Ilu Polaków może kupić "M" bez banku?
Krajowe media niekiedy podają szacunki NBP dotyczące zakupów mieszkań bez kredytu. Wspomniane statystyki czasem przedstawia się w sposób, który sugeruje, że lokal za gotówkę kupiło aż 60 proc. Polaków. Taka informacja oczywiście jest nie do końca prawdziwa. Trzeba pamiętać, że dane Narodowego Banku Polskiego przedstawiają tylko pewien wycinek całego rynku mieszkaniowego. W krajowych metropoliach (np. Warszawie i Krakowie) udział nowych lokali kupowanych bez kredytu rzeczywiście bywa wysoki. Trudno jednak oczekiwać, że takie samo zjawisko będzie widoczne np. na terenie miast liczących sobie kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców.
Na wstępie warto zwrócić uwagę, że dane Narodowego Banku Polskiego o gotówkowych zakupach mieszkań dotyczą tylko siedmiu największych rynków deweloperskich (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia). Udział wymienionych rynków w całym obrocie polskimi mieszkaniami jest większy, niż można by sądzić.
Pobierz darmowy: PIT 2016
Jeżeli weźmiemy pod uwagę tylko lokale mieszkalne (bez domów) i sześć największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk), to na podstawie ubiegłorocznych danych GUS-u można oszacować, że nowe "M" z wymienionych metropolii stanowią około 30 proc. wartości obrotu mieszkaniami w Polsce.
Pozostała część transakcji dotyczy rynku wtórnego i lokali deweloperskich z mniejszych miast. Udział nowych mieszkań sprzedanych na terenie sześciu metropolii w ogólnopolskim rynku lokali wynosi 21 proc., gdy zamiast wartości transakcji uwzględnimy ich liczbę. Ta różnica wynika z faktu, że "M" kupowane na terenie największych miast przeciętnie mają wyższą wartość niż pozostałe lokale.
Najnowsze dane NBP o zakupach gotówkowych wskazują, że w III kw. 2016 r. udział takich transakcji na siedmiu wspomnianych już rynkach deweloperskich (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia) wynosił około 65 proc. Ten wynik został obliczony na podstawie łącznej wartości sprzedanych lokali (dane REAS) oraz informacji z banków dotyczących wypłat kredytów (z wliczonym wkładem własnym). Narodowy Bank Polski uwzględnił również dane ZBP mówiące o rozdziale kredytów mieszkaniowych pomiędzy rynek pierwotny i wtórny w największych miastach.
Podany udział transakcji gotówkowych w III kw. 2016 r. (podobnie jak wyniki z sześciu wcześniejszych kwartałów) obliczono na podstawie wartości dokonanych zakupów. Nie wiemy, jak wygląda podobny udział transakcji bez kredytu z uwzględnieniem liczby, zamiast ceny, mieszkań deweloperskich. Taki ilościowy wynik mógłby być mniejszy od wartości prezentowanych w poniższej tabeli (56-65 proc.), bo transakcje gotówkowe często cechują się ponadprzeciętną ceną zakupu i dotyczą lokali o lepszym standardzie.
Ze względu na brak odpowiednich danych nie możemy obliczyć, jaki jest udział transakcji bez kredytu na rynku wtórnym i całym rynku mieszkaniowym. Wydaje się jednak, że w skali całego kraju udział gotówkowych zakupów lokali będzie niższy od wartości notowanych na wiodących rynkach pierwotnych. W mniejszych miastach brakuje bowiem inwestorów posiadających spory kapitał. Jeżeli wreszcie powstanie system zapewniający sprawny obieg informacji z aktów notarialnych, to będzie można dokładniej ustalać udział transakcji gotówkowych na rynku mieszkaniowym. Na razie brak odpowiednich danych ogranicza zakres analizy tylko do kilku największych rynków deweloperskich.
Andrzej Prajsnar
