Inwestycje na warszawskim rynku nieruchomości

1. Analiza rynku

Ceny zakupu nieruchomości nie odzwierciedlały w pełni kryteriów lokalizacji, standardu inwestycji, technologii wykonania oraz jakości poszczególnych mieszkań. Powodowało to istotne przeszacowanie wartości nieruchomości mało atrakcyjnych zarówno pod względem kryteriów mieszkaniowych, jak i inwestycyjnych. Obecna sytuacja na rynku nieruchomości może doprowadzić do ponownej segmentacji rynku i wyodrębnienia lokali o perspektywie wzrostu wartości znacznie powyżej średniej.

Według naszej oceny rozwarstwienie rynku spowoduje, iż pomimo dalszego spadku średnich cen mieszkań w Warszawie wyodrębni się sektor mieszkań, które w perspektywie najbliższych miesięcy powinny wejść w fazę wzrostu. Dotyczy to mieszkań małych, jedno lub dwupokojowych, które poza funkcją zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nabywcy, mogą pełnić równoważną funkcję inwestycyjną, jako aktywa generującego stały wysoki dochód z wynajmu. Wybór mieszkania z tego segmentu rynku pozwala stać się współuczestnikiem globalnego rynku inwestycji. Warszawski rynek inwestycji w nieruchomości na tle innych miast europejskich jest zaliczany do rynku o wyższych od średnich perspektywach inwestycyjnych i rozwojowych przy ryzyku inwestycyjnym niższym od średniej.

W najnowszym raporcie sporządzonym przez PricewaterhouseCoopers i Urban Land Institute przedstawiono ranking perspektyw inwestycyjnych, w którym Warszawa zajęła 13. miejsce, podczas gdy rok temu była na 16. pozycji, a dwa lata temu na 22. Z kolei w rankingu perspektyw rozwojowych (w tym samym raporcie) stolica Polski uplasowała się na siódmej pozycji, w porównaniu z ósmą w roku ubiegłym.

W zestawieniu oceniającym poziom ryzyka, miasto nad Wisłą znalazło się na miejscu 12., podczas gdy rok wcześniej była to 19. pozycja.

Rys.1 Warszawski rynek nieruchomości

Źródło: "Emerging Trends in Real Estate Europe 2009" PricewaterhouseCoopers i Urban Land Institute

2. Analiza celów inwestycyjnych

Rynek warszawski jest najbardziej stabilnym rynkiem pod względem ilości transakcji i wartości transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych, co przy spadku liczby pozwoleń na budowę oraz ilości rozpoczynanych budów (o ok. 50 proc.) musi doprowadzić do niewystarczającej podaży nowych mieszkań w latach następnych.

Przy wyborze mieszkania w celach inwestycyjnych istotnym kryterium jest lokalizacja. Poza faktem, iż Warszawa charakteryzuje się największą płynnością na rynku nieruchomości (rys. 2.), mieszkanie atrakcyjne zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu, powinno być zlokalizowane w centralnych regionach Warszawy.

Rys. 2. Średnio kwartalny spadek ilości transakcji sprzedaży mieszkań w głównych miastach Polski w 2009 roku

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Kluczowe znacznie ma dobry punkt komunikacyjny umożliwiający łatwy dojazd do miejsca pracy lub uczelni. Istotne jest również sąsiedztwo elementów infrastruktury miejskiej: sklepów, restauracji, centrów rozrywki czy innych miejsc oferujących aktywnym zawodowo najemcom różne alternatywne formy spędzania wolnego czasu. Prawidłowy i selektywny wybór mieszkania daje duże prawdopodobieństwo wzrostu wartości w dłuższym okresie.

Inwestycje na rynku nieruchomości są uzależnione od prawidłowego wyboru terminu rozpoczęcia inwestycji. Zazwyczaj inwestycje poczynione na zakończenie fazy recesji dają większe prawdopodobieństwo realizacji zysku poprzez uczestniczenie w kolejnej fazie wzrostu wartości nieruchomości. Potwierdza to doświadczenie osób, które zainwestowały w nieruchomości mieszkaniowe w 2004 i 2005 roku. Inwestycje te niezależnie od spadku wartości nieruchomości, jaki nastąpił od drugiej połowy 2008 roku, pozwolił inwestorom zrealizować ponadprzeciętne zyski. Kolejny tak korzystny moment inwestycyjny pojawia się teraz. O nastąpieniu przełamania fazy cyklu koniunkturalnego świadczy zmiana podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Jakkolwiek w roku 2009 zostanie oddane do użytku więcej mieszkań niż w latach poprzednich (w okresie od stycznia do maja oddano 6,5 proc. więcej mieszkań niż w roku 2008) to wynik ten jest skutkiem kilkuletniego cyklu realizacji inwestycji budowlanych - obecnie są kończone budowy rozpoczęte w latach 2007 i 2008.

Wskaźniki obrazujące podaż nowych mieszkań w kolejnych latach wskazują na istotną zmianę wzajemnej relacji popytu i podaży. Liczba rozpoczętych budów spadła w okresie od stycznia do sierpnia o blisko 25 proc. przy czym w segmencie budownictwa wielorodzinnego spadek ten był wyższy i wynosił blisko 50 proc.. Również liczba nowowydanych pozwoleń na budowę spadła o blisko 24 proc. a sektorze deweloperskim o 38 proc. (na podstawie danych GUS).

Według raportu firmy REAS w Warszawie popyt na mieszkania przewyższa podaż nowych mieszkań. Powoduje to zmniejszenie puli gotowych mieszkań z oferty deweloperów. Pomimo prognozowanego wzrostu wartości cen mieszkań małych, średnia cena sprzedaży mieszkań (złoty/metr kwadratowy) w Warszawie będzie spadać (w III kwartale wynosiła 7,3 tys. złotych a w roku 2008 wynosiła 8,9 tys. zł odnotowano więc spadek o blisko 18 proc.) gdyż wynik ten będzie obejmować głównie tanie mieszkania na obrzeżach Warszawy, na które jest największy popyt. Rynek małych mieszkań na tym tle jest znacznie bardziej stabilny: spadek cen w tym segmencie nie przekroczył 8 proc. (rys. 3).

Rys 3. Ceny najmu małych mieszkań w centralnej lokalizacji

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych ofertowych sprzedaży i najmu lokali mieszkalnych

Spadek cen mieszkań w tym segmencie był wyższy niż spadek cen za wynajem, skutkiem czego wzrosła atrakcyjność tych mieszkań jako aktywa inwestycyjnego (rysunek 4, 5). Potwierdza to atrakcyjność inwestycji w tym segmencie rynku lokali mieszkalnych.

Rys. 4,5. Rentowność małych mieszkań w centralnej lokalizacji w porównaniu ze średnią rentownością najmu na rynku warszawskim

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych ofertowych sprzedaży i najmu lokali mieszkalnych

Jak wynika z powyższej analizy, najbardziej atrakcyjne pod względem inwestycyjnym aktywa w obrębie warszawskiego rynku nieruchomości to stosunkowo niewielkie mieszkania w centralnej lokalizacji, ponieważ to właśnie one charakteryzują się największą płynnością oraz stabilnością cen najmu, co pozwala na uzyskanie optymalnej rentowności inwestycji w średnim okresie czasu .