Inwestycje w nieruchomości - sprawdzamy na czym da się zarobić

Takie dane dostarcza m.in. raport CBRE Poland Investment MarketView 2017", z którego wynika, że wartość zakupów inwestycyjnych wyniosła ponad 5 mld euro, co stanowiło wynik bliski rekordowi z 2006 roku. Według ekspertów, był to rok pod znakiem transakcji portfelowych - fuzji, przejęć itp. Ponad 55% całkowitego wolumenu w 2017 dotyczyło właśnie takich operacji. Największe transakcje portfelowe jakie miały miejsce w zeszłym roku to m.in. nabycie nieruchomości Griffin Premium RE przez Globalworth RE, sprzedaż portfolio nieruchomości handlowych IKEA firmie Pradera oraz nabycie portfolio Fashion House przez DAWM - napisano we wspomnianym raporcie.

Jakie typy nieruchomości są na inwestycyjnym celowniku? Oczywiście dominują te "typowe" - z obiektami handlowymi na pierwszym miejscu i 43-procentowym udziale w rynku. W zeszłym roku mieliśmy do czynienia z dużymi transakcjami - jak np. sprzedaż centrum handlowego Magnolia we Wrocławiu oraz Galerii Słonecznej w Radomiu. Sektor biurowy zanotował transakcje na poziomie 1,5 miliarda euro, co stanowi 31% udziału w rynku. Jeśli chodzi o nieruchomości magazynowe - sektor został zdominowany przez jedną paneuropejską transakcję portfelową, która stanowiła 81% całkowitego wolumenu w tym sektorze.

Co jednak ważne - do "głosu" dochodzą także inwestycje w mniej oczywiste aktywa. Coraz większą popularnością cieszą się hotele. W zeszłym roku aktywność inwestycyjna na tym rynku osiągnęła najwyższy w historii poziom 0,35 miliarda euro. Jak podkreśla CBRE - rośnie również zainteresowanie inwestorów alternatywnymi aktywami - odnotowano pierwsze transakcje w sektorze PRS (Private Rented Sector), z czego największa to nabycie 72 apartamentów w Złota 44 Tower przez Catella Wohnen.

Coraz lepsza koniunktura na rynku inwestycji w hotele nie powinna dziwić, biorąc pod uwagę, że branża hotelowa w Polsce rośnie jak na drożdżach. To samo dotyczy zakupów apartamentów/mieszkań pod wynajem - zarówno "zwykły" jak i noclegi dla gości turystów. Dziś postrzega się ten segment jako bardzo atrakcyjny, z wysokimi, sięgającymi nawet 7 - 8 proc. stopami zwrotu. Analitycy WGN obserwują aktualnie dużą podaż apartamentów na wynajem z rynku pierwotnego, choćby w lokalizacjach nadmorskich. W takich kurortach jak choćby Międzyzdroje czy Świnoujście - ceny za takie obiekty sięgają 20 tys. zł/mkw. O popularności inwestycji w tym segmencie świadczy m.in. rozwój systemu condo - dziś coraz popularniejszego. Nowa podaż takich hoteli realizowana jest w największych miastach i atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach.

Drobny inwestor indywidualny, zazwyczaj nie ma możliwości inwestowania w duże nieruchomości komercyjne. Mogłoby się to zmienić dzięki REIT-om, ale nie wiadomo, czy i w jakim kształcie uregulowania ustawowe ich działania wejdą w życie.

W każdym razie gros takich inwestorów realizuje swoje projekty biznesowe na rynku inwestycji mieszkaniowych - pod wynajem. Zakupy inwestycje dziś w największym stopniu "nakręcają" koniunkturę w mieszkaniówce, a świadczyć może o tym choćby udział transakcji za gotówkę. Zakupy gotówkowe w III kw. 2017 (ostatnie dane NBP) stanowiły 65 proc. całego wolumenu transakcji na rynku pierwotnym w 6 największych miastach kraju i wyniosły ponad 4,2 mld zł. W dłuższej perspektywie widać zdecydowany wzrost udziału gotówki w zakupach oraz wzrost wartości takich inwestycji. Jeszcze cztery lata temu, a więc w III kw. 2013 udział zakupów gotówkowych w całym wolumenie wynosił 53 proc., natomiast ich wartość niecałe 2 mld zł. Tak więc zwiększyła się ona o ponad 100 proc.

Duży udział gotówki w transakcjach oznacza, że inwestorzy odmrażają kapitał, np. z lokat/depozytów, które aktualnie z powodu rekordowo niskich stóp procentowych, są nieopłacalne i przenoszą go na rynek nieruchomości. W mniejszym stopniu ten mechanizm obserwujemy także na rynku lokali użytkowych pod wynajem, choć mogą być to inwestycje bardziej zyskowne niż mieszkania. Są one też bezpieczniejsze i wygodniejsze. Standardowe umowy najmu lokali najczęściej podpisuje się na 3 - 5 lat, mieszkań - na rok/dwa.

Marcin Moneta, dział analiz

Pobierz: program PIT 2017