Ring ekonomiczny: Jak będą kształtować się ceny mieszkań w Polsce w 2012 r.?

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Za rok przeciętne "cztery kąty" w dużym mieście będą o przeszło 4 proc. tańsze niż dziś - przewidują doradcy Home Broker. Ograniczone możliwości zadłużania się Polaków negatywnie odbiją się szczególnie na dużych i drogich nieruchomościach. Rosnącą popularnością cieszyć się mogą za to tanie mieszkania deweloperskie i lokale w budynkach z "wielkiej płyty".

Zamknięty już bilans roku 2011 był dla rodzimego rynku mieszkaniowego pozytywny. Przede wszystkim spadły ceny (w największych miastach o 5 proc.). Jeśli dodamy do tego rosnące wynagrodzenia i zatrudnienie (wg GUS w listopadzie wzrosły one odpowiednio o 4,4 i 2,5 proc.), nie powinien dziwić wzrost liczby zawieranych transakcji. Co prawda jego dynamika była pod koniec 2011 roku negatywna, ale zgodnie z szacunkami Home Broker w 2011 roku w największych miastach sprzedanych zostało kilkanaście procent więcej mieszkań używanych niż w 2010 roku.

W 2012 roku mieszkania powinny dalej tanieć. Prognoza doradców Home Broker na najbliższe 12 miesięcy sugeruje przecenę na poziomie 4,1 proc. Przemawia za tym fakt rekordowej podaży nowych mieszkań i rosnące stawki WIBOR. Warto zauważyć, że te argumenty przytacza rekordowy odsetek 84 proc. doradców Home Broker spytanych w grudniu o przewidywania dla rynku w perspektywie kolejnych 12 miesięcy. Oznacza to, że jedynie 16 proc. respondentów jest odmiennego zdania. Swoje prognozy argumentują faktem, iż w Polsce wciąż brakuje przeszło miliona mieszkań, aby zabezpieczyć podstawowe potrzeby ludności oraz rosnącymi płacami i zatrudnieniem.

W największym stopniu na przecenę będą narażone drogie nieruchomości np. domy w miastach i lokale o podwyższonym standardzie. Popyt na nie spadnie wprost proporcjonalnie do ograniczenia możliwości zadłużania się. Większą popularnością powinien za to cieszyć się przystępny cenowo segment mieszkań deweloperskich. Rosnąca konkurencja wymusza na tym rynku przecenę. Ponadto od kwietnia wzrośnie bezpieczeństwo zakupu nowego mieszkania, kiedy to w życie wejdzie ustawa o ochronie praw nabywcy mieszkania. Na popularności może też zyskać "wielka płyta". Atutem betonowych bloków jest cena - w przeliczeniu na metr niższa o kilkanaście procent od średniej dla rynku wtórnego. Nie dość jednak, że każdy metr w "wielkiej płycie" jest tańszy, to i kupując mieszkanie w betonowym bloku, trzeba tych metrów kupić mniej. Przykład? Mieszkanie dwupokojowe w nowym budownictwie ma przeciętnie 52 m kw., w wielkiej płycie są to 43 metry. Nie można jednak zapomnieć, że wśród kupujących grupa osób unikających betonowych bloków jest spora i rośnie ona wraz z bogaceniem się polskiego społeczeństwa.

W kolejnym roku prym wciąż wieść powinny obecnie najpopularniejsze lokale dwupokojowe. W 2011 stanowiły one ponad połowę lokali, które znalazły nabywców. Większość respondentów uważa, że w 2012 roku popyt na dwa pokoje będzie jeszcze większy. Podobnie sytuacja powinna wyglądać w przypadku kawalerek, które w 2011 roku odpowiadały za 19,8 proc. transakcji. W przypadku większych mieszkań doradcy Home Broker spodziewają się mniejszej popularności, co wiązać należy z obawami o spadek zdolności kredytowej Polaków. W efekcie duże mieszkania będą bardziej narażone na korektę cen.

Krzysztof Nowak, analityk Emmerson SA

Na przestrzeni ostatnich trzech miesięcy 2011 r. ceny mieszkań deweloperskich obniżyły się na siedmiu głównych rynkach mieszkaniowych w kraju. We Wrocławiu, Gdańsku i Krakowie obniżki wyniosły około 200 zł, sprowadzając średnie stawki do poziomu odpowiednio 6,4 tys. zł/mkw., 6,3 tys. zł/mkw. oraz 6,9 tys. zł/mkw. W Poznaniu na koniec grudnia za mkw. mieszkania z pierwszej ręki płacono przeciętnie 6,5 tys. zł/mkw., czyli około 150 zł mniej, niż jeszcze we wrześniu. W Warszawie cena zatrzymała się na poziomie 8,5 tys. zł/mkw. po spadku o niecałe 100 zł. W przypadku Łodzi i Katowic gdzie stawki lokali mieszkalnych z pierwszej ręki wyniosły na koniec 2011 r. odpowiednio 5,1 tys. zł/mkw. oraz 5,4 tys. zł/mkw. zniżki miały raczej symboliczny charakter, nie przekraczając 50 zł.

