Deweloperzy w pogoni za pozwoleniami

Budownictwo mieszkaniowe w lipcu br., w porównaniu do siódmego miesiąca 2010 roku, odznaczało się pogorszeniem aktywności we wszystkich badanych obszarach. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania spadła o 15,6 proc., wydano o 0,7 proc. mniej pozwoleń na budowę i rozpoczęto o 9 proc. mniej budów. Bardziej optymistyczne są dane o budownictwie mieszkaniowym za pierwszych siedem miesięcy 2011 roku. Co prawda w porównaniu do analogicznego okresu przed rokiem o 2,6 proc. spadła liczba rozpoczynanych budów, a o 13,5 proc. liczba mieszkań oddanych do użytkowania, ale liczba wydanych pozwoleń wzrosła o 6 proc.

Lipiec br., względem analogicznego okresu przed rokiem, przyniósł 15,6-procentowy spadek liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Było ich w tym miesiącu 9,8 tys. Po pozytywnym wyniku maja i umiarkowanie negatywnym czerwcowym, dalsze pogorszenie w lipcu może nastrajać negatywnie. Trzeba także pamiętać, że w ostatnich siedmiu miesiącach liczba mieszkań oddawanych do użytkowania spadła o 13,5 proc., czyli nieznacznie mniej niż w lipcu.

Ponadto w przypadku deweloperów spadek liczby mieszkań oddawanych do użytkowania był większy niż na całym rynku. Wyniósł on w lipcu 19,6 proc. względem analogicznego okresu przed rokiem. W ostatnich siedmiu miesiącach spadek ten był dla deweloperów jeszcze bardziej dotkliwy. Względem skumulowanego wyniku od stycznia do lipca 2010 roku wyniósł on aż 24,2 proc. Cały czas trzeba jednak pamiętać, że rozpoczynane po kryzysie inwestycje mają się już często ku końcowi. Dawałoby to szanse na zaobserwowanie efektu niskiej bazy i znaczne wzrosty liczby mieszkań oddanych do użytkowania jeszcze w tym roku.

Lipiec przyniósł także spadek liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. W siódmym miesiącu było ich o 9 proc. mniej niż w analogicznym okresie sprzed roku. W liczbach bezwzględnych oznacza to 14,9 tys. nowo rozpoczętych lokali. Gorszą dynamiką względem siódmego miesiąca zeszłego roku charakteryzowały się wyniki działalności deweloperów. Rozpoczęli oni w lipcu budowę o 11,3 proc. mniejszej liczby mieszkań. Wskaźnik ten charakteryzuje się znaczną przypadkowością. W czerwcu wzrost osiągnął 16,3 proc., a w maju zanotowano spadek na poziomie 41,9 proc. W lipcu deweloperzy zaczęli budować 4841 nowych mieszkań. Spowolnienie w zakresie liczby rozpoczynanych budów mają szanse oddalać obawy o negatywnym wpływie nadpodaży na rynku pierwotnym. Trzeba bowiem pamiętać, że w środowisku rosnącej konkurencji spadek sprzedaży poszczególnych firm może źle oddziaływać na ich kondycję finansową.

Warto w tym kontekście zwrócić uwagę na dane o budownictwie mieszkaniowym za ostatnich siedem miesięcy. W sferze liczby rozpoczynanych budów spadek osiągnął tu 2,6 proc. w porównaniu do pierwszego półrocza 2010 roku. W przypadku deweloperów spadek ten jest mocniejszy i wynosi 9,5 proc.

W ostatnim roku tylko raz liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia była niższa od liczby mieszkań, których budowę faktycznie rozpoczęto. W efekcie nadwyżka pozwoleń nad liczbą rozpoczętych budów wyniosła w tym okresie przeszło 25 tys. lokali.

