Jak renegocjować cenę wynajmu?
Koszty zmienne, takie jak wynagrodzenie, wyposażenie biura i reklama zazwyczaj jako pierwsze ulegają redukcji w trakcie recesji. Jednak niektóre pozornie stałe opłaty też można zmniejszyć, jeśli tylko wiemy, jak negocjować. Jedną z nich jest koszt wynajmu nieruchomości.
W sytuacji, jaką mamy na rynku, nawet umowy zawarte na kolejnych pięć czy 10 lat podlegają negocjacjom. Tak naprawdę wynajmujący w ogóle nie spodziewają się rozmowy na ten temat.
- W związku z problemami, z jakimi boryka się wiele firm w ostatnich miesiącach, dotychczasowe koszty wynajmu są dla nich zbyt duże - mówi Ivan Friedman, dyrektor firmy RCS Real Estate Advisors na Manhattanie.
Galeria: Wskazówki na czasie dla przedsiębiorców zmęczonych recesją
Galeria: 7 sztuczek chciwych wynajmujących
Galeria: Co zrobić, gdy wynajmujący zbankrutuje
Galeria: Seniorzy przedsiębiorczości
Jak dużo możemy zaoszczędzić? To zależy od kilku czynników, spośród których ogólne zarobki z wynajmu właściciela lokalu oraz nasza gotowość do przeprowadzki stanowią dość ważne elementy. Tak naprawdę wszystko zależy jednak od tego, jak zła jest sytuacja. Matthew Bordwin, dyrektor zarządzający Real Estate Services Team w KPMG Corporate Finance mówi, że obniżki cen wynajmu mogą wynosić od 5 proc. do 50 proc., a 30-procentowe rabaty nie należą do rzadkości.
- Dla wynajmującego sprowadza się to do tego, czy lepiej jest udzielić 30 proc. rabatu, czy też nie zarobić wcale - mówi Bordwin. - Zazwyczaj wybierają oni zatem 30 proc. zniżki.
Weźmy na przykład luksusowy butik, którego marża operacyjna (przychody przed odliczeniem odsetek i podatków) wynosi 15 proc. Załóżmy, że wynajem zazwyczaj pochłania 12 proc. sprzedaży (lub 1 dolar na każde 8 dolarów sprzedaży). Przy ostatnich obniżkach rzędu 40 proc., jakie miały miejsce w okolicy stosunek wynajmu do sprzedaży wynosi mniej więcej 20 proc., co oznacza, że i tak niezbyt wysoka marża będzie mniejsza o połowę. Taka sytuacja zmusza do cięcia kosztów, gdyż w przeciwnym wypadku firma nie przetrwa.
Może się okazać, że jedyną argumentacją będzie pokazanie ksiąg, radzi Bordwin. - Wynajmujący wiedzą, że prawdopodobnie będą musieli zgodzić się na obniżkę ceny wynajmu, jeśli chcą zatrzymać najemców - mówi. - Wszelkie groźby nie są deklaracjami bez pokrycia, dlatego wiele firm ma kłopoty.
Kolejnym argumentem w negocjacjach jest to, że "najemcy mogą znaleźć sobie pusty lokal gdzie indziej, wystarczy, że przejdą się po ulicach" - mówi Bordwin. - A inny wynajmujący prawdopodobnie znajdzie sposób na to, żeby zachęcić najemcę do zawarcia umowy.
Warto też odrobić pracę domową i zapoznać się z sytuacją na rynku. Wynajmujący, który ma sporo pustych lokali będzie bardziej skłonny do większej obniżki. - Wynajmujący, który współpracuje z Circuit City i Linens 'n Things nie może sobie pozwolić na to, by jego lokal opuścił kolejny najemca - twierdzi Bordwin. - On już jest w kropce.
Nawet względnie bezproblemowi najemcy mogą naciskać na wynajmujących, aby obniżyli ceny. W obecnej sytuacji gospodarczej, stabilność jest pożądana. - Z punktu widzenia historii, silniejsi najemcy nie osiągali sukcesu, gdy chcieli uzyskać obniżkę - mówi Bordwin. - Ale teraz [nawet oni] będą mogli w łatwiejszy sposób uzyskać rabat, jeśli tylko o niego poproszą. Nikt nie chce teraz stracić najemcy, gdyż znalezienie kogoś na jego miejsce mogłoby zająć miesiące, a nawet lata.
- Dobrą strategią dla firm poszukujących obniżek kosztów wynajmu jest próba wydłużenia umowy - mówi Friedman z RCA. - Wynajmujący są skłonni obniżyć o 20 proc. cenę wynajmu, jeśli podpiszemy umowę na dwa do pięciu lat. Najemcy powinni od razu pytać o obniżkę - mówi Friedman.
- Jeśli wynajem kończy się na przykład za sześć miesięcy, to może się teraz równać z bankructwem - twierdzi Friedman. - Najemca może zatem pozwolić sobie na stwierdzenie, że jeśli nie otrzyma obniżki, to wyniesie się z lokalu.
Najważniejsze jest to, aby w sytuacji gospodarczej, jaką mamy obecnie nie traktować żadnych kosztów jako stałych. Jak przekonuje Friedman, "koszty wynajmu lokalu stały się teraz wydatkami kontrolowanymi".
Christopher Steiner
