Kosztowne sąsiedztwo

Problem dotyczy tworzenia nieruchomości wspólnych składających się z kilku budynków mieszkalnych przy okazji ustanawiania odrębnej własności lokali (tzw. małego uwłaszczenia). Wiele spółdzielni stara się połączyć w ramach jednej nieruchomości po kilka bloków, np. nowe ze starymi. Oznacza to w praktyce, że spółdzielcy-właściciele mieszkań mogą ponosić koszty utrzymania korytarzy, klatek schodowych, wind, terenów wokół budynków itp. na całej nieruchomości (a nie w swoim bloku) czy nawet spłacać część zaciągniętych wcześniej kredytów. - Nikomu, wbrew jego woli, nie można narzucić, by był współwłaścicielem domów, które nigdy nie będą mu służyły do zaspokojenia jego własnych potrzeb mieszkaniowych - uważa poseł Gertruda Szumska, która w tej sprawie dwukrotnie zgłosiła interpelację. Powołała się ona na przykład jednej z gdyńskich spółdzielni, która w jednej nieruchomości chciała "zgrupować" pięć bloków położonych przy dwóch ulicach. Jej zdaniem, spółdzielnie powinny wydzielać każdy budynek jako oddzielną nieruchomość, co zapobiegłoby konfliktom między mieszkańcami.

Sprawę wyodrębnienia poszczególnych lokali reguluje art. 42 i 43 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Problem w tym, że przepisy bezpośrednio nie rozstrzygają, z ilu domów mieszkalnych ma się składać nieruchomość. Decyzja w tej sprawie należy do spółdzielni. Czy spółdzielcy są więc bezradni? Nie. Można bowiem zgłaszać zastrzeżenia do projektów uchwał określających przedmiot odrębnej własności, a nawet zaskarżać do sądu podjęte uchwały - w terminie 30 dni od chwili doręczenia - z powodu niezgodności z prawem lub naruszenia ich interesu prawnego. Ministerstwo Infrastruktury podkreśla, że od decyzji o podziale nieruchomości wydanej dla spółdzielni można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO), a potem nawet do sądu administracyjnego. Artykuł 210 kodeksu cywilnego przewiduje też, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Kredyt za zgodą

Jeśli na jednej nieruchomości stoją np. dwa bloki stare (z lat siedemdziesiątych) oraz dwa nowe, postawione w 2001 r., a spółdzielnia chce zaciągnąć kredyt na potrzeby tej nieruchomości (np. na generalny remont jednego ze starych bloków), to decyzja o wzięciu takiego kredytu (i zabezpieczeniu go hipoteką) nie należy tylko do niej. Decyzja ta wymaga pisemnej zgody większości członków spółdzielni, których prawa do lokali związane są z tą nieruchomością.

Michał Kosiarski