lokale w dobrych punktach, w nowym budownictwie, będą trzymać ceny. Argumenty - Co przemawia za spadkiem cen nieruchomości: - wzrost stóp procentowych i rosnące koszty kredytów, - wzrost podaży: na rynek trafia coraz więcej nowych mieszkań, - ceny osiągnęły poziom europejski - oderwany od poziomu zarobków. Argumenty - Co przemawia za wzrostem cen: - niedobór 1,5 mln mieszkań, - rosnące koszty budowy, - możliwość ograniczenia podaży przez deweloperów.

Zobacz oferty nieruchomości:

otodom.interia.pl

nieruchomosci.interia.pl

Manager Magazin
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Strona główna INTERIA.PL
Polecamy
Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »