A gdyby kupić i wynajmować?
W ostatnich 5 latach głównym źródłem zysku w przypadku inwestycji w mieszkania i domy był wzrost ich wartości. W Polsce taka forma lokaty kapitału dała w ostatnich pięciu latach dwukrotnie większą stopę zwrotu niż zaobserwowana na relatywnie atrakcyjnych rynkach Ukrainy i Australii. Zyski z czynszów nie były już tak wysokie, natomiast ryzyko kursowe przeważnie negatywnie wpływało na rentowność.
Kupując w Polsce nieruchomość pięć lat temu można było osiągnąć zysk na poziomie 114 proc., a więc aż 22,8 proc. rocznie, z tytułu samego wzrostu wartości. Niewiele mocniej zdrożały nieruchomości na przykład na Ukrainie. Natomiast w takich krajach jak Australia, Austria czy Norwegia ceny domów i mieszkań rosły z blisko trzykrotnie mniejszą dynamiką niż na rodzimym rynku. W Stanach Zjednoczonych natomiast domy są o 18 proc. tańsze niż pięć lat temu - wynika z danych Global Property Guide.
Opierając się m.in. na tych danych sprawdziliśmy, jaką stopę zwrotu można było osiągnąć inwestując w nieruchomości na wynajmem w wybranych krajach na świecie. Do obliczenia stopy zwrotu wzięliśmy pod uwagę nominalną zmianę cen, potencjalny czynsz z najmu i kurs walutowy porównując ich stan z 31 marca 2005 roku i 31 marca 2010 roku.
W 10 na 12 badanych krajów w ciągu 5 lat wzrosła wartość nieruchomości - wskazują dane Global Property Guide. Wyniki w poszczególnych krajach były mocno zróżnicowane. Największy wzrost obserwowany był na Ukrainie. W przeciągu pięciu lat nieruchomości zdrożały tam aż o 131 proc., a jeszcze w trzecim kwartale 2008 roku inwestorzy mogli cieszyć się wzrostami na poziomie 278 proc. (licząc w stosunku do końca marca 2005 r.). Dynamiczne spadki zapoczątkowane na przełomie 2008 i 2009 roku, choć są obecnie mniej zdecydowane, wciąż nie zostały zahamowane.Spośród badanych krajów największe spadki cen zanotowano natomiast w USA i Portugalii. W przeciągu 5 lat ceny spadły tam o odpowiednio 18 i 3 proc. W obu tych krajach wyhamowanie spadków nastąpiło w 2009 roku, jednakże w Stanach Zjednoczonych zapoczątkowane zostały w 2006 roku, a w Portugalii z około rocznym opóźnieniem.
Na tym tle polski rynek nieruchomości wygląda bardzo stabilnie biorąc pod uwagę, że od szczytu hossy ceny mieszkań w największych miastach spadły o zaledwie 10 - 15 proc. Kryzys nie odbił także mocnego piętna na rynku nieruchomości w takich krajach jak Australia, Austria i Norwegia. Pomimo wzrostów wartości nieruchomości przekraczających 40 proc. nie zaobserwowano na tych rynkach gwałtownych kryzysowych przecen, a trend wzrostowy jest obecnie kontynuowany. Brak reakcji na kryzys widać natomiast w Szwajcarii. Ceny rosną tu w jednostajnym trendzie nieprzerwanie od 5 lat. Dynamika tych zmian jest dosyć stateczna i wynosi około 3 - 4 proc. rocznie.
Mniejsze zróżnicowanie w poziomie zysków widoczne jest z tytułu czynszów. Największym zyskiem mogą się cieszyć wynajmujący na Ukrainie. Rentowność najmu jest tu na poziomie 6,8 proc. wartości nieruchomości rocznie - szacuje GPG. Na drugim biegunie jest Szwajcaria, Hiszpania i Grecja, gdzie rocznie spodziewać się można zysków na poziomie bliskim jedynie 2 proc. wartości nieruchomości. Na tym tle wysoko plasuje się Polska z rentownością najmu na poziomie 4,2 proc.
Dla Polaków inwestujących w zagraniczne nieruchomości kluczowym czynnikiem, obok zmian cen czy rentowności najmu, jest kurs walutowy. Wobec złotego największą deprecjację zanotowały: ukraińska hrywna i funt szterling. Ich wartość spadła na przestrzeni 5 lat odpowiednio o 39 i 27 proc. Pozytywny wpływ kursu walutowego zanotować mogli inwestorzy w Australii i Szwajcarii, gdzie aprecjacja tamtejszych walut doprowadziła do wzrostu kursu względem złotego odpowiednio o 8 i 3 proc.
10 krajów na 12 badanych dało zarobić na inwestycji w nieruchomość na wynajem przy uwzględnieniu wszystkich trzech czynników decydujących o rentowości inwestycji, a więc: wartości nieruchomości, czynszów i kursu walutowego. W Polsce zysk ten był największy i wyniósł w ciągu pięciu lat aż 135 proc., czyli 27 proc. rocznie. Kolejne miejsce zajęły Australia i Ukraina z pięcioletnią rentownością na poziomie 74 proc.
U naszego wschodniego sąsiada zysk z nieruchomości przeznaczonej na wynajem byłby jeszcze bardziej imponujący gdyby nie umocnienie się polskiej waluty. W przeciągu pięciu lat na Ukrainie nieruchomości zdrożały bowiem aż o 131 proc., a czynsz możliwy do uzyskania jest imponujący. Gdyby utrzymał się on na obecnym poziomie pozwoliłby na odzyskanie jednej trzeciej zainwestowanego kapitału w ciągu zaledwie 5 lat w formie dochodu z najmu. Spadek notowań hrywny spowodował jednak ograniczenie pięcioletnich zysków do 74 proc. Porównując ten wynik i ryzyko inwestycji do polskiego należy go uznać za mało atrakcyjny.
Identyczne zyski przy bardziej stabilnej sytuacja można było osiągnąć w przypadku Australii. W ciągu 5 lat nieruchomości w tym kraju zdrożały o 46 proc. poruszając się w relatywnie stabilnym trendzie wzrostowym. Dodatkowy zysk w postaci czynszów także jest ponadprzeciętny i wynosi 17 proc. Ponadto kurs australijskiego dolara zwyżkował przysparzając dodatkowo niewielkich zysków. Podsumowując, zakup nieruchomości na wynajem w Australii pod koniec 1 kwartału 2005, przyniósł by zysk na poziomie 74 proc. w skali zaledwie 5 lat.
Wpływ ryzyka kursowego na osiągane zyski można zobrazować na przykładzie Wielkiej Brytanii. Spadek notowania funta szterlinga o 27 proc. spowodował, że sprzedaż nieruchomości po pięciu latach inwestycji przyniosłaby stratę na poziomie 7 proc. i to pomimo wzrostu wartości nieruchomości i osiąganych zysków z czynszu.
Najwyższą stratę zanotowałby inwestor, który pięć lat temu kupiłby nieruchomość na wynajem w Stanach Zjednoczonych. Spadek wartości nieruchomości był na tyle dotkliwy, że przewyższył pięcioletnie zyski z najmu. Dodatkowym negatywnym czynnikiem był ponadto spadek notowań dolara o 9 proc., w efekcie po pięciu latach inwestowania w nieruchomości na wynajem w USA można zrealizować stratę na poziomie 13 proc.
Bartosz Turek
