Pewniaki na rynku nieruchomości
Ostatnie 10 lat rozwiało mit o tym, że nieruchomości mogą tylko drożeć. Wielu tak sądziło, po czym boleśnie się rozczarowało. Także ten rynek nie jest odporny na krachy, zawirowania, wahania koniunktury. Inwestując w nieruchomość należy więc brać pod uwagę przyszłą zmianę jej wartości, nie zawsze na plus. Rodzi się więc pytanie - czy są jakieś pewniaki? Obiekty, które nigdy nie tracą na wartości?
Pobierz darmowy: PIT 2015
Zadanie jest wyjątkowo trudne. Ocena tego, co będzie się działo na rynku nieruchomości za kilkanaście lat to nieomal wróżenie z fusów - a przecież taka perspektywa nas interesuje, jeśli nastawiamy się na zwrot z zainwestowanego kapitału poprzez wynajem.
Z danych analityków WGN wynika, że w ciągu 8 - 9 lat od czasu górki cenowej, mieszkania staniały średnio o 30 proc., choć w niektórych segmentach rynku spadki były nawet i większe. Dotyczy to zwłaszcza przewartościowanych projektów, oferujących "wyższy standard", które okazały się niedostosowane cenowo (w relacji do jakości) w stosunku do oczekiwań klientów. Na rynku wtórnym mocna przecena dotknęła natomiast szczególnie mieszkań w wielkiej płycie, choć nadal pozostają one najpopularniejszym rodzajem nieruchomości wśród mieszkań używanych. Wysoką wartość trzymają też niektóre mieszkania w blokach, w bardzo dobrych lokalizacjach.
Analiza zmian cenowych na rynku prowadzi do prostego wniosku. Pewniaków jest bardzo mało. W zasadzie można ograniczyć to do stwierdzenia, że ceny utrzymują tylko i wyłącznie nieruchomości w najbardziej prestiżowych, centralnych lokalizacjach. Mowa o np. starówkach dużych miast, czy też w rozpoznawalnych centrach biznesowych, przy głównych arteriach komunikacyjnych.
Nieruchomości w kamienicach bezpośrednio lub wokół Rynku w Krakowie i Wrocławiu oparły się przecenie. Średnia wartość metra kwadratowego w tych lokalizacjach to 8-9 tysięcy złotych.
Odporne na wahania koniunktury są też niektóre nieruchomości luksusowe, z naciskiem na niektóre, bowiem kryzys uderzył też bardzo mocno w polski tzw. segment Premium. Przykład to chyba najbardziej znany apartamentowiec w Polsce, a więc Złota 44. Przewartościowany projekt w pierwszej wersji nie mógł znaleźć nabywców. Spadki cen i zmiany formatów mieszkań dotykały także innych projektów apartamentowych - m.in. Sky Tower we Wrocławiu.
Jeśli chodzi o powierzchnię nieruchomości, łatwiej zmiany cenowe przetrwa mieszkanie stosunkowo małe, lub o średnim metrażu, co w polskich warunkach oznacza maksymalnie do 60 mkw. Duże mieszkania częściej mają obniżoną stawkę za metr i są ciężej zbywalne. To samo dotyczy domów. Jeszcze kilkanaście lat temu budowało się duże domy wielopokoleniowe - o kilku kondygnacjach i powierzchni przynajmniej 200 mkw. Dziś ten format jest już zupełnie niepopularny. Królują mniejsze domy - do 150 metrów. Te duże są skazane na przecenę.
Wracając do kwestii lokalizacji - oprócz ścisłych centrów miast i miejsc o charakterze prestiżowym, rozpoznawalnym itp. - niektóre dzielnice cieszące się dobrą opinią, uważane za ekskluzywne, przy znanych obiektach - cenę trzymają też nieruchomości o wyraźnie inwestycyjnym charakterze, a więc np. w bardzo dobrych lokalizacjach turystycznych.
W WGN na przestrzeni 10 lat nie widzimy spadków cenowych np. za nieruchomości w Zakopanem, Karpaczu, czy kurortach nadmorskich (oczywiście chodzi również o nieruchomości świetnie zlokalizowane). Nawet więcej - w czasie ogólnego spadku cen, te o najlepszych lokalizacjach nawet zyskiwały na wartości.
Wszystko, co do tej pory zostało powiedziane, nie oznacza oczywiście, że należy celować wyłącznie w mieszkania czy lokale o najbardziej prestiżowym położeniu. W takiej sytuacji szanse inwestycyjne mieliby tylko niektórzy, a popyt wyłącznie na najlepsze lokalizacje skończyłby się bańką spekulacyjną.
Innym mechanizmem, który można wykorzystać, jeśli ma się szczęście, wiedzę i dokona dobrej analizy - jest kupno nieruchomości w słabej lokalizacji, która jednak rokuje na przyszłość. Pamiętajmy, że w perspektywie kilku, kilkunastu lat ewoluuje spojrzenie na kolejne dzielnice miejskie, a i sama tkanka miejska się zmienia.
Warto więc pokusić się o próbę oszacowania, gdzie w przyszłości ceny mieszkań mogą rosnąć. Pamiętajmy, że miasta się rozrastają. Tworzą się nowe centra. Dzisiejsze peryferyjne dzielnice mieszkaniowe, za kilkanaście lat - zwłaszcza wsparte inwestycjami infrastrukturalnymi - mogą być lokalnymi centrami i przyciągać nowe inwestycje. Wartość nieruchomości w okolicy podnosi obecność rozpoznawalnych nieruchomości komercyjnych - biurowców, centrów handlowych itd. Oczywiście ten sam wpływ mają inwestycje drogowe, komunikacyjne. Przykład chyba najbardziej sztandarowy to druga linia metra w Warszawie. Po jej uruchomieniu mieszkania w okolicy wyraźnie podrożały. W miastach regionalnych podobny wpływ może mieć np. uruchomienie linii tramwajowej w daną lokalizację, która znacznie poprawi jej skomunikowanie.
Z kolei jeśli chodzi o dzielnice ze złą sławą - najczęściej takie obszary stanową rezerwuar mieszkań komunalnych - też możemy założyć, że stopniowo będzie to się zmieniać. Przykład z Wrocławia to Śródmieście i Przedmieście Oławskie - zabudowane kamienicami. Dziś dzięki programowi rewitalizacji miejskich kamienic, nowym inwestycjom deweloperskim i napływowi nowych mieszkańców takie dzielnice znacznie zmieniły wizerunek. Klienci docenili ich dobre położenie, a same kamienice po odremontowaniu znacznie zyskują na wartości.
By dobrze wycelować należy zbierać informacje - przede wszystkim śledzić plany miejscowe, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, być na bieżąco z planami inwestycyjnymi gminy oraz śledzić zapowiadane w okolicy projekty mieszkaniowe i komercyjne. Do tego można też działać na własną rękę. Sposobem podniesienia atrakcyjności lokalizacji, a tym samym i wartości mieszkania, mogą być choćby inwestycje przeprowadzane w ramach budżetów obywatelskich.
Genowefa Marciczkiewicz
