Czy warto inwestować w zabytkowe nieruchomości?

Najwięcej zabytkowych pałaców i zamków w Polsce znajdziemy na Dolnym Śląsku, w Wielkopolsce i na Mazowszu. Stan takich zabytków się poprawia. Z roku na rok przybywa odrestaurowanych obiektów, które pełnią nowe funkcje komercyjne - głównie hotelowe.

Z ubiegłorocznego zestawienia Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego wynika, że najwięcej dawnych arystokratycznych pałaców, posiadłości, willi zachowało się w województwie wielkopolskim. W Wielkopolsce jest blisko 800 takich nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków. Na Dolnym Śląsku dawnych pałaców widniejących w rejestrze jest blisko 700, natomiast na Mazowszu ponad 500. Jeśli natomiast chodzi o zamki - województwo dolnośląskie ma tu absolutną przewagę - z liczbą 93 nieruchomości zabytkowych zamków, które zostały ujęte w rejestrze. Na drugim miejscu w tej kategorii uplasował się Śląsk, gdzie mieszczą się 32 zamki widniejące w rejestrze oraz Małopolska z liczbą 31 takich obiektów.

Reklama

Od kilkuset tysięcy do kilkunastu milionów

Ceny nieruchomości zabytkowych są mocno zróżnicowane, cechuje je duża rozpiętość. Z ofert WGN wynika, że najtańsze nieruchomości typu zamek albo pałac można kupić już za kilkaset tysięcy złotych, czyli równowartość ceny przeciętnego mieszkania w dużym mieście. Mowa oczywiście o nieruchomościach w najgorszym stanie technicznym, kwalifikujących się do generalnego remontu. Wbrew pozorom takie obiekty mogą stanowić łakomy kąsek dla inwestorów - m.in. ze względu na działki. Jeśli nieruchomość nie jest poddana ścisłej ochronie konserwatorskiej i umożliwia np. dokonanie wyburzeń, taki obiekt może być atrakcyjny właśnie ze względu na teren na którym stoi, a firm dziś mocno rywalizują o tereny inwestycyjne.

Przykładowe, bardzo niskie wyceny (na podstawie ofert z WGN):

- Ruiny pałacu w gminie Kętrzyn na Mazurach wystawiono na sprzedaż za 340 tys. złotych. Chodzi o obiekt o powierzchni ponad 800 mkw. umiejscowiony na działce o pow. ponad 13 tys. mkw. Nieruchomość to dworek z połowy XIX wieku.

- XIX - wieczny pałac w Osetnie. Duża nieruchomość o powierzchni 6000 mkw. została wystawiona na sprzedaż za 2,3 mln zł, co daje bardzo niską stawkę wynoszącą niecałe 400 zł/mkw.

Oczywiście zupełnie inne ceny spotyka się, jeśli nieruchomość jest po gruntownym remoncie i pełni swoją nową, komercyjną funkcję. Gruntownie zrewitalizowany zamek rycerski z miejscowości Krąg, w województwie zachodniopomorskim pochodzący z 1494 roku został wyceniony na 16 mln zł. Za kilkuset metrowy zabytkowy budynek hotelowy w dawnym pałacu, który już przeszedł remont należy zapłacić przynajmniej kilka milionów. Przykładowo: 4 - gwiazdkowy hotel z końca XVIII wieku z okolic Bielska - Białej (obiekt wyremontowany kilka lat temu) wyceniono na 6,5 mln zł. 4,5 mln zł to cena ofertowa nieruchomości hotelowej w Lesznie, w Wielkopolsce.

Chodzi o piękny klasycystyczny pałac, z pierwszej połowy XIX wieku. We Wschowie, w woj. lubuskim, otwarty po remoncie w 2007 roku, Zamek Królewski, w którym mieści się czterogwiazdkowy hotel, został wystawiony na sprzedaż w cenie ponad 4,7 mln zł.

Ochrona konserwatora i koszty

Największe wyzwanie dla inwestora, który decyduje się na zakup nieruchomości zabytkowej i jej rewitalizację, jest oszacowanie kosztów. Po pierwsze jest ono trudne, ponieważ zazwyczaj brakuje dokumentacji i ciężko "na oko" oszacować stan obiektu. Po drugie - z racji nieprzewidzianych wypadków - niejednokrotnie trzeba zmieniać technologię budowlaną (zwłaszcza przy ochronie konserwatorskiej), co przekłada się na wyższe koszty.

Wspominania ochrona konserwatora zabytków - jeśli jest - zmusza inwestora do uzyskania zgody i konsultowania wszelkich prac. Jeśli budynek nie widnieje w rejestrze, ale znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, wtedy o zakresie możliwych prac do wykonania przesądza plan miejscowy.

Na co zwracają uwagę konserwatorzy?

Z wiedzy pośredników WGN wynika, że nieco łagodniej podchodzą generalnie do zmian we wnętrzach, zwłaszcza jeśli te już wcześniej przechodziły renowacje, przebudowy. Oczywiście elementy o dużej wartości - zabytkowe łuki, polichromie, piece, oryginalny układ pomieszczeń, nadal pozostają pod szczególną konserwatorską uwagą.

Na wzrost kosztów może przełożyć się konieczność wykonywania robót w określonej - ustalonej przez konserwatora - technologii, lub też użycia specyficznych materiałów - np. nawiązujących do epoki, w której powstał budynek ( np. cegły klinkierowe, typ dachówki itp.).

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN

WGN Nieruchomości
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »