Mieszkania: Powolny spadek cen

Choć mieszkań oczekujących na nabywców wciąż jest nieporównanie więcej niż klientów gotowych do zakupu to ceny wywoławcze praktycznie wciąż ani drgną.

Obawa, właścicieli, że sprzedadzą za tanio i że "można było wziąć więcej" powstrzymuje spadek cen wywoławczych.

Dlatego te spadają w sposób "pełzający" - są obniżane dopiero z upływem kolejnych miesięcy, w czasie których oferta "cieszy się" znikomym zainteresowaniem klientów.

I tak, w ostatnim miesiącu zmiany cen, jakie zaszły w największych miastach Polski mieściły się w przedziale od minus 2,6 proc. w Rzeszowie do plus 2,8 proc. w Kielcach.

Przy czym trzeba podkreślić, że wzrost średniej ceny w stolicy woj. świętokrzyskiego to przede wszystkim wynik wprowadzenia na rynek większej ilości mieszkań nowych - wybudowanych w ciągu ostatnich 5 lat.

W raporcie publikowanym przed miesiącem sugerowaliśmy, że banki - po okresie pewnego przestoju w marcu i kwietniu - mogą powrócić do obniżania marż kredytów hipotecznych, ze względu na wyraźną sytuację płynności w sektorze bankowym.

Tak też się stało - jeszcze w końcówce kwietnia marże dla kredytów w euro (i to aż o 1 pkt proc.) obniżył BZ WBK, a także BOŚ i Deutsche Bank. Co symptomatyczne, poprawa warunków dotyczy przede wszystkim kredytów adresowanych do klientów nie posiadających wkładu własnego, lub posiadających bardzo nikłe zapasy gotówki.

Także w kwietniu marże obniżyć zdążył jeszcze Kredyt Bank i ponownie BZ WBK (tym razem dla złotych), a na początku maja bank DnB Nord zdecydował się na wprowadzenie kredytu z zerową marżą w pierwszym roku istnienia kredytu (później wyniesie ona 1,7 proc. i dla złotych i dla euro).

Banki walczą o klientów nie tylko obniżkami marż (oprocentowania) kredytów, ale sięgają także po inne środki. Klienci DnB Nord mogą liczyć na obniżkę marży, jeśli bank nie zdoła wywiązać się z obiecanej wypłaty kredytu w ciągu 10 dni (od złożenia dokumentów). Również Kredyt Bank w ostatnich spotach reklamowych stawia na szybkość wypłaty środków.

Tymczasem chętnych na nowe kredyty nie brakuje. Według szacunków Open Finance liczba kredytów w I kwartale wzrosła o 23,5 proc. w porównaniu do I kwartału 2009 r., a ze wstępnych danych wynika, że kwiecień był również dobrym miesiącem dla sektora bankowego pod tym względem. Dla niektórych aż zbyt dobrym - mBank zdecydował się na podniesienie marży kredytów w euro, tłumacząc to ogromną popularnością oferowanych przez siebie kredytów. Sądzimy, że inne banki nie pójdą tym tropem, a tendencja do obniżania marż będzie kontynuowana w najbliższym czasie.

Od naszego ostatniego raportu (21 kwietnia) kurs euro wzrósł z 3,91 do 4,15 PLN, a kurs franka z 2,71 do 2,92 PLN. W tym samym czasie LIBOR dla franka szwajcarskiego spadł do rekordowo niskiego poziomu 0,12 proc. nieznacznie tylko osładzając wzrost raty kredytu o 7,7 proc. wynikający z wyższego kursu walutowego. W przypadku EURIBORU (stopy procentowej będącej podstawą naliczania oprocentowania kredytów w euro) mieliśmy do czynienia z nieznacznym wzrostem stawki z 0,67 do 0,7 proc. Znacznie większy wpływ na poziom raty ma więc 6,1-proc. wzrostu kursu walutowego.

Jednak warto pamiętać, że zdecydowana większość rat walutowych kredytów hipotecznych ustalana jest na podstawie kursu z konkretnego dnia (spłaty raty), dlatego przy tak znacznych wahaniach kursowych jakie obserwujemy w ostatnich tygodniach, wiele zależy po prostu od szczęścia. Dla przykładu jeszcze dzień przed powstaniem tego raportu kurs euro wynosił 4,08 PLN, co oznacza ratę o prawie 2 proc. niższą (lub licząc inaczej ok. 50 PLN dla 30-letniego kredytu na 50 tys. EUR).

Znacznie spokojniejszy sen mają więc posiadacze kredytów złotowych. Raty ich kredytów nie są zależne od wahań kursowych lecz tylko od stopy WIBOR. Tymczasem od naszego ostatniego raportu stopa trzymiesięczna WIBOR (to o nią opiera się oprocentowanie większości kredytów złotowych) spadła z 3,89 do 3,85 proc. co jest rekordowo niskim poziomem. Wraz z najbliższą aktualizacją harmonogramów spłat kredytów (na koniec czerwca) spłacający kredyty złotowe mają więc szanse na zapłacenie najniższych w historii rat kredytów.

Co więcej obecny układ czynników wpływających na inflację pozwala domniemywać, że szanse na dwie podwyżki stóp procentowych w Polsce przed końcem roku są raczej teoretyczne. Spodziewamy się, że dojdzie tylko do jednej podwyżki i to w samej końcówce roku. Co oznacza, że raty kredytów złotowych mogą pozostać na rekordowo niskim poziomie nie tylko przez III kwartał, ale także i czwarty.

Wciąż przybywa nowych ofert najmu mieszkań w Warszawie. Przy ograniczonym popycie powoduje to znaczne wydłużanie czasu poszukiwania najemcy/ów i obniżki stawek czynszów, zwłaszcza w przypadku mieszkań o większych powierzchniach. Na mieszkania jedno i dwupokojowe w standardzie popularnym niezmiennie jest zapotrzebowanie i ich ceny utrzymują się na względnie stałym poziomie. Podobnie jak to ma miejsce na rynku sprzedaży tak i na rynku najmu ceny podawane w ogłoszeniach mają charakter cen wywoławczych. Zawsze można je negocjować a wysokość uzyskiwanych upustów uzależniona jest w znacznej mierze od czasu poszukiwania najemcy - im jest dłuższy tym właściciel wykazuje większą elastyczność.