15 proc. obywateli żyje w wynajmowanym mieszkaniu?

Skąd takie wnioski? Dostarcza je ostatni raport Property Index. Overview of European Residential Markets firmy doradczej Deloitte. Z danych tam zaprezentowanych wynika, że roczny zwrot netto w największych miastach naszego kraju przekracza 6-7 proc.

W badaniu przeanalizowano sytuację na rynkach mieszkaniowych największych miast 18 państw Unii Europejskiej i Izraela. Z raportu wynika, że najwięcej na wynajmie można zarobić w duńskim Odense (8,9 proc.) oraz w stolicy Węgier - Budapeszcie (7,9 proc.). Polskie miasta ujęte w tym zestawieniu plasują się w czołówce.

Najwyższą lokatę spośród polskich miast uzyskał Wrocław, który z zyskiem netto (a więc relacji rocznych przychodów z najmu minus koszty eksploatacyjne do kosztów zakupu nieruchomości) na poziomie 7,4 proc. uplasował się na 6. miejscu spośród 35 badanych miast. Zaraz za Wrocławiem jest Łódź, gdzie wg Deloitte można rocznie zarobić 7,2 proc. Na 9. miejscu uplasował się Kraków z wynikiem 6,6 proc., natomiast Warszawa jest na miejscu 12. W stolicy Polski można rocznie zarobić na najmie 6 proc. netto.

Warto zaznaczyć, że polskie miasta "w tyle" w zakresie zyskowności najmu pozostawiły wiele dużych, silnych ośrodków Zachodu - m.in. Paryż i Londyn. Co ciekawe, w centralnej części stolicy Anglii zyskowność najmu jest najmniejsza spośród wszystkich badanych ośrodków i wynosi 2 proc. Przegląd stóp zwrotu z miast europejskich pokazuje, że najmniej zarabia się na wynajmie na Wyspach Brytyjskich, we Francji, Austrii, Belgii i we Włoszech.

Dokładniejsze przyjrzenie się tym danym prowadzi do zasadniczego wniosku. Na wynajmie zarabia się mało przede wszystkim tam, gdzie ceny są wywindowane, a do takich krajów nie należy z pewnością Polska. Wg Deloitte średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w naszym kraju wynoszą obecnie nieco ponad 1200 euro/m kw. Warto jednak zaznaczyć, że zdaniem twórców raportu, w ciągu ostatnich 12 miesięcy mieszkania w naszym kraju miały istotnie podrożeć - aż o blisko 10 proc.

To zaskakujące informacje, które nie znajdują potwierdzenia w danych rodzimych podmiotów badawczych. Wg NBP średnia cen transakcyjnych nowych mieszkań z 7 największych miast wynosiła w II kw. 2017 niecałe 6700 zł i w ciągu roku, a więc od II kw. 2016 zwiększyła się zaledwie o niecałe 180 zł.

Wśród polskich miast pod względem cen mieszkań oczywiście dominuje Warszawa, gdzie za mieszkania wg Deloitte płaci się nieco ponad 1700 euro/m kw. Dalej w kolejności są: Kraków (nieco ponad 1400 euro/m kw.), Wrocław (niecałe 1400 euro/m kw.) i Łódź (niecałe 1100 euro/m kw.).W porównaniu do najdroższych rynków dzieli nas przepaść (w najdroższym centralnym Londynie metr kwadratowy kosztuje 14 tys. euro, a w Paryżu ponad 13 tys.).

W regionie tańsze od polskich są miasta węgierskie, włącznie z Budapesztem, gdzie metr kwadratowy kosztuje niecałe 1500 euro), na podobnym poziomie cenowym pozostają też mieszkania w Wilnie na Litwie i Rydze na Łotwie oraz w Czechach (choć Praga jest droższa od Warszawy) i w Słowenii, natomiast nieco dalej przystępna okazuje się Portugalia (w Porto metr kwadratowy nieruchomości kosztuje niecałe 1500 euro) i Holandia (w Rotterdamie i Hadze przeciętne ceny wynoszą 2000 euro).

Zaskakujące dane Deloitte dostarcza też w zakresie popularności i rozpowszechnienia najmu. Okazuje się, że obraz, zgodnie z którym Polacy stronią od wynajmowania, nie do końca jest zgodny z prawdą. Wg raportu w naszym kraju 15 proc. mieszkających, to ludzie którzy wynajmują. Największy odsetek najemców jest w Niemczech - ponad 54 proc.

Dane odnośnie Polski mogą zaskakiwać, bowiem w obiegu pozostają inne wyliczenia, które wskazują na niepopularność wynajmowania. Wg nich zaledwie około 5 proc. mieszkańców to najemcy. Należy jednak dodać, że prawdziwy obraz popularności najmu mielibyśmy, uwzględniając czynnik czasu. Choć wielu ludzi na różnych etapach swojego życia wynajmuje mieszkanie, to jednak niewielu żyje w ten sposób przez długi czas i to m.in. odróżnia polski rynek od np. rynku niemieckiego, gdzie popularny jest wynajem wieloletni.

Na koniec jeszcze kilka zdań należy poświęcić stopom zwrotu z wynajmu. Choć dane Deloitte brzmią bardzo optymistycznie, warto do nich podejść z ostrożnością. NBP potwierdza, że obecnie ciągle, w związku z rekordowo niskimi stopami procentowymi, przychody z najmu pozwalają pokrywać raty kredytu, natomiast zyskowność szacuje się generalnie niżej - na poziomie około 5,5 proc. Niezależnie jednak od tego, warto by inwestor wchodzący na ten rynek realistycznie szacował oczekiwany zwrot - uwzględniając okresy, gdy mieszkanie będzie stało puste, podatki oraz nakłady na konieczne remonty.

Marcin Moneta