Jak zareaguje rynek mieszkań i aparthoteli na ograniczenia w przepisach budowlanych?

Plany urzędników zakładają podniesienie minimalnej powierzchni użytkowej mieszkania do 25 mkw. Przepisy mają uregulować kwestie dotyczące kilkunastometrowych mikroapartamentów, które nie spełniają definicji mieszkań deweloperskich, choć w praktyce są oferowane klientom właśnie jako mieszkania. Według resortu budownictwa, takie rozwiązanie pozwoli na uporządkowanie budzącej wątpliwości praktyki budowy aparthoteli na działkach przeznaczonych pod funkcję mieszkaniową, zamiast na terenach przeznaczonych pod usługi.

W uzasadnieniu projektu nowelizacji stwierdzono, że jej celem jest wprowadzenie przejrzystych zasad jednoznacznie określających, czym jest mieszkanie, a czym aparthotel, czyli usługa działająca w systemie wynajmu apartamentów o charakterze hotelowym. Rozwiązanie ma zapewnić ochronę podstawowej grupy klientów, którzy kupując mieszkanie powinni wiedzieć, że dany lokal spełnia wszelkie warunki budownictwa mieszkaniowego.

Inicjatywa resortu budownictwa jest konsekwencją nieprawidłowości, a czasami wręcz patologii na rynku, jakie można było obserwować w ostatnich latach. Prawie zawsze tracili na tym klienci, którzy po prostu chcieli kupić małe mieszkanie. Niejednoznaczność przepisów była polem nadużyć ze strony niektórych deweloperów, którzy pod płaszczykiem budowy aparthoteli, tak naprawdę realizowali inwestycje mieszkaniowe w miejscach, w których plan miejscowy przewidywał zupełnie inne przeznaczenie - tłumaczy Jakub Nieckarz - prezes firmy deweloperskiej PVI.

- Prowadziło to do kuriozalnych sytuacji, ponieważ inwestycje hotelowe podlegają np. łagodniejszym, mniej kosztownym wymogom dotyczącym liczby miejsc parkingowych przypadających na każdą jednostkę mieszkalną. Choćby z tego powodu sąsiedztwo inwestycji aparthotelowej w otoczeniu budownictwa mieszkaniowego jest po prostu uciążliwe dla sąsiadów, ponieważ wokół ich mieszkań brakuje miejsc parkingowych zajmowanych przez mieszkańców mikroapartamentów. Postępujący właśnie w taki sposób deweloperzy oszczędzali na infrastrukturze, niezbędnej w sąsiedztwie pełnowartościowych mieszkań - dodaje.

Zmiana rozporządzenia ma w założeniu skończyć z udawaniem, że mikroapartamenty to prawdziwe mieszkania, a w konsekwencji wyeliminować zjawisko wprowadzania klientów w błąd.

Nowela mająca wejść w życie z początkiem 2018 r. budzi jednak wątpliwości, zwłaszcza wśród potencjalnych nabywców mikroapartamentów, którzy mogą stracić możliwość zakupu "własnego M", dostępnego obecnie w formie aparthotelowej. Dotyczy to głównie młodych osób, które wobec braku mikropartamentów na rynku będą zmuszone do wynajmowania np. stancji lub mieszkania w dalszym ciągu z rodziną.

- Ograniczenie dostępności najmniejszych lokali dotknie także rodziców, którzy posyłając swoje dziecko na studia woleliby kupić mikroapartament, niż płacić za wynajem mieszkania lub pokoju przez kilka lat. Pomysł zmiany przepisów może również pokrzyżować plany coraz liczniejszych inwestorów, którzy planują zakup małego mieszkanka pod wynajem. Obecnie 67 proc. transakcji na rynku nieruchomości (w tym znaczna część małych lokali), kupowanych jest za gotówkę - wynika z szacunkowych danych NBP - co świadczy to o tym, że Polacy wybierają swoje oszczędności z banków i inwestują je w mieszkania - wyjaśnia Jakub Nieckarz. - Niemniej jednak pomysł resortu budownictwa pozwoli na wyraźne rozgraniczenie inwestycji mieszkaniowych od aparthotelowych i przywrócenie zdrowych zasad doboru lokalizacji do zaplanowanej funkcji - przekonuje szef PVI.

