Wynajmujesz? Znaj swoje prawa

AFP

Alternatywą względem kupna jest oczywiście najem lokalu. Często jednak umowy przedstawiane przez wynajmujących rozmijają się z przepisami prawa, które w szczególny sposób chronią lokatorów.

Wynajmujący często nie pamiętają, bądź nie chcą pamiętać, że najem lokalu mieszkalnego unormowany jest przede wszystkim w ustawie o ochronie praw lokatorów będącej regulacją szczególną względem Kodeksu cywilnego. Powoduje to, że umowa najmu lokalu użytkowego (np. sklepu) zwykle nie może stanowić wzoru przy wynajmowaniu mieszkania. Inne są bowiem choćby zasady rządzące wypowiedzeniem obu stosunków prawnych przez wynajmującego. Również postanowienia dotyczące m.in. kaucji czy zmian wysokości czynszu powinny wyglądać inaczej. Przy czym od stosowania ww. ustawy nie sposób uciec np. w ten sposób, że w umowie postanowione zostanie, iż w sprawach nieuregulowanych zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego.

Uwaga na kaucję

Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zastrzegać kaucję celem zabezpieczenia określonych roszczeń wynajmującego. Nie ma tutaj jednak takiej dowolności, jak w przypadku najmu lokalu użytkowego. Przede wszystkim kaucja "mieszkaniowa" nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6 reguluje również zasady, na jakich następuje późniejszy zwrot kaucji, w tym jej waloryzację. Mianowicie, kaucja winna być zwrócona w kwocie, jaka wynika z przemnożenia liczby odzwierciedlającej krotność czynszu przy pobieraniu kaucji (np. 2 w przypadku kaucji stanowiącej dwukrotność czynszu) przez stawkę czynszu, jaka obowiązuje na dzień zwrotu kaucji. Jeżeli nie ma przesłanek do tego, by dokonać potrącenia z kaucji należności wynajmującego (np. z tytułu niezapłaconego czynszu, dokonanych uszkodzeń), kwota zwracana najemcy nie może być niższa od tej, która została od niego pobrana, choćby czynsz najmu uległ w międzyczasie obniżeniu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.

Zatem ewentualne zastrzeżenie w umowie najmu lokalu mieszkalnego stanowiące, że kaucja podlega zwrotowi w kwocie nominalnej, czy też w terminie dłuższym niż miesiąc, będzie po prostu bezskuteczne. Zastosowanie i tak znajdą odpowiednie regulacje ustawowe.

Podwyżki czynszu

Ogólna zasada przy najmie lokali jest taka, że wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 6851 K.c.).

Nie ma ona jednak przełożenia na stosunki najmu lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Tutaj podwyżka czynszu może nastąpić nie więcej niż raz na pół roku (chyba że strony w umowie ustaliły termin dłuższy), a do tego z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego.

Co więcej, w wielu przypadkach wynajmujący, podnosząc czynsz najmu mieszkania, muszą taki krok odpowiednio uzasadnić. Uzasadnienia podwyżki należy bowiem szukać dla takiej zmiany, w wyniku której wysokość czynszu w skali roku przekroczy albo nastąpi z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Nie wszystko też może stanowić uzasadnienie dla podwyżki. Nadto wypowiedzenie wysokości czynszu musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności.

Jeżeli w umowie najmu mieszkania strony podejmują się regulacji podwyżek czynszu, muszą pamiętać o powyższych ograniczeniach. W przypadku gdy dopuszczalne są jakieś odstępstwa, to można je czynić w jednym tylko kierunku - na korzyść lokatora (najemcy). Nieważne będzie zatem postanowienie w takiej umowie, że wynajmujący może co kwartał podnosić czynsz z miesięcznym terminem wypowiedzenia, czy też inne jemu podobne.

Wypowiedzenie

Po dokonanym całkiem niedawno uwolnieniu czynszów chyba największe kontrowersje wzbudza aktualnie przyjęta w ustawie o ochronie praw lokatorów swoista gwarancja trwałości stosunku najmu. Wie o tym każdy, kto nieopatrznie wynajął mieszkanie na czas nieoznaczony, a następnie próbował jednostronnie doprowadzić do wygaśnięcia zawartego kontraktu. Nierzadko dopiero wówczas okazuje się, że przyjęty umownie termin wypowiedzenia najmu nie mógł służyć wynajmującemu za podstawę do zakończenia najmu.

W umowach najmu lokali użytkowych sprawa jest prosta. Zgodnie z art. 688 K.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Z takiej możliwości korzystają również najemcy lokali mieszkalnych. Gorzej z wynajmującymi. Ci mogą bowiem wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego tylko z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11) i obowiązkowo w formie pisemnej, a także muszą zachować przewidziane w niej okresy wypowiedzenia. Te zaś są bardzo długie (dochodzą nawet do 3 lat), gdy lokatorowi nie można tak naprawdę niczego zarzucić, tzn. gdy korzysta on z mieszkania w sposób zgodny z umową, nie spóźnia się z płatnościami czynszu (lub spóźnia się nieznacznie), nie przeszkadza innym mieszkańcom, albo gdy budynek nie wymaga rozbiórki lub poważnego remontu.

Co to takiego najem okazjonalny?

Przeszło dwa lata temu ustawodawca dopuścił zawieranie umów najmu dotyczących lokali mieszkalnych, do których wyjątkowo nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Mowa o tzw. najmie okazjonalnym. Nazwa ta z inicjatywy wynajmujących dość często pojawia się w tytule umowy lub w jej treści. Jednak sama nazwa nie wystarczy - z najmem okazjonalnym mamy do czynienia wówczas, gdy przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ponieważ definicja ta nie jest zbyt precyzyjna, istnieje duże pole do nadinterpretacji, a tym samym omijania wielu regulacji prolokatorskich. Do takiego najmu zastosowanie mają bowiem przede wszystkim przepisy Kodeksu cywilnego oraz tylko niektóre przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów - dotyczące obowiązku lokatora udostępnienia lokalu w razie awarii (art. 10 ust. 1-3), wypowiedzenia najmu (art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1-3), powództwa innego lokatora lub właściciela innego lokalu o rozwiązanie stosunku najmu (art. 13), a także odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego (art. 18 ust. 1 i 2).

Podstawa prawna:

art. 6851, 688 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.),

art. 3, 6, 8a, 9, 11 ustawy z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).

Tomasz Konieczny