W najbliższej przyszłości należy spodziewać się dalszych spadków cen mieszkań deweloperskich. Taki rozwój sytuacji będzie efektem działania kilku czynników. Po pierwsze, należy zwrócić uwagę, że obecnie na rynku pierwotnym w większości miast znajduje się już podaż większa niż ta z czasów boomu na rynku nieruchomości w latach 2007 - 2008. Na koniec IV kwartału 2011 r. w wymienionych siedmiu miastach w ofercie deweloperów było dostępnych łącznie ponad 49 tysięcy lokali. Ponadto, zwłaszcza w pierwszych miesiącach bieżącego roku trzeba zakładać dalszy wzrost podaży nowych mieszkań. Będzie on rezultatem pośpiechu firm z branży, które będą chciały wprowadzić na rynek jak największą liczbę inwestycji jeszcze przed końcówką kwietnia, kiedy to w życie mają wejść przepisy ustawy deweloperskiej narzucające dodatkowe wymagania na deweloperów. Poza tym trzeba wspomnieć o już obowiązujących zapisach rekomendacji S, które obniżają zdolność kredytową Polaków. Również spodziewane pogorszenie sytuacji gospodarczej związane z drugą falą kryzysu zapewne odbije się na większej skłonności Polaków do zaciskania pasa i przekładania wydatków, zwłaszcza tak dużych, jak zakup nowego M na później. W takiej sytuacji, aby znaleźć chętnych na mieszkania, deweloperzy będą musieli zejść z ceny. Wydaje się jednak, że należy spodziewać się raczej stopniowych obniżek niż gwałtownej przeceny.

Warto jednak zaznaczyć, że osoby, które zastanawiają się nad przeprowadzką do nowego lokum, już dzisiaj mogą znaleźć lokale w cenach znacznie niższych od rynkowych średnich. W Warszawie obecnie można spotkać projekty oferujące jednostki mieszkalne poniżej granicy 5 tys. zł za jeden mkw. powierzchni, z kolei w Krakowie i Wrocławiu nowe lokum można nabyć nawet za około 4 tys. zł/mkw.

Monika Orłowska, koordynator Zespołu ds. Analiz Sektorowych BGŻ S.A.

Rosnąca przewaga podaży nad popytem na nieruchomości mieszkaniowe przekłada się na wzrost konkurencji między przedsiębiorstwami deweloperskimi i nie daje podstaw do wzrostu cen mieszkań. Dodatkowo niestabilna sytuacja gospodarcza na świecie może skłaniać część potencjalnych zainteresowanych kupnem nieruchomości do odwlekania decyzji w czasie. A zmniejszony regulacjami KNF popyt, będzie wywierał presję na spadki cen.

Roczna dynamika cen mieszkań w latach 2010- 2011 raczej oscyluje wokół zera niż istotnie spada. W okresie I - III kw. 2011 r. przeciętne ceny transakcyjne 1 mkw. mieszkania spadły średnio o 1,5 proc. r/r (statystyki AMRON dla osiemnastu miast wojewódzkich). Jednocześnie o wyraźnym spadku cen możemy mówić w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu rosnącej inflacji. W najbliższych kwartałach ceny pozostaną w trendzie spadkowym. Wpływać na to będzie przede wszystkim utrzymująca się nadpodaż nieruchomości mieszkalnych.

Zgodnie informacjami z raportu NBP w III kw. 2011 r. poziom zapasów kontraktów na budowę mieszkań wprowadzonych na rynek osiągnął rekordową wysokość prawie 50 tysięcy. Jednocześnie częściowo wysoką podaż nowych projektów można wiązać z vacatio legis (do 29.04.2012 r.) tzw. ustawy deweloperskiej. Deweloperzy będą zapewne chcieli jak najdłużej opóźnić przymus wprowadzenia tzw. rachunku powierniczego. W dłuższym terminie nowa regulacja może negatywnie wpłynąć na wielkość podaży oraz nieco zmienić strukturę przedsiębiorstw w branży, wzmacniając siłę dużych podmiotów.

