Mieszkanie z ogródkiem - dla kogo i za ile?

Często ogródki przy mieszkaniach na parterze stanowią element deweloperskich promocji. Firmy "dorzucają" je do nieruchomości gratis lub za niewielką opłatą, lub też mieszkania na najniższej kondygnacji mają je przynależne obligatoryjnie. Własne miejsce, gdzie można wyciągnąć leżak, odpocząć, posadzić kwiatki to nie lada zaleta, jednak w bardzo rzadko się zdarza, by klient kupował nieruchomość z kawałkiem ziemi. Tzn. by ta ziemia należała do niego. W takiej sytuacji ogródek powinien być wyodrębnioną geodezyjnie działką, z prawem własności właściciela nieruchomości.

Tak się jednak nie dzieje, więc formalnie ogródki przy parterach należą do części wspólnych, co z kolei oznacza, że teoretycznie każdy może na nie wejść i z nich korzystać. By ustrzec się takiego scenariusza deweloperzy ustanawiają zazwyczaj służebność gruntową lub też podpisują z kupującym umowę o podziale nieruchomości do korzystania. W takiej sytuacji właściciel mieszkania ma prawo korzystać z "przynależnego" mu ogródka, jednak nie stanowi on jego własności.

O sposobie zagospodarowania ogródków decyduje więc wspólnota mieszkaniowa. To ona określa np. regulamin korzystania z ogródków. Czasem właściciele mieszkań na parterze uiszczają specjalne, ustalone przez wspólnotę, opłaty na utrzymanie/pielęgnację zieleni na parterze.

Co zrobić, gdy z części wspólnej chcemy wygospodarować dla siebie ogródek? Oczywiście nie możemy postąpić tak samowolnie. Byłoby to złamanie prawa. Natomiast w tym celu powinniśmy uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. W takiej sytuacji wspólnota może się zdecydować na to odpłatnie bądź nie i podpisać z nami, oraz z innymi lokatorami, którzy zdecydują się na ten krok, umowy w tym zakresie.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że w myśl ustawy o własności lokali ogródek nie jest traktowany jako pomieszczenie przynależne, a więc nie przekłada się na wielkość naszej nieruchomości i tym samym proporcjonalnie na udział w części wspólnej. Ma to znaczenie o tyle, że im wyższy udział tym wyższe opłaty za utrzymanie części wspólnej. "Posiadanie" ogródka nie powinno mieć tutaj żadnego wpływu.

Kupujący mieszkanie, którego zwabiła kwestia dostępu do ogródka, powinien przede wszystkim sprawdzić kwestię własności. Jeśli cena jest wywindowana ze względu na ten ogródek, a w praktyce nie będzie on należał do kupującego, oznacza to, że sprzedający chciał skorzystać z jego niewiedzy w tym zakresie. Jeśli nieruchomość jest droższa o wartość ogródka, powinien on być wyodrębnioną działką, której prawo własności na mocy transakcji przejdzie na kupującego.

Mieszkania z "przynależnym" ogródkiem cieszą się popularnością, ale jeśli nie chodzi o własność działki, ich ceny niekoniecznie muszą być wyższe od zwykłych mieszkań. Dlaczego? Przede wszystkim wynika to z usytuowania lokali na parterze. Takie nieruchomości zazwyczaj są tańsze. Polscy klienci traktują partery jako gorsze lokalizacje. Są postrzegane jako mniej prywatne, mniej bezpieczne, skazane na hałas z podwórka czy ulicy i większy ruch przed drzwiami, generowany przez wszystkich mieszkańców, którzy siłą rzeczy muszą przejść obok.

Na ile te mankamenty są rzeczywiście uciążliwe? Można o tym dyskutować. Niektóre grupy odbiorców będą doceniać partery - zwłaszcza w budynkach bez windy. W takiej sytuacji najniższe kondygnacje mogą być świetnym rozwiązaniem dla osób niepełnosprawnych, starszych, czy też rodzin z małymi dziećmi. Dodatkowy ogródek na pewno zwiększy znacznie atrakcyjność takiej nieruchomości.

Z danych WGN wynika, że wpływ ogródków na cenę mieszkań nie jest znaczny - przede wszystkim z racji kwestii własnościowych. Oczywiście w jakimś tam stopniu zwiększa potencjał oferty, ale nie na tyle, jak pomieszczenia przynależne i użytkowe typu piwnica/komórka, balkon czy taras. Każda z tych przestrzeni o standardowych wymiarach jest warta około 20 - 30 tys. zł. Z racji faktu, że balkon w odróżnieniu od ogródka nie jest elementem części wspólnej i niezależnie od stanowiska wspólnoty, pozostanie on już "przy mieszkaniu", znacznie bardziej zwiększa jego wartość.

Dagmara Komarnicka

dział analiz WGN