W Gdańsku zaczyna brakować atrakcyjnych gruntów pod inwestycje
Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, ofertowe ceny mieszkań na gdańskim rynku pierwotnym, w porównaniu z III kw. wzrosły o 8 proc. W IV kw. 2017 r. za 1 m kw. nowego lokum deweloperzy oczekiwali średnio 6559 zł. W Gdyni zaś cały czas widoczny jest zniżkowy trend cen transakcyjnych, kwota za m kw. to już tylko 4850 zł.
Osoby chcące sfinansować zakup własnego mieszkania kredytem hipotecznym, nie mogą już liczyć na wsparcie MdM-u. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. kupowanego po przeciętnej cenie bez rządowego wsparcia, potrzebne będzie minimum 28 940 zł wkładu własnego w Gdańsku, zaś w wypadku Gdyni będzie to kwota 24 250zł.
W Gdyni już od pewnego czasu można zauważyć spadek cen transakcyjnych, z kolei w Gdańsku ceny utrzymują się na podobnym poziomie - W Gdańsku powoli możemy zaobserwować wzrost cen mieszkań deweloperskich, na co wpływ z pewnością ma to, że powstał problem z brakiem atrakcyjnych gruntów pod budowę kolejnych inwestycji. Zauważalne jest mniejsze zainteresowanie mieszkaniami z przedziału 4000 - 5000 zł/ m kw. Wynika to z zarezerwowania w ciągu zaledwie dwóch dni wszystkich środków z programu "MdM". Oferty takie są jednak niezmiennie atrakcyjne dla inwestorów szukających mieszkań pod wynajem. W dalszym ciągu najbardziej pożądane są dobrze skomunikowane lokalizacje, bez względu na to czy szukającym jest klient inwestycyjny czy nie. Przez ostatnie miesiące przyzwyczailiśmy się do niskich cen transakcyjnych w Gdyni, za m kw. płacimy już tylko 4 850 zł. Natomiast w Gdańsku znajdziemy transakcje w cenach średnio wyższych o ok. 1 000 zł za m kw. - mówi Maciej Górka, ekspert Metrohouse.
W IV kw. 2017 r. sytuacja gdańskiego rynku pierwotnego była bardzo specyficzna. Świadczy o tym między innymi bardzo duży wzrost średniej ofertowej ceny 1 m kw. nowych mieszkań (+8,0 proc.). - Wspomniana kwota wzrosła z 6072 zł/m kw. (III kw. 2017 r.) do 6559 zł/m kw. (IV kw. 2017 r.). Na krajowym rynku pierwotnym, dość rzadko mamy do czynienia z takimi dużymi zmianami. Są one bardziej prawdopodobne w przypadku miast cechujących się o wiele mniejszą podażą nowych mieszkań niż trzej rynkowi liderzy (Warszawa, Kraków i Wrocław) - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Warto zwrócić uwagę, że po gwałtownym wzroście średniej ofertowej ceny 1 m kw. nowych lokali, Gdańsk uplasował się na trzeciej pozycji (za Warszawą i Krakowem) pod względem poziomu takiego wskaźnika. To nieoczekiwana sytuacja, którą można jednak stosunkowo łatwo wytłumaczyć.
Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują bowiem, że od października do grudnia 2017 r. w Gdańsku znacząco spadła podaż nowych lokali. Liczba takich mieszkań z podaną ceną ofertową zmniejszyła się aż o 20 proc.. - Ten wynik sugeruje szybką wyprzedaż tańszych "M". Mowa o gdańskich lokalach kosztujących 4000 zł/mkw. - 5000 zł/mkw., których udział spadł aż o 13,4 pp. względem III kw. 2017 r. Ta zmiana została skompensowana przez wzrosty dotyczące udziału prawie wszystkich droższych mieszkań. Wspomniane wzrosty w połączeniu z bardzo dużym ubytkiem najtańszych lokali, spowodowały gwałtowną podwyżkę średniej ofertowej ceny za 1 mkw. nowego mieszkania - dodaje Prajsnar.
Osoby, które zamierzają kupić mieszkanie na kredyt muszą pamiętać, że zakończył się już program "Mieszkanie dla Młodych" - Każdy, kto będzie chciał zaciągnąć kredyt hipoteczny będzie musiał posiadać przynajmniej 10 proc. wkładu własnego. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. kupowanego w Gdańsku po przeciętnej cenie potrzebna jest więc kwota przynajmniej 28 940 zł, a w Gdyni 24 250 zł - komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.
To jednak nie jedyny warunek. Potrzebna jest również tzw. zdolność kredytowa. Posiadamy ją jeśli nasze dochody pomniejszone o koszty życia i inne wydatki wystarczą na spłatę raty kredytu o który wnioskujemy. Dużo zależy więc również od tego jakie jest oprocentowania kredytu - im wyższe tym wyższa rata i tym trudniej o zdolność kredytową.
Rekordowo niskie stopy procentowe ułatwiają zaciągniecie kredytu hipotecznego. W przyszłości może się to jednak pogorszyć - podwyżki stóp procentowych są równoznaczne ze wzrostem rat, także w przypadku kredytów, które już spłacamy. Kupując mieszkanie w Gdańsku o powierzchni 50 m kw. po przeciętnej cenie płaci się ratę w wysokości 1382 zł, przy wkładzie własnym wynoszącym 10 proc.. Jednak jeżeli stopy procentowe wrócą do poziomu z roku 2012, rata może wzrosnąć aż do 1918 zł, czyli ponad jedną trzecią. Podobnie stanie się z ratami kredytów na mieszkanie znajdujące się w Gdyni czy innych miastach. Zaciągając kredyt nie należy więc przesadzać z kwotą zadłużenia, aby w przyszłości nie mieć problemów ze spłatą - dodaje Sadowski.
