Boom mieszkaniowy budzi obawy bankowców

- Żyjemy w kraju ogromnych potrzeb i zaniedbań mieszkaniowych - mówił podczas XVII Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Jakie są te potrzeby? Z badań naukowców wynika, że w Polsce brakuje ok. 2,1 mln mieszkań. Statystki pokazują, że na 1000 mieszkańców przypada ich 380 (dane za 2018 rok). Według GUS ponad 45 proc. ludzi w wieku 25-34 lata mieszka razem z rodzicami, gdy średni odsetek "gniazdowników" w krajach Unii wynosi 28,6 proc.

Prawie 40 proc. z nas mieszka wciąż w mieszkaniach przeludnionych. Pod tym względem średnia dla państw Wspólnoty wynosi 17,1 proc. Stopa poważnej deprywacji mieszkaniowej (ubóstwo mieszkaniowe, czyli brak łazienki, toalety, przeciekający dach, niedostateczne nasłonecznienie) wynosi u nas 8,6 proc., gdy średnia w Unii - to 4,3 proc. Trudno się dziwić, że ludzie nadal potrzebują mieszkań i chcą zmienić standard tych, które zajmują.

Jedyne rozwiązanie, jakie jest dostępne - to kredyt hipoteczny na 30 lat pozwalający kupić u dewelopera mieszkanie. Taki model ukształtował się przez minione 30 lat transformacji. Dodajmy, że Polska weszła w nią z ogromnym głodem mieszkaniowy i dziedzictwem zdekapitalizowanego majątku o niskim standardzie. Okazało się, że z tym nie potrafiliśmy sobie poradzić.

Choć głód z porównaniu z tym sprzed 30 lat nieco się zmniejszył, trwa i wpływa na wzrost cen mieszkań. Ten już od 2015 roku jest szybszy niż tempo wzrostu wynagrodzeń. To powoduje, że spada dostępność mieszkań. A równocześnie z tego powodu maleje populacja osiągająca zdolność kredytową. Badania przeprowadzone przez naukowców dla Warszawskiego Instytutu Bankowości mówią, iż zdolność kredytowa mają w Polsce w zasadzie wyłącznie bezdzietne pary (bo dochód się sumuje), o ile obie osoby zarabiają przynajmniej przeciętne miesięczne wynagrodzenie. Gdy pojawia się już pierwsze dziecko koszty utrzymania rosną na tyle, że z zaciągnięciem kredytu może być poważny kłopot.

Co więcej -  żeby wziąć kredyt, trzeba mieć pieniądze na wkład własny, który powinien wynosić 20 proc. ceny mieszkania. A na to także około połowy polskiego społeczeństwa nie stać. Ale badania pokazują też, że ponad jedna trzecia z nas wcale nie myśli o zadłużaniu się "na całe życie". Słowem - mieszkanie za kredyt hipoteczny to oferta co najwyżej dla 30 proc. najzamożniejszych Polaków.

Na to pytanie przez 30 lat nie znaleźliśmy odpowiedzi. A fakt ten przesądza o skali zaniedbań. Jakie one były?

Państwo kilkakrotnie próbowało sformułować politykę mieszkaniową, na ogół kończyło się jednak na wycinkowych programach. Były ulgi mieszkaniowe i budowlane, ale one poprawiały sytuację osób i tak zamożnych, była "rodzina na Swoim" i "Mieszkanie dla Młodych". Naukowcy twierdzą, ze rządowe programy były jednak całkowicie nieadekwatne do potrzeb społeczeństwa. A poza tym, gdy już któryś zaczął przynosić pozytywne rezultaty, to go likwidowano.

Na czym polegały błędy? Generalnie na tym, że źle dobierano docelowe grupy ludzi, którzy mieli z nich skorzystać. To znaczy, że głównie korzyści odnosili i tak ludzie zamożni. Stawiano na zakup mieszkań na własność mieszkań, ale całkowicie pominięto możliwości zbudowania instytucjonalnego najmu. W Niemczech czy Szwajcarii mieszkania budowane i zarządzane z myślą o wynajmie przez wyspecjalizowane instytucje zaspokajają potrzeby mieszkaniowe ok. 40 proc. społeczeństwa. Według agendy ONZ Habitat for Humanity podobny potencjał dla najmu jest także w Polsce.

Jakie były jeszcze zaniedbania? Nie zbudowano wiarygodnego systemu oszczędzania na mieszkanie. Jeśli już któryś program zaczął działać i przynosił pozytywne efekty, to okazywało się, że jest "za drogi" i go likwidowano. Działania państwa na rynku mieszkaniowym były przypadkowe i niestabilne, a doświadczenia innych krajów pokazują, że pozytywne efekty przynoszą lata systematycznego działania.

Przez całe 30-lecie nie powstał - z wyjątkiem pewnych nisz, jak TBS-y czy mieszkania komunalne - instytucjonalny rynek najmu mieszkań. Panuje na nim wolna amerykanka. Ludzie, którzy mają pieniądze lub zdolność kredytową, kupują mieszkania, żeby je potem wynająć. Daje to całkiem przyzwoite zyski, a czynsze za najem przekraczają już koszty związane ze spłatą kredytu. Ale równocześnie pompuje ceny mieszkań i sprawia, że są coraz mniej dostępne.

Teraz popyt na mieszkania zaczyna przeważać nad podażą w warunkach szybko rosnących cen - ostrzega Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zajmującej się zarządzaniem i analizą rynku nieruchomości firmy JLL. Niskie stopy procentowe sprzyjają przenoszeniu oszczędności na rynek nieruchomości i zainteresowaniu kredytem hipotecznym. Dodaje, że rozrost bańki spekulacyjnej na polskim rynku nie jest wprawdzie podstawowym scenariuszem w jego prognozach na najbliższe lata, ale jest ewentualnością, z którą należy się liczyć.

- Najbardziej niepokojące byłoby pojawienie się klasycznej spekulacji, czyli krótkoterminowych inwestycji wspieranych kredytem. Jestem przekonany, że już w tym kwartale pojawi się to zjawisko (...) Silny napływ popytu grozi scenariuszem bańki - powiedział ekspert.

- Przestrzegam, aby nas nie zwiodły okoliczności, w których obecnie finansujemy projekty mieszkaniowe. Niskie stopy nie będą utrzymywać się wiecznie, programy dostarczające tanie pieniądze też nie będą wieczne. Trzeba patrzeć na ceny na rynku nieruchomości ostrożnie - dodał prezes ZBP.

Kazimierz Kirejczyk dodaje, że w czasie pandemii zarysowało się zjawisko, które być może okaże się nowym trendem. Ludzie kupują coraz częściej domy. Praca zdalna, która nie wymusza zamieszkania w pobliżu miejsca pracy oraz potrzeba większej powierzchni, gdyż mieszkanie stało się tez biurem mogą być tego powodem.

Rząd przedstawił w 2016 roku Narodowy Program Mieszkaniowy z intencją rozszerzenia dostępności mieszkań dla 70-80 proc. społeczeństwa, których na kredyt hipoteczny nie stać i zapowiedział wsparcie dla poszczególnych instrumentów. Oprócz sztandarowego Mieszkania Plus, które okazało się całkowitym niewypałem, obejmował on m.in. dopłaty do czynszów, program wspierania społecznego budownictwa czynszowego, budownictwa socjalnego i komunalnego, tworzenia mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych i ogrzewalni, pomieszczeń tymczasowych. Na razie efektów większości tych zapowiedzi jeszcze nie widać.

Ale Anna Kornecka, wiceminister Rozwoju, Pracy i Technologii zapowiada, że będzie je widać, i to szczegółowo, gdy rząd przedstawi "Nowy Polski Ład", nad którym intensywnie pracuje premier Mateusz Morawiecki. Jednak nie uchyliła rąbka tajemnicy jakie nowe rozwiązania lub zmodyfikowane stare będą wchodzić w skład tzw. pakietu mieszkaniowego.

- Koncentrujemy się na zadaniach związanych ze wsparciem finansowania nieruchomości mieszkaniowych, zarówno od strony podażowej, jak i popytowej - powiedziała Anna Kornecka.

- Wsparcie jest adresowane głownie do gmin, jednostek samorządu terytorialnego - dodała.

Zapowiedziała m.in., że będą mogły powstawać Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, do których grunty ma wnosić Krajowy Zasób Nieruchomości. Gminy zawiązują spółkę i mogą otrzymać do 35 proc. bezzwrotnego wsparcia na realizację inwestycji. Udział przyszłego lokatora ma wynosić 15-20 proc. kosztów. Reszta może być pokryta preferencyjnym kredytem.

Społeczne budownictwo czynszowe ma dostarczać mieszkań o limitowanych czynszach z możliwością wykupu mieszkania na własność. Takie inicjatywy mogą m.in. prowadzić spółki samorządowe, TBS-y, kooperatywy mieszkaniowe, społeczne agencje najmu. Kredyt z BGK może sfinansować do 80 proc. kosztów inwestycji, a oprocentowanie jest równe trzymiesięcznej stawce WIBOR. BGK twierdzi, że ten program już rusza i w kwietniu do banku wpłynęły wnioski o kredyty na łączną kwotę 700 mln zł.

Wsparcie ma też otrzymać m.in. budownictwo komunalne. Dofinansowanie z funduszu dopłat na realizację nowych inwestycji może wynieść do 80 proc. jej wartości, a na remont - do 50 proc., i dodatkowo 10 proc. gdy remontowany jest zabytek. Rozwiązania prawne mają także pozwolić na współpracę gmin z deweloperami na zasadach pozwalających samorządom stać się właścicielem pewnej liczny mieszkań za wniesiony grunt.

- Samorządy próbowały już tego typu rozwiązań, ale było dużo wątpliwości, czy w ogóle jest ono zgodne z prawem - powiedziała Anna Kornecka.

To tylko niektóre z propozycji rządu, które - choć program istnieje już blisko pięć lat - na razie działają w stopniu na mającym wpływu na relacje podaży i popytu na krajowym rynku. Tymczasem boom na rynku mieszkaniowym przyspiesza, podobnie jak boom na kredyty hipoteczne. Według danych Biura Informacji Kredytowej w marcu padł rekord popytu. Do banków trafiły zapytania o kredyty mieszkaniowe na wartość o ponad jedną trzecią większą niż przed rokiem. Dane te pokazują także, że wciąż rośnie oczekiwana wartość kredytu.

Jacek Ramotowski

Darmowy program - rozlicz PIT 2020