Od strony popytu niepewna sytuacja gospodarcza na świecie, w tym również spowolnienie gospodarki krajowej, będzie dalej negatywnie oddziaływało na rynek nieruchomości. Utrzymywanie się negatywnej relacji kursu CHF/PLN w 2012 r. zwiększa ryzyko nasilenia się problemów z obsługą mieszkaniowych kredytów walutowych. Niepewność co do przyszłej koniunktury na rynku pracy, a przy tym zmiany regulacyjne w postaci wygaszania programu "Rodzina na swoim" oraz nowelizacji Rekomendacji S, będą w 2012 r. ograniczały popyt na mieszkania. Od 1 stycznia 2012 r. zdolność kredytowa powinna być obliczana przy założeniu 25-letniego okresu spłaty kredytu oraz z uwzględnieniem zmiany dochodów z chwilą przejścia kredytobiorcy na emeryturę. Dodatkowo, w przypadku kredytów walutowych suma spłacanych rat nie powinna przekroczyć 42 proc. przychodów. Z sondy przeprowadzonej przez Open Finance wśród banków wynika, że zdolność kredytową stracić może nawet 15-20 proc. klientów. Z drugiej strony w II połowie br. popyt na kredyt mieszkaniowy może się pojawić choćby z tytułu całkowitego wygaśnięcia programu "Rodzina na swoim" z końcem 2012 r.

W ostatnich dwóch latach obserwowaliśmy stopniowe nieznaczne nominalne spadki cen mieszkań. Kolejny 2012 r. dla sektora mieszkaniowego zapowiada się również mało optymistycznie. Raport NBP podaje, że operacyjny, przeciętny poziom marży deweloperskiej wynosi około 25-27 proc. i przynosi on zadawalającą rentowność. Tym samym nawet przy utrzymaniu dodatniej rentowności inwestycji możliwy jest znaczny spadek nominalnych cen mieszkań. Jednak prawdopodobieństwo realizacji takiego scenariusza w 2012 r. pozostaje niskie.

Bernard Waszczyk, analityk Open Finance

W ubiegłym roku liczony przez Open Finance i Home Broker indeks cen transakcyjnych spadł o 5 proc. Uwzględniając inflację, realny spadek wyniósł ponad 9 proc. Większa część przeceny dokonała się głównie w drugiej połowie roku i dopiero grudzień przyniósł lekkie wyhamowanie tej tendencji. Zanotowany w ostatnim miesiącu ubiegłego roku wzrost liczby transakcji, dzięki któremu indeks w skali miesiąca także lekko wzrósł, to jednak zjawisko o charakterze raczej jednorazowym. W mojej ocenie tę zwiększoną aktywność kupujących można wiązać z chęcią wyrobienia się z zakupem przez potencjalnych kredytobiorców przed wchodzącymi od 2012 roku w życie tymi zapisami znowelizowanej rekomendacji S, które w efekcie obecnie zasadniczo ograniczyły ich zdolność kredytową.

Jak pokazał przykład grudnia, sprzedający są na tyle wyczuleni, że wzrost popytu praktycznie od razu przekłada się na usztywnienie ich postawy. Trudno jednak oczekiwać, żeby najbliższe miesiące przyniosły kontynuację trendu wzrostowego liczby zawieranych transakcji, co nie będzie sprzyjać ewentualnym wzrostom cen mieszkań. Po pierwsze, początek roku to zwykle słabszy okres na rynku nieruchomości. Po drugie, ograniczenie zdolności kredytowej oraz inne niekorzystne z punktu widzenia potencjalnych kredytobiorców zmiany w ofercie banków, jak wycofanie kredytów walutowych, wzrost stawek WIBOR, na których bazuje oprocentowanie kredytów złotowych czy zmniejszona dostępność programu Rodzina na Swoim, dodatkowo znacznie ograniczą potencjał popytu. Samo słowo "kryzys", odmieniane teraz przez wszystkie przypadki, studzi zakupowy zapał, zwłaszcza w tak fundamentalnej kwestii, jaką jest kupno mieszkania, które trzeba przecież spłacać przez kilkadziesiąt lat.

Patrząc od drugiej strony rynku, mamy do czynienia z rekordowo wysoką podażą nowych mieszkań. Wg danych REAS, na koniec trzeciego kwartału ub.r. w sześciu największych polskich aglomeracjach w ofercie deweloperów znajdowało się blisko 50 tys. jednostek mieszkalnych. Przy utrzymującej się na tak wysokim poziomie podaży trudno oczekiwać wzrostu cen mieszkań. Dlatego spodziewam się, że prawdopodobnie pierwsze półrocze przyniesie dalszy, kilkuprocentowy spadek obliczanego przez nas indeksu. W wariancie optymistycznym w drugiej połowie roku dotychczasowy spadek cen może zniwelować negatywne czynniki opisane powyżej, co mogłoby spowodować wzrost liczby potencjalnych nabywców i powstrzymanie dalszego spadku indeksu. W scenariuszu negatywnym, zakładającym wyraźne pogorszenie koniunktury gospodarczej, co rzutowałoby na rynek pracy w postaci zahamowania wzrostu wynagrodzeń i wzrostu bezrobocia, należałoby oczekiwać, że spadki będą dominować również w drugiej połowie roku.