Co grozi za samowolę budowlaną?
Samowola budowlana należy do najczęściej popełnianych przestępstw w Polsce. W samym tylko pierwszym półroczu 2016 roku odnotowano 24 000 spraw sądowych związanych z samowolą, a problem z roku na rok się nasila. Czym jest samowola budowlana i co może za nią grozić? Odpowiedź przygotował serwis Homla.pl.
Samowolą budowlaną określa się każdy przypadek inwestycji budowlanej (budowy, rozbudowy lub przebudowy obiektu) dokonanej bez wymaganego zgłoszenia robót lub pozwolenia na budowę. Samowolnie zbudowany może być zarówno dom, jak i domek letniskowy, budynek gospodarczy, garaż, dobudówka, wiata, szopa, basen czy dowolny inny obiekt wymagający zgody odpowiednich organów. Tak brzmi podstawowa definicja tego pojęcia, obejmuje ono też jednak inne przypadki.
Samowolą budowlaną będzie także prowadzenie prac niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego i innymi normami. Może to oznaczać m.in. postawienie obiektu niezgodnego z projektem budowlanym, niepoprawne prowadzenie dziennika budowy czy brak kierownika budowy. Każde takie uchybienie kwalifikuje budynek jako postawiony niezgodnie z prawem i narażony na sankcje.
Za samowolę uznaje się również postawienie budynku mimo sprzeciwu starosty czy innego organu odpowiedzialnego za wydanie zgody. Choć często się o tym zapomina, również rozpoczęcie prac budowlanych przed uzyskaniem ostatecznej decyzji czyni dany obiekt samowolą budowlaną. Okres ten w przypadku wymogu zgłoszenia prac (np. przy budowie garażu) wynosi 30 dni, a w przypadku pozwolenia na budowę - aż 65 dni. Niecierpliwi właściciele działek często zaczynają prace przedwcześnie, nie wiedząc, że narażają się tym samym na konsekwencje prawne.
Konsekwencje dla osoby odpowiedzialnej za samowolę budowlaną określa art. 90 Prawa budowlanego. Konsekwencje te są dwojakiego rodzaju: karne oraz administracyjne. Przepisy prawa karnego mają zastosowanie, jeśli nie minęło jeszcze pięć lat od postawienia samowoli budowlanej - później się przedawniają. Sankcje administracyjne nie przedawniają się nigdy.
Sankcje przewidziane przez kodeks karny obejmują karę grzywny, ograniczenia wolności od miesiąca do 12 miesięcy lub karę pozbawienia wolności do lat dwóch. W praktyce kara więzienia raczej nie jest wymierzana inwestorom indywidualnym, powinni się z nią jednak liczyć deweloperzy oraz firmy. Inwestor indywidualny najczęściej narażony jest na grzywnę. Jej maksymalna wysokość to aż 720 000 zł.
Podstawową karą administracyjną za samowolę budowlaną jest nakaz rozbiórki obiektu. Koszty rozbiórki ponosi zawsze właściciel. Jeśli będzie zwlekał z przeprowadzeniem prac, nadzór budowlany może zlecić to zadanie firmie rozbiórkowej. Inwestor poniesie w takim wypadku wszystkie koszty robót oraz zapłaci grzywnę za niewykonanie nakazu rozbiórki.
Zamiast wydania nakazu rozbiórki samowoli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może rozpocząć procedurę jej legalizacji. Postawiony niezgodnie z prawem budynek może zostać zalegalizowany, jeżeli spełnia oba warunki określone w art. 48 ust. 2 Prawa budowlanego:
- zgodności z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
- zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.
W skrócie oznacza to, że szansę na legalizację ma tylko budynek postawiony zgodnie ze sztuką budowlaną oraz spełniający warunki lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli inspektor wyrazi zgodę na legalizację, inwestor nie ma obowiązku jej przeprowadzać - może zdecydować się na rozbiórkę obiektu. Jeśli jednak postanowi zalegalizować obiekt, musi w wyznaczonym terminie dostarczyć nadzorowi budowlanemu komplet niezbędnych dokumentów oraz uiścić opłatę legalizacyjną. Listę wymaganych dokumentów każdorazowo określa nadzór budowlany. Niedopełnienie któregoś ze wskazanych wymogów skutkuje nakazem rozbiórki samowoli. Jeśli inwestor zgromadzi dokumenty i wniesie opłatę, organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego. Dla obiektów, których budowa nie została jeszcze ukończona, dodatkowo wydane zostanie pozwolenie na wznowienie robót.
Wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od rodzaju nielegalnego obiektu budowlanego oraz od jego cech. Jeśli dany obiekt wymagał tylko zgłoszenia prac budowlanych (tzw. mała samowola), koszt ten wynosi 2500-5000 zł, a wpływ na niego ma przede wszystkim wielkość obiektu. Kwoty te zawsze są wielokrotnościami podstawowej stawki wynoszącej 500 zł.
Dużo wyższa będzie opłata w przypadku obiektów wymagających pozwolenia na budowę. Oblicza się ją, mnożąc podstawową stawkę opłaty przez współczynnik kategorii obiektu budowlanego i współczynnik wielkości obiektu budowlanego. Oba współczynniki określa załącznik do ustawy Prawo budowlane. Wysokość opłaty legalizacyjnej może w tym wypadku sięgnąć aż 900 000 zł. Jej przykładowe wartości to:
- garaż lub duża altana: 25 000 zł,
- mały domek letniskowy: 25 000 zł,
- dom jednorodzinny: 50 000 zł.
Serwis Homla przypomina, że koszty legalizacji obiektu zawsze ponosi jego aktualny właściciel, nawet jeśli to nie on dopuścił się samowoli budowlanej.
Po niedawnej nowelizacji przepisów budowlanych wojewoda uzyskał możliwość odroczenia terminu płatności opłaty legalizacyjnej, rozłożenia jej na raty lub częściowego bądź całkowitego umorzenia opłaty. Z racji braku precyzyjnego prawa regulującego te kwestie decyzja wojewody ma w dużej mierze charakter uznaniowy. Przy podejmowaniu decyzji wojewoda z reguły bierze jednak pod uwagę sytuację finansową i rodzinną danego inwestora.
Jeśli inwestor postanowi na którymkolwiek etapie odwołać się od decyzji w sprawie samowoli budowlanej, powinien zwrócić się w tej sprawie do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Od decyzji inspektora powiatowego można odwołać się do inspektora wojewódzkiego. Jeżeli to inspektor wojewódzki wydał decyzję, od której inwestor chce się odwołać, instancją odwoławczą będzie w takim przypadku główny inspektor nadzoru budowlanego. Jeśli i ten krok zawiedzie, inwestorowi pozostaje już tylko złożenie skargi do sądu administracyjnego.