W lipcu ogólna liczba wydanych pozwoleń na budowę była jednak o 0,7 proc. mniejsza niż rok wcześniej. W tym kontekście wynik działania deweloperów wyglądają trochę lepiej. Wzrost sięgnął 3,2 proc., co po blisko 75-proc. wzroście w czerwcu jest wynikiem skromnym. W sumie wydane zostały pozwolenia na 16,5 tys. lokali. Dla porównania w czerwcu było to 18,7 tys. lokali, a przeciętnie w ostatnich 12 miesiącach 15,1 tysiąca. W lipcu liczba wydanych pozwoleń na budowę była znacznie wyższa od liczby rozpoczynanych budów. Różnica wyniosła 1,7 tys. nieruchomości.

Lepiej wyglądają skumulowane dane o liczbie wydanych pozwoleń w okresie od początku roku. W porównaniu do pierwszych siedmiu miesięcy 2010 roku wzrost na całym rynku sięgnął 6 proc. W przypadku deweloperów wynik ten jest przeszło trzykrotnie wyższy. Wzrost wyniósł 19,7 proc. Pomimo obserwowanego spadku poziomu sprzedaży na rynku pierwotnym nie maleją więc nakłady deweloperów na przygotowanie nowych projektów.

Bartosz Turek

analityk rynku nieruchomości

Komentarz Pawła Grząbki, prezesa zarządu firmy doradczej CEE Property Group

"Z opublikowanych przez GUS miesięcznych danych wynika, że po siedmiu miesiącach 2011, liczba mieszkań ogółem oddanych do użytkowania jest najniższa od czterech lat. Szczególnie wysoki spadek zanotowała branża deweloperska ("mieszkania na sprzedaż i wynajem" wg nomenklatury GUS) tak w stosunku do roku ubiegłego jak i poprzednich lat. W tym roku od stycznia do lipca deweloperzy oddali do użytku dwa razy mniej mieszkań niż w 2009 r. (22 tys. vs. 43 tys.).

Przyczyną takiej sytuacji jest moment cyklu koniunkturalnego w branży. W I połowie 2009 r. na rynek trafiły mieszkania, których budowa ruszyła w szczycie budowlanego boomu. Mieszkania, które po siedmiu miesiącach tego roku oddali deweloperzy to efekt ich decyzji inwestycyjnych sprzed 16 miesięcy, przełomu 2009 i 2010 r. - momentu, kiedy branża dopiero powolutku otrząsała się z rynkowej bessy.

Opublikowane GUS pokazały jednak, że w ostatnich trzech miesiącach dynamika oddawanych mieszkań nabrała tempa, tak jeśli chodzi o cały rynek, (co miesiąc przybywa około 10 tys. lokali), jak i mieszkania deweloperskie (przyrost miesięczny sięga około 3-4 tys. lokali). Pewne "przyspieszenie" jeśli chodzi o liczbę oddawanych lokali, to w pewnym stopniu efekt spodziewanych zmian w programie "Rodzina na swoim". Zainteresowanie kupujących kredytobiorców sprawiało, że deweloperzy nieco przyspieszyli zamykanie projektów, by zaoferować odpowiednią podaż.

Komentarz Jacka Bieleckiego z Polskiego Związku Firm Deweloperskich

"Mało mieszkań, które oddano do użytku w tym roku, to efekt spowolnienia, z jakim mieliśmy do czynienia przed dwoma laty. Jak wiadomo, w budownictwie obowiązuje cykl dwuletni i teraz zbieramy efekty tego, co działo się na rynku w latach 2008-2009. Wysyp mieszkań nastąpi w przyszłym roku.

W 2012 możemy spodziewać się rekordu. Spowoduje to oczywiście nadpodaż na rynku. Już teraz mam sygnały od wielu deweloperów, że rezygnują z rozpoczynania nowych budów, gdyż obawiają się, że trudno będzie im sprzedać to, co już zostało wybudowane lub rozpoczęte. Niestety, niełatwy dostęp do kredytów powoduje, że mamy nierównowagę popytu i podaży na rynku mieszkań".

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL