Gdy deweloper nas wykołuje
Szybko rosnące ceny nieruchomości sprawiły, że deweloperom nie zawsze opłaca się wywiązywać z umów zawartych jeszcze w innych realiach rynkowych. Zdają sobie sprawę, że wybudowane mieszkanie mogliby sprzedać z dużo większym zyskiem. Część z nich, nie licząc się z utratą renomy, podejmuje tego rodzaju próby.
Nie zdają sobie jednak sprawy z dodatkowego poza złą sławą ryzyka, jaką jest utrata osiągniętej różnicy w cenie, którą nierzadko trzeba będzie wypłacić poszkodowanemu klientowi.
Można dochodzić różnicy w cenie mieszkania
Przekonała się o tym jedna z firm deweloperskich, z którą Izabela S. zawarła umowę w zwykłej formie pisemnej, na podstawie której deweloper zobowiązał się sprzedać jej lokal po wcześniejszym wybudowaniu budynku oraz ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Z kolei zobowiązanie Izabeli S. sprowadzało się do zapłaty ceny, w ratach płatnych według przyjętego przez strony harmonogramu. Klientka wywiązała się ze swego zobowiązania, a deweloper wydał jej lokal, w którym wkrótce rozpoczęto prace wykończeniowe. Deweloper zażądał jednak dopłaty do pierwotnie ustalonej ceny w kwocie 36 tys. zł. W obawie przed odebraniem lokalu Izabela S. zdecydowała się wyłożyć żądaną sumę, a dopiero potem wystąpiła o jej zwrot do sądu. Reakcją dewelopera było odstąpienie od umowy, mimo iż nie było do tego podstaw, oraz zwrot uiszczonych rat wraz z dopłatą oraz odsetkami. Następnie wyodrębnił lokal i sprzedał go powiązanej spółce. Ta z kolei sprzedała osobie trzeciej po dużo wyższej cenie.
Izabela S. wygrała na drodze sądowej 80 tys. zł wraz z odsetkami i kosztami postępowania. Zasądzona na jej rzecz suma byłaby zapewne większa, gdyby nie ograniczone do takiej kwoty żądanie pozwu. Sprawą zajmował się nawet Sąd Najwyższy, który uznał, iż w wypadku odpowiedzialności wynikającej z niewykonania zobowiązania szkoda wyraża się w różnicy między aktualnym stanem majątku poszkodowanej a stanem hipotetycznym, jaki by istniał, gdyby zobowiązanie zostało wykonane. Gdyby zatem deweloper wywiązał się z umowy i poszkodowana nabyła mieszkanie, to uzyskałaby składnik majątkowy o wartości znacznie przewyższającej wydatki poniesione w celu jego uzyskania. Pozbawienie poszkodowanej tej realnej możliwości powiększenia majątku było źródłem szkody i obowiązku jej naprawienia przez dewelopera (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r., sygn. akt IV CK 521/03).
Pełne odszkodowanie
Odszkodowanie obliczone na podstawie różnicy w cenach (rynkowej oraz tej, którą zobowiązany był uiścić klient dewelopera) otrzymała także Iwona G. od przedsiębiorcy, który zobowiązał się wybudować dla niej lokal mieszkalny, jednak odstąpił od umowy. Powodem była rzekoma zwłoka Iwony G. w zapłacie rat. W rzeczywistości przedsiębiorca domagał się płatności w oparciu o błędnie wyliczoną (znacznie zawyżoną) powierzchnię użytkową lokalu.
Również w tej sprawie Sąd Najwyższy uznał, że deweloper odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Jego niewykonanie będzie zachodzić wówczas, gdy świadczenie nie zostało w ogóle spełnione, tj. nie został wybudowany budynek oraz nie doszło do wyodrębnienia lokali i przeniesienia ich na rzecz zamawiających nabywców. Szkodę zamawiającego (Iwony G.) w takiej sytuacji stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela a stanem hipotetycznym, jaki istniałby, gdyby zobowiązanie zostało wykonane (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., sygn. akt IV CKN 305/2001).
Charakter umowy deweloperskiej
W obu sprawach decydujące znaczenie miało przypisanie umowie deweloperskiej charakteru umowy właściwej, a nie umowy przedwstępnej, o której mowa w art. 389-390 K.c. Zwykle deweloperzy w tego rodzaju sprawach bronią się przed zbyt wysokim odszkodowaniem twierdząc, że do umowy zawartej z przyszłym nabywcą mieszkania zastosowanie mają przepisy o umowie przedwstępnej. Gdyby sąd z tym się zgodził, oznaczałoby to poważne ograniczenie odpowiedzialności odszkodowawczej do tzw. ujemnego interesu umowy. Poza zwrotem wpłaconych pieniędzy klient firmy deweloperskiej mógłby wówczas żądać w zasadzie tylko kosztów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej (np. prowizji i odsetek od zaciągniętego kredytu). O rekompensacie odpowiadającej wzrostowi wartości rynkowej lokalu można byłoby jedynie pomarzyć.
Na szczęście zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa tzw. umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., sygn. akt IV CKN 305/2001). W związku z tym rozmiar odszkodowania należnego zamawiającemu z tytułu nieuzasadnionej odmowy przeniesienia na jego rzecz przez dewelopera prawa własności wybudowanego dla niego lokalu, nie podlega ograniczeniu na podstawie art. 390 § 1 K.c.
W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził również, że umowa deweloperska nie jest umową nazwaną także na gruncie art. 9 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). Stanowi natomiast rodzaj umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy.
Akt notarialny nie jest wymagany
Obrona niesłownego dewelopera przed roszczeniami klienta idzie również często w kierunku wykazania nieważności zawartej umowy. W świetle art. 158 K.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być bowiem zawarta w formie aktu notarialnego. Podobnych argumentów dostarcza deweloperom treść art. 9 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Tego rodzaju argumentacja oczywiście przeczy praktyce - zdecydowana większość umów deweloperskich zawierana jest bowiem w zwykłej formie pisemnej. Również sądy nie dopatrują się ich nieważności w przypadku braku aktu notarialnego. Oszczędności na taksie notarialnej kończą się jednak tym, że kontrahent dewelopera nie może go zmusić na drodze sądowej do zawarcia umowy przenoszącej własność danego lokalu, choć zdarzają się i takie orzeczenia. Warto tutaj wspomnieć zwłaszcza o wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 20 kwietnia 2006 r. (sygn. akt I ACa 1282/05), w którym nie dopatrzono się naruszenia przepisów przez sąd niższej instancji, który pomimo braku formy aktu notarialnego umowy deweloperskiej ustanowił odrębną własność lokalu oraz nakazał deweloperowi złożenie oświadczenia woli o jego przeniesieniu na zamawiającego. Uznano, iż brak formy aktu notarialnego nie jest okolicznością zawinioną przez zamawiającego i nie pozbawia go możliwości dochodzenia od drugiej strony przeniesienia własności lokalu. Natomiast deweloperowi zarzucono naruszenie zasad współżycia społecznego, o których mowa w art. 5 K.c.
Tomasz Konieczny
