Rekordowa sprzedaż "hipotek" to tylko wspomnienie, jednak gwałtownego załamania rynku nie widać
Wiele osób zastanawiało się, czy dwukrotnie wyższy limit wkładu własnego mocno zredukuje sprzedaż kredytów mieszkaniowych. Częściową odpowiedź na to pytanie znamy dzięki danym z najnowszego raportu AMRON SARFiN. Informacje zebrane przez Centrum AMRON wskazują, że w pierwszym kwartale b.r. nie doszło do znaczącego spadku liczby i wartości nowych "hipotek". Akcję kredytową banków wspomagały dwa istotne czynniki.
Rynek kredytów mieszkaniowych cechuje się dość widoczną sezonowością. W pierwszym kwartale akcja kredytowa zwykle jest nieco mniejsza. Takie zjawisko można było zaobserwować między innymi w 2013 r. i 2014 r. (patrz poniższy wykres). Co ciekawe, tegoroczna zmiana w I kw. jest niewielka. Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie, liczba nowych umów kredytu mieszkaniowego zmniejszyła się o 1,92 proc. (w relacji do IV kw. 2014 r.). Analogiczna zmiana wartości nowych "hipotek" wyniosła (-1,99 proc.). Tymczasem sezonowe spadki w poprzednich latach (I kw. 2012 r. oraz I kw. 2013 r.), kształtowały się na poziomie 8 proc. - 12 proc.
Wynik odnotowany w poprzednim kwartale mógł być znacznie gorszy, gdyby sprzedaży "hipotek" nie wspierały dwa czynniki: rządowe dopłaty i obniżka WIBOR-u. Średni poziom stóp referencyjnych kredytów hipotecznych w IV kw. 2014 r. wynosił około 2,20 proc.. W kolejnych trzech miesiącach (styczeń - marzec b.r.) analogiczna wartość była już niższa o 0,30 punktu procentowego. Spadek oprocentowania nowych kredytów zachęcił m.in. wiele osób, które chcą zamienić swoje mieszkanie na większe.
Jeżeli chodzi o program Mieszkanie dla Młodych, to liczba wniosków zaakceptowanych przez banki, praktycznie nie zmieniła się w relacji do IV kw. 2014 r. (patrz poniższy wykres). W tym kontekście warto pamiętać, że działanie MdM-u nie jest ograniczone do umów z dopłatą, które stanowią 8 proc. - 10 proc. akcji kredytowej banków. Rządowe dofinansowanie zachęca deweloperów do budowy większej liczby najtańszych mieszkań i obniżania cen w wybranych projektach. Z takich zmian korzystają również osoby niespełniające wymogów MdM-u.
W komentarzach dotyczących aktualnej sprzedaży "hipotek" często można znaleźć stwierdzenia mówiące o złej koniunkturze i kryzysie. Takie sformułowania są uzasadnione jeśli porównamy najnowsze wyniki rynku hipotecznego z sytuacją panującą w latach 2006 - 2008 i 2010 - 2012. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że w wymienionych okresach uwarunkowania były zupełnie inne niż obecnie. Lata 2006 r. - 2008 r. to czas nienaturalnego ożywienia na rynku mieszkaniowym. W 2010, 2011 i 2012 r. tryumfy święcił natomiast masowy program Rodzina na Swoim. Korzystało z niego nawet 20 proc. - 25 proc. wszystkich kredytobiorców.
Obecnie prócz stabilizacji na rynku mieszkaniowym, coraz bardziej widoczny jest wpływ czynników demograficznych. Większość dobrze zarabiających osób z licznych pokoleń trzydziestolatków i czterdziestolatków, ma własne lokum. Młodzi Polacy, którzy nie mogą znaleźć sobie miejsca na rynku pracy, już wyemigrowali lub rozważają takie rozwiązanie. Wraz z upływem kolejnych lat, znaczenie demograficznych uwarunkowań będzie coraz większe. Dlatego oczekiwania wobec rynku hipotecznego trzeba powoli dostosowywać do realiów. Powrót kwartalnej sprzedaży "hipotek" na poziomie 70 000 - 80 000 wydaje się mało prawdopodobny.
Najnowszy raport AMRON SARFiN, prócz danych na temat sprzedaży "hipotek" zawiera wyniki analizy rynku mieszkaniowego. Te informacje są istotne, ponieważ Centrum AMRON oblicza średnią cenę 1 mkw. nowych i używanych lokali na podstawie zrealizowanych transakcji. Stawki transakcyjne z sześciu największych miast zostały zaprezentowane w poniższej tabeli.
Przedstawione informacje wskazują, że w trzech miastach (Łódź, Wrocław i Poznań), nastąpił systematyczny wzrost cen metrażu. To zjawisko bardzo wyraźnie wpłynęło na łódzki rynek mieszkaniowy. Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie, średnia cena 1 mkw. lokali sprzedanych w Łodzi wzrosła o: 1,56 proc. (zmiana kwartalna), 4,45 proc. (zmiana roczna) i 9,05 proc. (zmiana dwuletnia). W stosunku do I kw. 2013 r. sporą podwyżkę (7,35 proc.) odnotowano też w Poznaniu.
Na uwagę zasługuje również sytuacja Warszawy. Stołeczne miasto wyróżnia się nie tylko ze względu na zdecydowanie najwyższy poziom stawek transakcyjnych. Charakterystyczną cechą warszawskiego rynku jest stabilność cen. Przez dwa lata, średnia stawka transakcyjna dla lokali sprzedanych w Warszawie wzrosła tylko o 1,04 proc. (patrz powyższe zestawienie). To najmniejsza zmiana w grupie sześciu analizowanych miast.
Andrzej Prajsnar