Jaki będzie efekt wprowadzenia nowych przepisów? Negatywnie odczuje zmianę przepisów zapewne ta część deweloperów, którzy będą teraz musieli dostosować się do rozporządzenia i zrezygnować z budowy mikroapartamentów na terenach przeznaczonych pod inwestycje mieszkaniowe. To zmniejszy zainteresowanie ich ofertą, ponieważ w Polsce właśnie mikroapartamenty i kawalerki najszybciej znajdują nabywców. Skutkiem tego może być spadek sprzedaży w mikropartamentów w przyszłości, ponieważ przestaną być budowane w sposób niezgodny z logiką i przepisami. - Może to nieco wyhamować rozwój branży deweloperskiej, która z roku na rok bije rekordy sprzedaży - wyjaśnia ekspert.

Z raportu firmy REAS wynika, że w pierwszych dwóch kwartałach tego roku sprzedano 36,4 tys. mieszkań na 6 największych rynkach nieruchomości w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź). Jest to o 23 proc. więcej niż analogicznym okresie 2016 r. Biorąc pod uwagę dane sprzedaży oraz liczbę oddanych inwestycji w pierwszym półroczu, która jest większa o 6,1 proc. w porównaniu z 2016 r. (dane GUS), możemy spodziewać się kolejnych rekordów.

Nową regulację z pewnością pozytywnie przyjmą deweloperzy, którzy nie "falandyzują" prawa, budując aparthotele tam, gdzie można, a nawet należy to robić w zgodzie z planami zagospodarowania - mówi Jakub Nieckarz.

Przeznaczone na wynajem, prawdziwe aparthotele, z roku na rok zyskują na popularności. Rozwój tego sektora można zauważyć zwłaszcza teraz, gdy stopy procentowe utrzymują się od kilku lat na niskim poziomie, a lokaty bankowe stają się coraz mniej opłacalne. Stwarza to okazję do poszukiwania nowych form inwestowania. Sposób funkcjonowania aparthotelu jest bardzo podobny do standardowego hotelu, jednak tutaj mamy do czynienia z mikromieszkaniami mającymi swoich właścicieli, którzy udostępniają nabytą nieruchomość pod zarządzanie inwestorowi lub operatorowi budynku. W zamian posiadacz miniapartamentu otrzymuje przez kilka lat stałą, comiesięczną kwotę zawartą w umowie z zarządcą aparthotelu. Stopa zwrotu takiej inwestycji jest porównywalna lub wyższa niż przy zakupie i późniejszym wynajmie standardowego mieszkania oraz kilkukrotnie bardziej opłacalna od bankowych lokat. Średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkania wynosi w naszym kraju 6 proc. (dane raportu Deloitte). Gwarantowany zysk w przypadku zakupu apartamentu w aparthotelu może okazać się wyższy, w zależności od lokalizacji, ceny nieruchomości i umowy z operatorem. W tym przypadku nie należy jednak sugerować się najwyższym zyskiem, lecz trzeźwo oceniać sytuację, porównując z innymi ofertami dostępnymi na rynku.

Projekty aparthotelowej ze względu na swoją funkcję powinny być budowane na wyznaczonych do tego gruntach. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego występuje podział na funkcje mieszkaniowe i usługowe, ponieważ budynek mieszkalny i aparthotel korzystają z innej infrastruktury, która powinna być dostosowana do potrzeb mieszkańców. Zdarza się jednak, iż deweloperzy - chcąc postawić budynek składający się w całości z mikroapartamentów - budowali właśnie aparthotele lub budynki, w których znajdowały się kilkunastometrowe lokale użytkowe, w ten sposób dopasowując się do obowiązujących przepisów. Jak tłumaczył resort budownictwa, biznesowa skuteczność takiego rozwiązania wynikała to z braku dostatecznej weryfikacji przez urzędników oraz wyjaśniania wątpliwości w kwestii danej inwestycji na korzyść dewelopera. Teraz ma się to wreszcie zmienić.

Zdaniem ekspertów, argumentem przemawiającym niewątpliwie na korzyść nowych przepisów jest większa kontrola nad powstawaniem tego typu nieruchomości w miejscu i otoczeniu budownictwa wielorodzinnego. Pozwoli to wyeliminować już na etapie przygotowań do inwestycji projektów składających się z całości z mikroapartamentów, które służą jako tzw. akademiki, gdzie co kilka lat następuje przetasowanie mieszkańców.

- Ceną za uporządkowanie rynku jest jednak pewne ograniczenie dostępu do tanich mikroapartamentów m.in. osobom, które nie mają wystarczających funduszy na zakup mieszkania. Wreszcie będzie jednak jasne, że mikropartamenty przeznaczone pod wynajem, nie są - i nigdy nie były - mieszkaniami deweloperskimi - podsumowuje Jakub Nieckarz, prezes PVI (Property Value Investments).